シティタワー千住大橋【空地率約73％、リバーフロントの緑景】23階67㎡7,700万円（坪単価377万円）

続けて、シティタワー千住大橋。

設計は長谷工、施工は長谷工・大成建設共同企業体で制振構造が採用されています。

隣接F街区にも同程度の高さのタワマンが予定されており（正式に建築計画が決定されているわけではありません）、ポンテグランデTOKYO内で突出した存在にまではなりえないのですが、42階建総戸数462戸、延床面積50,000㎡弱というのはタワマンの中でもそこそこのスケールがあり、それを生かしたランドプランや共用施設にも魅力を感じることが出来るでしょう。

敷地面積9,000㎡弱に対し空地率約73％を実現したランドプランは出色で、南西部の隅田川沿いに設けられるフォレストパーク（広場状空地）を筆頭に敷地周囲にも緑が深めの歩道状空地を充実させるなど、緑がスカスカ（良く言えば空間的な広がりを重視している）なことも少なくない住不物件にしてはかなり緑を重視した物件と感じます。

隅田川沿い（テラス）に出ると非常に気持ちの良い視界抜けが得られますし、隅田川隣接の豊かな環境・景観も相まりこの物件ならではの魅力を演出出来ているように思いますね。

共用面では、天高約8.5mの2層吹抜で面積的にも豊かなエントランスホールが最大の特長になるでしょうか。
エントランスホールのデザイン自体はとりわけ特徴があるわけではないのですが、壁面などには重厚なマテリアルを採用していますし、その手前には緩やかに弧を描く優雅な車寄せ（と大きなキャノピー）が設けられているあたりも素敵ですね。
エントランスホール脇には屋外空間ウッドテラスも設けられ、そこにも豊かな敷地が生きています。

共用施設は2階にテレワークラウンジ、キッズルーム、フィットネスルーム、3階にゲストルーム2室、23階にスカイラウンジがあります。
42階建で23階のスカイラウンジはややセコイ印象ではあるものの、位置的にはリバーサイドの最前席となる南角なので悪くはないでしょう。2階のテレワークラウンジもオープンスぺ―ス、テーブル、ソファ、カウンターなどに加え、個室ブース6室もあるかなり大きな空間です。

前回のシティタワー千住大橋。

公式ホームページ

お部屋は67㎡の3LDK、南東向き中住戸です。南東方向はそのように15階建のアクアヴィスタがありますが、この階であればしっかりと超えてきますので、眺望的な魅力も十分でしょう。眼下の隅田川ビューへの影響は残りますが、スカイツリービュー、隅田川花火、申し分ありません。

間取りは70㎡に満たない小ぶりな3LDKにはなるのですが、廊下は最低限、かつ、柱が完全アウトフレーム化された設計になりますので、一般的な70㎡に匹敵する有効面積があるのではないでしょうか。

内廊下タワマンゆえに洋室2はリビングインの行灯部屋設計になってはいるものの、LDから洋室3にかけてワイドな連窓サッシが採用されているため中住戸にしては開放感も高いです。

オープンキッチンでないのはちょっと残念ではありますが、玄関が共用廊下からくぼんだ位置にあることで玄関前にアルコーブ的なゆとりあるスペースも生まれていますし、専有面積以上の豊かな造りではありますね。

坪単価は377万円。34階でも392万円ということで価格差はけして大きくはありませんが、住不物件は上から販売し、中・低層階も同一価格（市況によってはむしろ値上げする）にすることが珍しくありませんので、第1期の中で価格差が設けられているのは予算ギリギリの方にとっては朗報ではあるでしょう。ちなみに、第1期は88戸ということで住不物件にしてはかなり多いです。

前回の記事で述べたように、南角住戸のような500万円超のような突出したお値段のものもありはしますが、中住戸はこのようにほぼほぼ400万円未満、東角住戸も400万円台前半ということで、とりあえずの平均は400万円ぐらいですかね。

そのポンデグランデ内の直近の供給であるザ・サンメゾン千住大橋（2020年分譲/駅徒歩3分/約280万円）からの価格上昇率はかなりのものではあるのですが、サンメゾンはこちらよりも駅に近いとはいえ、隅田川との間のオーベルグランディオやアクアヴィスタによる視界への影響が大きく、このエリアの魅力が存分に生きているとは言い難いところがありましたので単純に比較することは出来ないでしょう。

北千住・南千住駅側での近年の近隣供給事例としては、イニシア北千住レジデンス（2022年分譲/北千住駅徒歩7分/約385万円）、ライオンズ南千住グランプレイス（2022年分譲/南千住駅徒歩13分・三ノ輪駅徒歩9分/約340万円）、ヴァースクレイシアIDZ南千住（2022年分譲/南千住駅徒歩7分/約305万円）、エクセレントシティ南千住ブルーム（2021年分譲/南千住駅徒歩7分/約310万円）といったところがあり、イニシアあたりの水準と比べるとそこまで強気な印象は受けないのかもしれませんが、イニシアは駅からのアプローチがほぼほぼアーケードになる徒歩7分ですし、そもそもこちらからは北千住駅・南千住駅がかなり遠い千住大橋駅最寄りの物件ですのでリバーフロントの絶好の眺望を鑑みてもやっぱり強く感じてしまうところはありますね。

南東向きは隅田川×スカイツリー×花火（※南角住戸はさらに富士山）という本当に類まれな眺望で"潰しが効きづらい"という唯一無二性があるので価格の妥当性はあってないようなものではあるのですが…。

設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、天然石のキッチン天板が備わっており、昨今の坪単価300〜400万円台の物件として違和感はないでしょう（中には500万円超もありますし、今後は値上げしていく可能性が高いですけど.…）。
機械給気×NOxフィルターは住不タワーらしい魅力、また、ゼッチ・マンションでもありますね。

管理費は534円/㎡。ディスポーザー、内廊下に加え、コンシェルジュ、24時間有人管理、各階ゴミ置場が備わってはいるものの、総戸数462戸のスケール（メリット）があることを鑑みると高く感じてしまいます。
エリア内（と言っても北千住駅前）に管理費が超高額だった千住ザ・タワーがあるのでそこまで目立ちはしないのかもしれませんが、あちらは総戸数184戸の小ぶりなタワーながら同設備・サービスを導入していたからこその水準でしたが、こちらは2倍以上のスケールがありますので昨今のインフレを考慮しても重いですね…。

駐車場は全232台で建物内タワーパーキングと屋外多段式の2つに分かれています。