アトラス文京小石川【囲まれ感がある中でも眺望良好だが…】73㎡14,298万円（坪単価649万円）
アトラス文京小石川。
所在地：東京都文京区小石川3-1-8他（地番）
交通：春日駅徒歩5分、後楽園駅徒歩6分
用途地域：準工業地域、商業地域
階建、総戸数：15階建、47戸（非分譲住戸11戸）
道路を挟みダイエーの向かいとなるポジションで、そのダイエーの上部となるフォルム小石川も含め少々囲まれ感の強い立地ではありますね。
ただ、当物件は15階建ながら西側の部分が4階建と落差が大きいことからお分かりのように、道路から内に入った敷地西寄りは「斜線制限があり高さが出しづらい準工業地域（最高高さ31mに加え第3種高度地区による斜線制限があるので南北に長い土地でないと高さが出せない）」になっています。
西側隣接地は5階建のクレヴィア文京小石川、その少し先はさらに高さ制限の厳しい第一種中高層住居専用地域の低層住宅街となるため上層階西向き住戸に限れば魅力的な視界を得ることが出来ますね。
白山通りや千川通りの喧騒もないですし、そういったお部屋に関しては駅徒歩5〜6分の利便性と環境面が高いレベルで両立していることになります。
買物便は、そのダイエー徒歩1分に加え、まいばす徒歩2分、クイーンズ伊勢丹徒歩4分、さらにオリンピック、マルエツ（文京ガーデン）が徒歩5分と申し分ありません。
また、通学区の柳町小学校（今年1月に新校舎南棟完成）は千川通りを渡ってすぐの徒歩2分とこちらも至近ですね。
公式ホームページ
お部屋は73㎡の3LDK、南西角住戸です。11〜15階の上層階のみに設けられたタイプになりますね。
南にはリビオレゾン小石川、南西にはクレヴィアリグゼ小石川という2つの15階建がありますが、西側はその5階建のクレヴィア文京小石川になりますので、この上層階住戸からの視界はかなり魅力的なものとなります。
そういったポジションであることを鑑みるとLDの地味目の開口部はちょっと残念ではあるものの、キッチンとしては大きな窓がありますし、このポジションの浴室窓も気持ちがいいでしょうね。
一方、こちらは物件内で最も大きなタイプにはなるのですが、条件の良いお部屋にしては小さめの73㎡で、それに加え柱の食い込みが顕著なのはいただけません。
15階建のこちらの棟の上層階は1フロア2戸の構成でフロア面積が限られているとはいえ（余裕を持った設計が難しいとはいえ）、立派な価格帯の物件ですのでもう少し柱への配慮があってしかるべきだったのではないでしょうか。
6本もの柱の食い込みは流石にひどいです…。
キッチンは大きなカウンターも含めゆとりがあっていいのですが、LDは入口付近の畳数消費が顕著な10畳ほどですのでかなり手狭な印象になります。
坪単価は649万円。11階以上はそのように70㎡超のみですが、中層階以下は30～50㎡台が中心となった物件で（低層階にも70㎡台もあるにはあります）、低層階は500万円を切るものもありますね（2階の西向き45㎡は特に視界が芳しくないため坪単価428万円という特に控えめな水準です）。
第1期は条件の良い上層階住戸の供給が多かったのですが、今後は中・低層階が中心になりますので最終的な平均坪単価は560～570万円といったところになりそうです。
近年の近隣供給事例としては、シティテラス文京小石川（2021年分譲/後楽園駅徒歩11分/約480万円）、ブランズ文京白山一丁目（2021年分譲/春日駅徒歩6分/約485万円）、パークホームズ文京小石川ヒルテラス（2021年分譲/後楽園駅徒歩3分/約605万円）、ブランズ文京本郷一丁目（2022年分譲/春日駅徒歩4分/約550万円※平均専有面積約37㎡のコンパクト）、ヴェリテージ文京小石川（2022年分譲/春日駅徒歩5分/約505万円）といったものがあります。
パークホームズ文京小石川ヒルテラスはペントハウスには1,000万円超、角住戸は上層階でなくとも700万円超が普通にある物件でしたので、それに比べればこのご時世の600万円台中盤（物件内で最も優れた上層階南西角住戸）は大人しく感じるところはあるものの、柱の食い込みが顕著で効率性に難のある間取りを鑑みると実質坪単価はもう少し上に見るべきでしょう（※一般的な70㎡と同等とみなした場合、坪単価は675万円になります）。
直近の近隣ヴェリテージに比べるとしっかりとした水準ですし、そういったあたりをもう少し考慮して欲しかった印象ではありますかね。
所在地：東京都文京区小石川3-1-8他（地番）
交通：春日駅徒歩5分、後楽園駅徒歩6分
用途地域：準工業地域、商業地域
階建、総戸数：15階建、47戸（非分譲住戸11戸）
道路を挟みダイエーの向かいとなるポジションで、そのダイエーの上部となるフォルム小石川も含め少々囲まれ感の強い立地ではありますね。
ただ、当物件は15階建ながら西側の部分が4階建と落差が大きいことからお分かりのように、道路から内に入った敷地西寄りは「斜線制限があり高さが出しづらい準工業地域（最高高さ31mに加え第3種高度地区による斜線制限があるので南北に長い土地でないと高さが出せない）」になっています。
西側隣接地は5階建のクレヴィア文京小石川、その少し先はさらに高さ制限の厳しい第一種中高層住居専用地域の低層住宅街となるため上層階西向き住戸に限れば魅力的な視界を得ることが出来ますね。
白山通りや千川通りの喧騒もないですし、そういったお部屋に関しては駅徒歩5〜6分の利便性と環境面が高いレベルで両立していることになります。
買物便は、そのダイエー徒歩1分に加え、まいばす徒歩2分、クイーンズ伊勢丹徒歩4分、さらにオリンピック、マルエツ（文京ガーデン）が徒歩5分と申し分ありません。
また、通学区の柳町小学校（今年1月に新校舎南棟完成）は千川通りを渡ってすぐの徒歩2分とこちらも至近ですね。
公式ホームページ
お部屋は73㎡の3LDK、南西角住戸です。11〜15階の上層階のみに設けられたタイプになりますね。
南にはリビオレゾン小石川、南西にはクレヴィアリグゼ小石川という2つの15階建がありますが、西側はその5階建のクレヴィア文京小石川になりますので、この上層階住戸からの視界はかなり魅力的なものとなります。
そういったポジションであることを鑑みるとLDの地味目の開口部はちょっと残念ではあるものの、キッチンとしては大きな窓がありますし、このポジションの浴室窓も気持ちがいいでしょうね。
一方、こちらは物件内で最も大きなタイプにはなるのですが、条件の良いお部屋にしては小さめの73㎡で、それに加え柱の食い込みが顕著なのはいただけません。
15階建のこちらの棟の上層階は1フロア2戸の構成でフロア面積が限られているとはいえ（余裕を持った設計が難しいとはいえ）、立派な価格帯の物件ですのでもう少し柱への配慮があってしかるべきだったのではないでしょうか。
6本もの柱の食い込みは流石にひどいです…。
キッチンは大きなカウンターも含めゆとりがあっていいのですが、LDは入口付近の畳数消費が顕著な10畳ほどですのでかなり手狭な印象になります。
坪単価は649万円。11階以上はそのように70㎡超のみですが、中層階以下は30～50㎡台が中心となった物件で（低層階にも70㎡台もあるにはあります）、低層階は500万円を切るものもありますね（2階の西向き45㎡は特に視界が芳しくないため坪単価428万円という特に控えめな水準です）。
第1期は条件の良い上層階住戸の供給が多かったのですが、今後は中・低層階が中心になりますので最終的な平均坪単価は560～570万円といったところになりそうです。
近年の近隣供給事例としては、シティテラス文京小石川（2021年分譲/後楽園駅徒歩11分/約480万円）、ブランズ文京白山一丁目（2021年分譲/春日駅徒歩6分/約485万円）、パークホームズ文京小石川ヒルテラス（2021年分譲/後楽園駅徒歩3分/約605万円）、ブランズ文京本郷一丁目（2022年分譲/春日駅徒歩4分/約550万円※平均専有面積約37㎡のコンパクト）、ヴェリテージ文京小石川（2022年分譲/春日駅徒歩5分/約505万円）といったものがあります。
パークホームズ文京小石川ヒルテラスはペントハウスには1,000万円超、角住戸は上層階でなくとも700万円超が普通にある物件でしたので、それに比べればこのご時世の600万円台中盤（物件内で最も優れた上層階南西角住戸）は大人しく感じるところはあるものの、柱の食い込みが顕著で効率性に難のある間取りを鑑みると実質坪単価はもう少し上に見るべきでしょう（※一般的な70㎡と同等とみなした場合、坪単価は675万円になります）。
直近の近隣ヴェリテージに比べるとしっかりとした水準ですし、そういったあたりをもう少し考慮して欲しかった印象ではありますかね。