パークホームズ南船橋【約5,000㎡の駅前芝生隣接×繊細な外観デザイン】2階73㎡5,500万円（坪単価249万円）

続けて、パークホームズ南船橋。

設計・施工は長谷工で直床となります。

ポイントとなるのが敷地面積約5,000㎡のスケールで、空地率も約52％と高めです。
エリア的なものを考えると駐車場72台（設置率約33％※パークホームズララ南船橋ステーションプレミアとほぼ同じ設置率）は少なく感じはするものの、敷地南西部のサークルテラス、敷地北東部のポケットパークなど全体的に緑豊かなランドプランで、敷地西側に約5,000㎡の駅前芝生広場が広がっているという点からも一般的な物件とは一線を画すものと言えるでしょう。

共用施設としては、そういった屋外広場状空地を除くと1階にワーク＆スタディラウンジとライブラリーラウンジがあり、リモートワークなどを考慮したそれなりの大きさのスペースではあるのですが、総戸数200戸超ということを考えるともうワンパンチ欲しかったですね。この立地ならば花火なども考慮し屋上に共用テラスがあると良かったのではないでしょうか。

一方で、デザイン的な見どころは豊富です。
2層吹抜のエントランスホールの天井には曲線状のガラス繊維素材を配し、海風や波紋を表現、さらに外観は、最上部に帆船を模した斜め庇、駅方面の側面には船のラダーを想起させる特徴的なグリッドフレームを採用するなど、全体的にかなり繊細な出来ですね。
サウス棟の南面はバルコニーを3つに分節し、バルコニー側面にガラスを張り付けるという非常に手の込んだデザインが実現しています。

デザイン監修はノンスケール（nonscale）で海外での実績も豊富な会社になります。これまで4,000以上の物件を取り上げてきた中で初めてお目にかかるデザイナーになのですが、そのように要所要所に印象に残るデザインが採用されており、今後もまたお目にかかりたい（特に三井の高額物件などで）気持ちにさせてくれますね。

公式ホームページ

お部屋はウエスト棟の73㎡の3LDK、西向き中住戸です。西南西寄りではあるので日照時間も長めですし、正面方向にはそのサークルテラス（広場状空地）、西側には約5,000㎡の駅前芝生広場が広がるという良好なポジションです。

間取りは物件内では多く存在している大きさではあるものの、昨今の狭小トレンド下では中住戸としては大きな方になるでしょう。

ただ、設計面は少々淡泊な印象ではありますね。
エリア、価格帯、ランドプラン的に田の字になるのは当然ですし、別に田の字が悪いというつもりはないのですが、共用廊下側の柱がガッツリ食い込んでいますし、連窓サッシなども採用されていないシンプルなものになります。

洋室2にウォールドアが採用されているのは悪くはありませんが…。

坪単価は249万円。前回の記事で述べたように最高単価は300万円超のものがありますが、100㎡超の上層階住戸（プレミア感のあるプラン）を含めた多くが250～280万円ほどの狭めのレンジに収まっており、平均でも260～270万円ぐらいになるでしょう。

2020年分譲のそのパークホームズララ南船橋ステーションプレミアは平均坪単価約210万円という水準で、こちらよりも駅に近く、かつ、ららストリート（動く歩道）を利用することも出来るちょっと特別感のある物件でしたので値上がり感は小さいとは言えません。

しかしながら、あちら自体が当時としてもリーズナブルな印象がありましたし、そちらの記事でも言及したように、ワンダーベイシティサザン（2005年分譲/平均坪単価約130万円）やグランドホライゾントーキョーベイ（2008年分譲/平均坪単価約140万円）の時代（※）とは周辺環境も大きく変わってきていますので、このご時世のこのパフォーマンス（主に交通便・買物便、芝生広場隣接の環境面など）でこの単価というのは少なからず魅力になるでしょう。
※今よりも相場が安かった時期の分譲であるのはもちろんのこと、現在のロジスティクスパークのところに存在していたオートレース場の”爆音”が大きな懸念材料になっていました。

第1期で100戸を供給することからもその様子が窺えますね。

設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機に加えキッチンバックカウンター（食器棚）も備わっています。
トイレはタンクの上に手洗いがあり、壁には"カウンターのみ"が設置された珍しいタイプ（100㎡超は普通にトイレ手洗いカウンター）であるなど単価帯なりにコスト削減している部分も見受けられますが、同規模のパークホームズララ南船橋ステーションプレミアはディスポーザーどころか食洗機すら付いていないかったですし、そういった物件との比較を抜きにしてもこの単価帯を考えれば悪くありません。ゼッチ・マンションでもありますし、この単価帯の物件としては魅力がある方でしょう。
以下のように給湯器がリースで月額負担が生じるのは残念な点ですけど、リーズナブルな価格帯の三井物件ではわりとよく見かけるケースになります。

管理費は198円/㎡。外廊下ですが、ディスポーザー付での水準ですのでそれなりのスケールメリットは感じますね。なお、総戸数212戸でのエレベーター2基で、1階住戸を除いても基あたり約100戸と少々多いですね。
また、別途給湯器リース料2,750円/月がかかってくるのは玉に瑕です。

駐車場は、72台で機会式になります。別途カーシェア用が2台（平置）があります。