シティタワー千住大橋【42階建南面リバーフロントの抜群の眺望】37階76㎡9,900万円（坪単価432万円）

シティタワー千住大橋。

所在地：東京都足立区千住橋戸町1-5他（地番）
交通：千住大橋駅徒歩5分、南千住駅徒歩17分（JR・つくばエクスプレス。東京メトロは徒歩18分）、北千住駅徒歩20分（JR。東京メトロは徒歩18分）
用途地域：第一種住居地域
階建、総戸数：42階建、462戸

完成は2025年春ですのでまだまだ時間はあるのですが、当初は昨年夏頃が予定されていた販売開始から遅れに遅れようやく第1期が開始されましたね。
こちらの第1期は88戸と住不物件にしちゃ多いですし、当初は青田売りの予定だったはずがどんどん販売が延期され第1期ですら完成売りになったシティテラス中野のようなヤバさこそないものの、相変わらずなかなかのお値段設定で…。

立地としては、ご存じの方も多いであろうポンテグランデTOKYOの11街区のうちのE街区で、長い期間をかけて12万㎡超の複合開発が行われているエリアになります。
ポンテグランデ自体は住不主導の開発ではないですし、もう少し速やかに開発が進んでもおかしくはないのですが、この後隣のお隣F街区にもタワーが予定されているなど、今後さらに開発が進むという意味での楽しみもあるでしょう。

なお、交通便は京成本線の千住大橋駅が最寄りということで利便性が高いとは言えません。駅徒歩5分とはいえ、マイナーな千住大橋駅、駅近物件が多いタワマンの中では徒歩5分もインパクトに欠けますね。

ただその一方で、南面に隅田川を望むリバーフロントポジションは非常に貴重ですし、隅田川花火、足立の花火、スカイツリービュー、富士山ビューと近隣に高い建物が少ないがゆえの眺望的な魅力が非常に高い物件でしょう。

標高2mほどしかない低地なので当然ながらハザードマップは色が付いてしまうわけですが、電気室は当然のように2階に設置されていますし、このポンテグランデエリアの隅田川沿いはスーパー堤防が整備されているので、ダイレクトな浸水リスクは低いでしょう（周辺エリアから周り込むリスクがあります）。
眺望（高さ）×リバーフロントという点ではかなり貴重な物件であるのは間違いありません。
※京成関屋駅徒歩4分には総戸数515戸の大規模物件イニシア千住曙町があり、やはり南面隅田川リバーフロントの貴重24階建なのですが板状フォルムなのでこちらとは少々趣が異なります。

買物便に関しては、北千住駅、南千住駅界隈は上記のようにかなり距離がありはするものの、やはり駅前徒歩3分に延床面積約30,000㎡のポンテポルタ千住があるのは大きいですね。
ライフ、マツキヨ、ノジマ、セリアといったあたりが入っているのでここだけでかなりのものがそろいます。

通学区は、千寿小学校で徒歩10分の距離感と近くはありません。
ただ、目の前の隅田川テラスの他、ポンテグランデ緑道や千住大橋さくら公園など大規模開発エリア特有の広がりのある緑豊かな空間が広がっているため、子育て世代にとって魅力を感じやすいエリアでしょうね。

この開発街区の大規模な分譲は2011～2014年にかけて行われたオーベルグランディオ千住大橋、オーベルグランディオ千住大橋エアーズ、アクアヴィスタの3物件（計800戸超）で、その後は2020年に小さなザ・サンメゾン千住大橋が供給されたのみですので、中古における住民の入れ替わりはともかく、子供の数はひと頃に比べると減っていると感じます。
ここは住不なので少しずつ少しずつ売っていくものと思われますが、後発のタワマンも含めこのエリアにまた若いエネルギーが注入されることで街は活性化するでしょうね。

公式ホームページ

お部屋は76㎡の3LDK、東角住戸です。南東～東にかけてその15階建のアクアヴィスタ、北東～北にかけて同15階建のオーベルグランディオ千住大橋というポジションです。
こちらはそれらを軽々と越える高層階で、東～南にかけては隅田川を見下ろすリバーフロントならではの魅力、さらに、スカイツリービューや花火の特等席にもなるという素晴らしいものですね。
南角住戸が隅田川に最も近い”先端”的なランドプラン（フロアプラン）にはなってはいるのですが、こちらはこちらで”南東角住戸”といっても違和感がないぐらいの向きで日照的な魅力を鑑みても南角と同レベルの魅力のある物件内の目玉となるポジションになります。

間取りはその南角と比べ気持ち大きなものではあるのですが、それでも70㎡台中盤ということで目玉ポジションらしからぬせせこましい設計ですね…。
※当物件は当初466戸だったものが現在462戸に変更になっており、こういった眺望的な魅力の高い角住戸においては3～42階までの全フロア同一プラン設計から変更を行ったようです。依然としてホームページでは全フロア76㎡になっているようですが、従前の最大76㎡を変更し、ペントハウス的な100㎡超を数戸設けることで、戸数が減ったのでしょう。

ただ、プラン的にはタワマンらしい魅力が感じられます。
ダイレクトサッシが採用されていないのはちょっと残念ではあるのですが、LDから洋室3にかけてワイドなL字掃き出し窓が設けられているので開放感がありますし、バルコニーにも奥行があるため空間的な広がりも十分でしょう。ちなみに、最大天井高は約2.6mと高めで、サッシ高もまずまずです（2.1m程度？）。

また、角住戸なりに廊下がやや長めな印象もありますが、玄関下足スペースを大きく確保したことで純粋な廊下部分を削減しているあたりも上手ですね。
住不物件らしく柱のアウトフレームも申し分ないですし、タワマンの角住戸としてのインパクトはけして高くはないものの、押さえるべきところを押さえたあたりに好感の持てるプランですね。

坪単価は432万円。こちらは当初の予定価格から下げたことが影響してはいるのですが、南角住戸75㎡の高層階は500万円超えていますので、理不尽とする感じるレベルの価格差が生じてしまっていますね。

高層階中住戸は400万円にギリギリ満たないぐらいの水準ですのでこちらにも角住戸プレミアムが乗ってはいるのですが、上述のように"目玉的なポジションの角住戸"の1つになってきますのでむしろプレミアム自体は抑えられているように思います。

もちろん千住大橋駅徒歩5分という地味な交通便を考えるとそもそもの価格設定（平均的な価格設定、中住戸の価格設定）が高く感じはするのですが、眺望に関して一級品であることは確かですし、こういったタイプは物件内では検討しやすい方にはなるでしょうね。
リバーフロントの環境はもちろんのこと、タワマンの高層階角住戸（パノラマビュー）という条件が譲れない方には悪くない水準でしょう。
※近隣物件などとの比較は次記事で行います。