グレンドール五反田【強気な価格のわりには平凡】5階31㎡5,950万円（坪単価639万円）

続けて、グレンドール五反田。

設計はアトリエプラス・ワン、施工はシミズ・ビルライフケアです。

敷地面積300㎡に満たないかなり小さな物件ではありますが、高さが出せている分、空地率は約47％とまずまずでエントランス周りにはそれなりのゆとりがありますね。

南西角地であることも生かされたエントランスは、南側道路からセットバックされ、道路沿いには植栽が施されます。

外観デザインは、モノトーン調で屋外階段をデザインルーバーでカバーするなど押さえるべきところを押さえてはいますが、エントランスホールなどの共用部はシンプルな印象で、立派な単価帯を鑑みるともう少し何かしらの特徴があるとよかったのではないでしょうか。

このご時世において、こちらよりも小さなスケールながら免震構造を採用していたグレンドール浅草のような”異端さ”を求めるのは酷ですけど、アトラスタワー五反田に加えプラウド五反田という強力なライバルが近隣にある中で臆せず強気な価格で供給を行うわりには平凡な印象が拭えません。

前回のグレンドール五反田。

公式ホームページ

お部屋は31㎡の1LDK、南向き中住戸です。前回の記事で書いたように、南側道路の向かいには7階建のマンション、その先にはさらに高い建物がありますので、視界は芳しいものではありません。
ただ、道路を挟んでいますしこの階でも日照は得られるでしょう。

間取りは30㎡そこそこの物件内で最も小さなタイプで、1LDKとして小さな方になります。

先ほどの1LDKのようにLDの一部がIDスペースになっているわけではないのですが、柱の食い込みあっての8.4畳と3.1畳というのはやはりギリギリの印象にはなるでしょうね。

先ほどのタイプも同様ですが、柱の食い込みにより当然ながら梁も食い込んでおり、下り天井（梁）によりベッドルームの引き戸の方立てが大きくなってしまっているあたりも残念ですね。引き戸を開くことでそれなりの大きさの空間として使うことは出来るのですが、方立てのデッパリが邪魔目障りです。

坪単価は639万円。前回の記事でも述べたように低層階でこの水準は驚きです。

こちらは30㎡そこそこまで面積を絞っているため1LDKとしてはグロスが抑えられているところもありますけど、上述のように居室はかなり小さいですしね…。

設備仕様面は、小規模ですので当然ながらディスポーザーは付いていません。
こういった35㎡未満にはトイレ手洗いカウンターすら付いていないシンプルなものになります。

管理費は478円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ながらかなり高額ですね。小規模ゆえの宿命とはいえ、かなりランニングコストが嵩みますし、そういったあたりからも販売価格はもっと安くする必要があると思いますね。

駐車場は1台のみで平置になります。