シエリア蔵前【駅徒歩3分の定借、意外な全戸60～70㎡台】7階70㎡8,650万円（坪単価407万円）

シエリア蔵前。

所在地：東京都台東区蔵前4-4-13他（地番）
交通：蔵前駅徒歩3分（浅草線。大江戸線は徒歩7分）、新御徒町駅徒歩10分、田原町駅徒歩11分、浅草橋駅徒歩11分（JR線。都営線は徒歩10分）、浅草駅徒歩16分（都営線）
用途地域：商業地域
階建・総戸数：15階建、41戸

新堀通りから少しだけ内（東）に入った精華公園がほど近いポジションで、浅草線の蔵前駅が徒歩3分の至近になります。
敷地は南と北の二方が接道しており、北側からは大江戸線の蔵前駅（徒歩7分）や銀座線田原町駅（徒歩11分）、さらに南側からはJR浅草橋駅（徒歩11分）も利用できるためなかなかの交通利便性ですね。

ただ、蔵前駅前は比較的分譲マンションが多いエリアなので徒歩3分はとりわけ目立つ立地というわけではないですし、小規模な定期借地権物件（約70年）というのは気になる点になるでしょう。

また、近隣にはお寺などが複数あり、敷地南側に複数のお寺などが合同した大き目の墓地があるのもネックですね。
都心部での墓地隣接はけして珍しいことではないですし、そうであるがゆえに半永久的な視界抜けが保たれるというメリットもありはしますが、ここのはお寺とは別の区画（道路を挟んでいる）になっており純然たる墓地という感じなので余計に存在感がありますかね。

買物便は、スーパーで言うとマルエツプチとリコスが徒歩3分、スーパーヤマザキ徒歩5分、さらに、まいばす徒歩6分、ライフ徒歩8分など選択肢が豊富で良好ですね。いわゆるカチクラエリアですので、近隣に個性的なショップやカフェなどが充実しているのも魅力の1つになるでしょう。

また、通学区は蔵前小学校で徒歩3分とこちらも近いです。

公式ホームページ

お部屋は70㎡の3LDK、南西角住戸です。南東方向は墓地ビューにはなるものの、こちらは敷地南西部に位置しているため南側正面（道路の向かい）は5階建のビルになっています。そのため、日照はもちろんのこと、視界的にもまずまずのポジションです。
西方向新堀通り沿いには当物件と同じような高さの建物が林立しますが、前建自体は4階建ですので至近距離で視界が塞がれることもありません。

間取りは物件内で最も大きなタイプで、ギリギリですが70㎡を超えています。
※当物件はそのように駅近立地になりますのでこのエリアの例に漏れずコンパクトタイプが多く設けられていても何ら不思議ではないのですが、意外にも全戸60～70㎡台で構成されています。

気持ち廊下が長めではあるものの、柱のアウトフレームが行き届いたきれいなプランで、玄関に窓を設けるなど小規模物件ながら繊細な設計に好感が持てますね。

LDは角位置（二面採光）ではないものの、洋室2の引き戸を開け放つとワイドな連窓サッシが気持ち良い採光豊かな空間にもなりますし、洋室3の引き戸も物入の前に扉が収納できるようになっているあたりも◎でしょう。

坪単価は407万円。東や北に面した上層階住戸はスカイツリービューや隅田川花火大会の特等席になるため上層階は460万円超まであり、その差は小さくありません。
こちらはモロに墓地ビューになってしまう低層階南東角住戸68㎡とほぼ同じ単価設定でもあり、最も専有面積が大きくグロス価格が嵩むこともあってか物件内では控えめな単価設定になっているようですね。

近年の蔵前駅界隈の供給事例としては、プロスタイル蔵前（2022年分譲/駅徒歩5分/約445万円※平均専有面積約48㎡）、ライオンズミレス蔵前（2021年分譲/駅徒歩2分/約440万円※平均専有面積約38㎡）、ルフォン浅草蔵前（2021年分譲/駅徒歩3分/約400万円※平均専有面積約47㎡）、プレミスト蔵前（2020年分譲/駅徒歩5分/約380万円※平均専有面積約56㎡）、クリオラベルヴィ蔵前（2020年分譲/駅徒歩5分/約425万円※平均専有面積約41㎡）といったものがあります。

それらはいずれもコンパクトタイプが相当程度設けられた物件で（※当物件は全戸60～70㎡台）、基本的にはファミリータイプの方が単価が控えめな設定になっていることの方が多いのですが、ライオンズミレスのスカイツリー×花火ビューの上層階（ファミリータイプ）は500万円台中盤という強気な水準でしたし、物件・プランによりけりではありますね。

こちらの物件平均としては420～430万円といったところで、地代131円/㎡＆解体準備金100円/㎡の控えめな借地コストを鑑みても大きな違和感はないでしょう。やはり昨今の相場高騰の影響を感じはするものの、むろん土地の固定資産税はかからないわけですし、モロに墓地ビューになってしまうお部屋を除けば定借なりの水準ではあるのかなと（地代の多寡にもよりますが、"控えめな地代"の物件で所有権の9掛けぐらいのイメージです）。