カルミネ西葛西【駅徒歩4分×総合レクリエーション公園徒歩1分の驚き】4階71㎡7,598万円(坪単価353万円)

カルミネ西葛西。

所在地:東京都江戸川区西葛西6-9-2他(地番)
交通:西葛西駅徒歩4分
用途地域:商業地域
階建・総戸数:12階建、30戸(事業協力者住戸9戸含む)

売主はガイ・コーポレーション(及び関連会社のライズシェア)で、いわゆる投資用マンションなどを除き初の分譲マンションになるのではないでしょうか。
グループ会社のガイ・プランニングは他社分譲マンションの設計実績があり、設計面でのノウハウは十分に持っていることから、今後はこういった分譲マンション事業も積極的に行っていくのかもしれません。

こちらは小規模ながら第1弾ということもあってか、特徴ある立地に加え、デザイン・プラン面での見どころも少なくない興味深い物件ですね。

立地としては、分譲中のクレヴィア西葛西同様に西葛西駅南口、清砂大橋通りの手前になるのですが、駅徒歩6分だったクレヴィアよりもさらに近い徒歩4分で、クレヴィアや駅徒歩10分のプレディア西葛西の際にも述べたように"駅10分圏内でありながら総合レクリエ―ション公園がほど近い"ということ自体が稀であり、特長になってきます。
こちらは駅徒歩4分×総合レクリエーション公園徒歩1分ですので小規模とはいえども非常に珍しい立地条件と言えるでしょう。

駅前の商業地域ですのでそれなりの囲まれ感はあるものの、清砂大橋通りから1本入ったポジションなりの落ち着きもポイントの1つになってきます。

買物便は、スーパーで言うと、まいばす徒歩1分、アコレ徒歩3分、マルエツとワイズマート徒歩4分、オーケー徒歩5分とこのエリアなりの申し分ないものです。

また、通学区は第七葛西小学校で徒歩9分の距離感になります。

公式ホームページ
SnapCrab_NoName_2023-6-8_10-43-3_No-00.png
お部屋は71㎡の3LDK、南西角住戸です。南はLDの開口部あたりまでは13階建マンションにかかってきますが、洋室3の南側はその隣の平屋建になりますので、その先に続く総合レクリエーション公園も望めますね。西側は道路の向かいに7階建マンションがあります。

間取りは北西角住戸と比べると気持ち小さくはあるものの、70㎡に乗せた角住戸で、外観デザインも考慮した個性的なものになります。

最大の特徴は、やはりコンサバトリーのような洋室3で、そのように南方向には総合レクリエーション公園が望めはするのですが、反面、LDの開口部は地味ですね。

洋室3の引き戸はウォールドアのようなきれいに開け放てるタイプではありませんし、柱位置からお分かりのようにいわゆるギロチン下り天井(梁)があるので空間的な広がりは感じにくいです。
※ちなみに、そのように梁のラインは柱と柱を結ぶ内寄りにあり、窓際には梁のラインがないためサッシ高はさらに高いものとすることも可能なはずなのですが、サッシ上部は梁のラインとほぼ同じになります。

ただ、その一方で共用廊下側の柱が完全にアウトフレーム化されているのは良心的で、1フロア3戸の小規模物件ということを鑑みると非常に配慮のなされた造りと言えるでしょう。バルコニーが小さい反面、玄関前に門扉付の大きなポーチがあるのも魅力の1つです。

坪単価は353万円。西側前建を越える上層階は370万円超の設定で、レンジは狭いながらも平均は360万円ほどになるであろうエリア内最高水準になります。

近年の近隣供給事例としては、バウス西葛西清新町(2019年分譲/駅徒歩14分/約260万円)、リビオシティ西葛西親水公園(2019年分譲/駅徒歩11分/約260万円)、オープンレジデンシア西葛西(2022年分譲/駅徒歩10分/約295万円)、クレヴィア西葛西(2023年より分譲中/駅徒歩6分/暫定約345万円)、プレディア西葛西(2023年より分譲中/駅徒歩10分/暫定約310万円)があります。

こちらはクレヴィアよりもさらに駅や総合レクリーエション公園に近い珍しいポジションですので高くなるのもやむなしではあるのですが、ブランド力(知名度)に欠ける小規模物件で、駅近ゆえに眺望・日照面がイマイチなお部屋も少なくないことを考えるともう少し控えめな水準であって欲しかったという思いはありますね。
小規模ながらも柱のアウトフレームが良好ですし、一般的な物件に比べ外観などにもコストがかかっているのは明らかではあるのですが…。

0 Comments



Post a comment