パークホームズ南船橋【約37,000㎡の市有地活用事業×あまりに貴重な谷津干潟ビューの100㎡超】9階100㎡8,590万円（坪単価283万円）

パークホームズ南船橋。

所在地：千葉県船橋市若松2-1-13（地番）
交通：南船橋駅徒歩4分、船橋競馬場駅徒歩20分
用途地域：第一種住居地域
階建・総戸数：15階建、212戸（他店舗）

約37,000㎡のJR南船橋駅南口市有地活用事業の東端C街区に誕生する物件です。ニシタンクリ…、いや、西端のA街区にも総戸数133戸の分譲マンションが出来ますが、残りの3街区のうちB・D街区は低層の商業施設（＋広場）、E街区は特別養護老人ホーム及び児童相談所となりますので、開発規模のわりにマンションはそこまで目立つ感じではありません。タワマンが実現していたらすご～く話題になったとは思うのですが…。
※2020年分譲のパークホームズララ南船橋ステーションプレミア（20階建約60m）の時点で、こちらが約45mになることは明らかになっていましたし、今更どうということはないのですが…。

ただ、市有地活用事業（船橋市と三井が連携）ということもあり、当エリアだけでなく近隣にも好影響を与える魅力的な街を形成することが念頭に置かれているようで、当物件は約5,000㎡の駅前芝生広場隣接というあたりも素晴らしいですね。

駅反対側にららぽーとがあることもあってか商業施設自体は低層の約40店舗ほどのものということでパンチに欠ける印象ではあるのですが、広大な若松団地を含むこちらの駅南側エリアは「第一種住居地域」で、商業施設隣接の利便性などよりも住環境を重視すべきエリアということを考えれば自然でしょう。

駅前ゆえに線路や高速道路なども近接するポジション、また、線路などの向う側には船橋競馬場も広がる立地条件ではあるものの、当物件の南東側には谷津干潟（徒歩5分）という広大な自然も残されています。

その広大な若松団地でも建て替えプロジェクトが進行中（※）で、今後さらにさらに街が生まれ変わっていくあたりも大きな魅力と言えるでしょうね。
※幹事の野村不動産の他、三井、旭化成、日鉄興和が参画。コンサルタントに旭化成の建替プロジェクト（野村×旭化成のプラウドシティ小竹向原も担当）での実績が豊富なネクストアーキテクト＆アソシエイツが入っていることからデザイン面にも期待できますね。

買物便は、最寄りのスーパーはアコレの徒歩9分にはなってしまうのがネックではあるのですが、ロピアの入るららぽーとが徒歩10分（ららぽーとの入口までですので当然ながらロピアまではさらにかかります）、スーパーバリューの入るビビットが徒歩13分で、あれだけの大規模商業施設が日常使い出来るというのはやはり魅力になるでしょうね。
当市有地活用事業地内の商業施設にはスーパーが入る予定で、そうなると鬼に金棒レベルになりそうです。

また、イケア徒歩7分、さらに、新習志野側のスーパービバホームが徒歩11分になるあたりも地味に便利でしょうね。この立地ならば車を持たなくてもいいと考える方も少なくないでしょう。

通学区の若松小学校は通学路経由で徒歩8分の距離感、また、隣接する芝生広場に加え、はらっぱ公園徒歩3分、若松公園徒歩4分、ふなっしーパーク徒歩10分などといった公園環境も魅力の1つですね。

公式ホームページ

お部屋はサウス棟の100㎡の4LDK、南東角住戸です。サウス棟は物件内で最も大きな棟で、敷地南面の大半を占めています。当角住戸は敷地南東コーナー部に位置し、東側にはその谷津干潟が広がるという絶好のポジションです。
北～北東にかけては線路や高速道路があり、抜けがある分、影響が大きいのは言うまでもありませんが、谷津干潟の周囲にはこのレベルの高さの建物はほぼ存在しておらず（谷津パークタウンぐらいでしょうか）、このサウス棟の南東角住戸は何気に凄く貴重な存在だと思います（イースト棟は東向きですが6階建と低いため眺望的が良いお部屋は限られます）。

南西側はそのE街区があり、特別養護老人ホームになる予定（現状建築確認が出ていないので、何階建かは決定していないのですが、こちらのC街区とは異なり最高高さ31mの第二種高度地区になりますので、高くとも10階建でしょうか）で、この階だと視界への影響が出てくる可能性があるのですが、日照に関しては問題ないでしょう。

間取りはそのような日照・視界良好なポジションが加味された100㎡超で、こちらサウス棟の上層階にあるルーバル付のメゾネットタイプなどを除くと唯一の100㎡超になります（面積はやや異なるが似たタイプの１階南東角住戸含む）。

総戸数212戸というそこそこのスケールがあるとはいえタワマンではないですし、駅直結など特筆すべき立地の物件とは言えないので、70㎡前後の田の字ベースのプランばかりで構成されていても不思議ではなかったのですが、当物件はそのように上層階に100㎡超メゾネットタイプを設けているだけでなく、こういった角住戸にも「100㎡超×ダイレクトサッシ」という特色あるプランが施されており、感心しました。
パークホームズララ南船橋ステーションプレミア（総戸数231戸ながら最大78㎡）において、「"特別な地"ならばもっと"特別なプラン"があっても…」と書いていたぐらいなのですが、こちらはスケールなり、いやスケール以上に面積帯に幅（50～120㎡台）があるので多くのニーズに応えられるのではないでしょうか（柱の食い込みが目立つ設計は残念ですけど…）。

こちらは玄関・廊下は一直線で、廊下が少々長いのは玉に瑕なのですが、梁（柱と柱を結ぶライン上）の外側にダイレクトサッシが設けられたことで足元付近から天井間際までの高さある開口部が実現出来ており、谷津干潟ビューも相まってこのLDKはかなり貴重、かつ、魅力的なものと言えるでしょうね。
※欲を言えばもう少し東面（妻面）の開口部が充実していると良かったとは思います。

1620の浴室に加え、ダブルボウルの洗面台、そして門扉付のポーチなど昨今の狭小トレンド下ではなかなかお目にかかれない魅力も窺えるプランですね。

坪単価は283万円。当住戸は同タイプでは最も上の階になるのですが（サウス棟の10～12階は100㎡超のメゾネットやルーバルタイプがほとんど）、1つ上の階のルーバル付の南東角住戸坪単価309万円が物件内で最も高い水準で、いわゆる”100㎡超プレミアム”のようなものがほとんど感じられません。

メゾネットタイプは階段による面積消費があるとはいえ120㎡台のプレミア感のあるプラン、また、こちらもダイレクトサッシが印象的な100㎡超ですので、"一般的な70～80㎡の価格帯とは異なる価格設定"がなされていても何らおかしくなかったのですが、土地柄（？）もあるのか妙に現実的なお値段設定になっていると感じますね。
プレミアム住戸という扱いにはしていないようですが、100㎡超は設備仕様面もグレードアップしますし、優れたポジションの角住戸ということを鑑みればむしろ平均的なお部屋（当物件の平均は260～270万円）よりも控えめに感じてしまうお値段設定なのです。

100㎡なのでグロス価格はそこそこにはなりますが、メゾネットタイプの120㎡台（グロスで1億超）に比べると大分一般的な水準で、谷津干潟ビューを手中に出来る100㎡角住戸が8,000万円台はいいのではないでしょうか。特に「利便性（駅距離、買物便）」と「広さ」に重きを置く方には非常に貴重な存在になるでしょう。
※近隣物件などとの比較は次記事で行います。