グレンドール五反田【LD内にIDスペース】7階38㎡7,000万円（坪単価616万円）

グレンドール五反田。

所在地：東京都品川区西五反田2-22-4他（地番）
交通：五反田駅徒歩5分（JR。都営線は徒歩4分、東急線は徒歩6分）
用途地域：商業地域
階建・総戸数：14階建、36戸

アトラスタワー五反田の南西側隣接地、こちらの敷地もアトラスタワー五反田と一緒に開発されていたら”四方接道”のタワマンになっていたので少々モヤっとするのですが、海喜館跡地の地面師詐欺によるゴタゴタ（別に五反田とかけてはいないよ…）のあった地ゆえの難しさもあったのかもしれません。

タマホームはグレンドール新宿牛込柳町といったそこそこのスケールの供給実績もありますが、こちらは他2つのグレンドール浅草、グレンドール二子玉川同様の小規模物件になりますね。敷地面積は300㎡に満たず、30㎡台が多くを占める物件になります（上層階には60㎡台もあります）。

立地としてはアトラスタワーとは異なり”目黒川沿い”にはならないものの、そのアトラスタワーにより景観がさらに良いものとなりますし（アトラスタワーは門と築地塀による結界性の高い閉鎖的なランドプランが採用されているためタワマンの公開空地にあるような空間的な広がりは残念ながら享受できません）、こういったコンパクト中心の物件にとっての山手線徒歩5分はやはり大きな魅力にはなるでしょう。

スーパー便は、アトレの成城石井が徒歩5分、東急ストアが徒歩6分、パークタワーグランスカイ下部のフーディアムが徒歩10分といった感じで、アトラスタワーの際にも述べたように交通利便の高いエリアのわりにはそれほど優れたものではありません。

通学区は、第一日野小学校で徒歩11分の距離感になります。

公式ホームページ

お部屋は38㎡の1LDK、南東角住戸です。東はそのアトラスタワー五反田の存在感が大きいのですが、南側道路の向かいは7階建マンションになります。そのすぐ先にはもう少し背の高い建物がありますし、山手通り沿いはさらに高い建物になりますので、視界的には芳しくありませんが、日照に関しては問題ないでしょう。

間取りは中心となる30㎡台のプランの中では最も大きなタイプになります。

ただ、共用廊下側だけでなく、バルコニー側の柱もガッツリと食い込んだワンルーム投資マンションやオプレジのような造りで、ゆとりを設けにくい小規模とはいえ残念ですね。坪単価600万円超の高額物件ですから…。

柱による面積消費（食い込み部分は専有面積にカウントされています）もさることながら、居室形状も芳しくないですし、窓際室内部の下り天井（梁）の存在感も気になるでしょう。

玄関や浴室にも開口部を設けることが出来ているのは良いのですが…。

興味深いのはキッチン東側のスペースです。
自分スタイルをかなえる”IDスペース”とのことで、リモートワークや趣味のスペースとしての提案になるようです。窓の1つぐらいはあった方が良かった気はしますが、ちょっと籠るには適した空間になるでしょうか。

むろんLDKはこのIDスペースを入れての畳数ですので、純粋なLDだけだとかなり小さくなってしまうわけですけど…。

坪単価は616万円。なかなかに立派な水準です…。前建を越える上昇階になると600万円台中盤、30㎡そこそこの中住戸はこういった中層階でも600万円台中盤になっていますので、1LDKとしては面積が大き目なりにこれでも単価を抑えてはいるようですが…。

第1期1次では5戸のみの供給ですし、12～14階にだけある60㎡台は次期以降の販売になることから平均坪単価の着地を見積もるのが難しくはあるのですが、630万円ぐらいになるでしょうか。

恰好の比較対象となるのがそのアトラスタワー五反田（2022年より分譲中/駅徒歩5分/約705万円）とプラウド五反田（2023年より分譲中/駅徒歩6分/約575万円）で、共に30㎡台がありました。

アトラスの30㎡台ですらこのぐらいの水準のものがありましたし、プラウドに至っては500万円台前半からありましたので、いくらなんでも強気過ぎませんかね…。