シティインデックス墨田【地味目ながらも2路線徒歩10分圏内】1階34㎡2,998万円（坪単価294万円）

シティインデックス墨田。

所在地：東京都墨田区墨田3-224-2（地番）
交通：鐘ヶ淵駅徒歩5分、東向島駅徒歩10分、八広駅徒歩10分
用途地域：商業地域、準工業地域
階建、総戸数：9階建、46戸（非分譲住戸4戸含む）

徒歩圏となる駅はいずれも地味ではあるものの、3駅2路線が徒歩10分圏内とまずまずの交通利便性のあるポジションです。

墨田3丁目、鐘ヶ淵通りから少しだけ南に入ったところに誕生する物件で、近隣は高いものでも4階建程度の低層建物が多いエリアになります。住居系地域ではないものの、岡田鉄工所がこちらのマンションになったことですし近隣は住宅が多くを占めていますね。

ちなみに、鐘ヶ淵通りは都市計画道路による拡幅真っ最中で、拡幅後は歩道がゆったりとし、周辺の景観にもよい影響を及ぼすでしょう。

買物便は、まいばすこそ徒歩1分ですが、他は業務スーパー徒歩10分、ベルクス徒歩11分、ライフ徒歩13分と大きなものは少し距離がありますね。

設計はフィールドデザインアーキテクツ、施工は大和ハウス工業です。
当物件はそもそも大和ハウスが企画していたもので、当初はロイジェント（大和ハウスの賃貸マンション）になる予定でした。

ファミリータイプの分譲マンションの場合、賃貸と分譲のグレードにはそれ相応の差が生じていることが多いものですが、こちらはわりと早い時期にシティインデックスに譲渡されたようですし（いわゆる賃貸仕様という感じではなさそう）、30〜40㎡台のみのコンパクトなプラン構成でもありますので、その点はあまり気にはならないですね。

敷地面積600㎡そこそこの小ぶりな物件で、空地の多くは1階住戸の専用庭にはなってしまうものの、このスケールの物件にしてはエントランスホールにゆとりを感じますし、シックなエントランス周りや外観デザインも悪くありません。

公式ホームページ

お部屋は34㎡の1LDK、西向き中住戸です。西側は接道してはいないものの、戸建などの低層住宅のためこの階でも日照が得られるまずまずのポジションです。

間取りは小ぶりながらも専用庭付です。敷地形状に沿った歪な形ではあるものの、ポイントの1つになるでしょう。

細長い部分の使い勝手は疑問ですが、LDの開口部はこちらの部分に合わせているようにも思いますし、洋室の引き戸を開け放つことで空間的な広がりも得やすいタイプですね。

バルコニー側（テラス側）の柱の食い込みは分譲マンションとしては残念な点にはなりますが、こちらのタイプは洋室側だけなので影響は小さいですね。

坪単価は294万円。こちらは1階中住戸ということで物件内で控えめな設定になるのですが、物件としては330～350万円のものが多くなっており、平均でも340万円程度になるようですね。

この界隈はいわゆるワンルーム投資マンションの供給が多く、ファミリータイプでもないこういった30～40㎡台における適切な比較対象が見当たらないのですが、最寄駅が鐘ヶ淵となる地味目のエリアであることを鑑みると思っていた以上にしっかりとした単価帯でした。

直近の曳舟駅ではオープンレジデンシア曳舟（駅徒歩9分/約330万円※平均専有面積約52㎡）が分譲されており、30㎡台（50～60㎡台に比べ単価が多少高めだった）がこちらと同じぐらいだったことからも高く感じてしまいます。

この1階住戸はいわゆるパンダ価格を意識したお値段設定になっていますし、1階住戸にしては日照・視界条件もまずまずなので物件内ではよい方だとは思いますが…。

設備仕様面は、小規模コンパクトなので当然ながらディスポーザーはないですし、単価帯的に水回りの天然石天板仕様やトイレ手洗いカウンターがなくとも違和感ありません。
30〜40㎡台のみの物件ながら食洗機と床暖房が普通に付いているので悪くないでしょう。

管理費は278円/㎡。ディスポーザーなしでも内廊下の小規模物件ですのでリーズナブルな方でしょう。

駐車場は2台のみで平置になります。