クリオ氷川台シーズンテラス【貴重な駅徒歩4分×約2,400㎡】5階81㎡12,793万円（坪単価525万円）

クリオ氷川台シーズンテラス。

所在地：東京都練馬区桜台3-44-5他（地番）
交通：氷川台駅徒歩4分、新桜台駅徒歩13分、桜台駅徒歩15分
用途地域：第一種住居地域、第一種中高層住居専用地域
階建、総戸数：5階建、54戸（事業協力者住戸3戸含む）

従前は第二桜マンションがあったところで、桜台通りにはほんの一部が面しているだけのいわゆる旗竿地になります。

ただ、旗竿地とはいえども、敷地面積は約2,400㎡と大きいですし、駅近ながらも敷地の多くが第一種中高層住居専用地域となった希少性を感じることのできる物件になります。
駅徒歩11分ではグランマークレジデンス（総戸数87戸）のようなものもありますが、氷川台駅に加え、新桜台、桜台駅というのは分譲マンションの供給が限られており（高さ制限が厳しい住居系エリアが多く、収益性の観点からマンション分譲に向かない土地が多い）、このエリアに地縁のある方にとっては特に魅力的な物件になってくるでしょう。

駅近ながら落ち着きのあるポジションということで全戸70～80㎡台で構成されており、同シーズンテラスのクリオ葛西シーズンテラス同様に共用部が屋内外に渡って緩やかにつながる”庭屋一如”のコンセプトが生える立地でもありますね。

買物便も、駅近なりに魅力的です。スーパーで言うとサミットストア徒歩2分、アコレ徒歩4分、コモディイイダ徒歩5分になります。

また、通学区は開進第三小学校で徒歩9分になります。クレヴィア氷川台のような至近でこそないですが、広大な城北中央公園が徒歩10分となるあたりもこのエリアの魅力の1つになるでしょう。

公式ホームページ

お部屋は80㎡超の3LDK、南東角住戸です。東側は隣の隣に5階建マンションがあるものの、隣は戸建、南側も戸建及び当物件のエントランスアプローチ（桜台通りにつながっている）ということで、南方向の視界抜けも出てくる最上階ポジションになります。

最上階なりのルーバル付のタイプで、北側共用廊下の先には植栽（屋上緑化）も施されるなど、当物件のコンセプトを存分に感じることのできるタイプでもありますね。

ただ、間取りはかなりクセがあります。そのように三方向にルーバルが施されているのは魅力的なのですが、80㎡超のゆとりある角住戸ながらベッドルーム全室がリビングインというのは驚きました。

リビングインとしたことで廊下を短く出来てはいるものの、このエリアでこのような大きさのものを検討されるご家族はある程度の世帯人数の方（予定されている方）でしょうし、チグハグさを感じずにはいられません。
ベッドルーム1にはウォークスルークローゼットがあり、LDを通らずとも玄関側へ行けるのは良いのですが、リビングインである以上は居室独立性（音の問題など）には欠けますからね。

ベッドルーム2・3へつながるスペースに扉をもう1枚設けたいわゆるリビングスルー設計にしていれば、居室独立性が高まって良かったかもしれません。

一方、ベッドルーム2室の主開口部は北側ですが、北は北で眺めが良いですし、その分、LDの開口部幅が豊か、また、浴室が1620になっているあたりは◎ですね。

坪単価は525万円。こちらは最上階角住戸で、物件内で目玉的な位置づけになるためかなり高額です。
ただ、低層階には300万円台が少なくないですし、平均も400万円程度（当初は500万円超の最上階住戸が平均を上げていたのでもう少し高かったのですが、その後他住戸の販売が進み下がりました）になるでしょう。

近年の近隣エリアの供給事例としては、プラウド平和台テラス（2020年分譲/氷川台駅徒歩11分/約290万円）、オープンレジデンシア練馬新桜台ステーションフロント（2021年分譲/新桜台駅徒歩2分/約315万円）、クレヴィア氷川台（2023年分譲/氷川台駅徒歩10分/約350万円）といったところがあり、昨今のさらなる価格上昇や駅近の貴重な立地であることを鑑みれば大きな違和感はありません。

ただ、こちらの最上階プランに関して言うと、そのようにプランにクセがあるわけで、ここまでのプレミアム（平均的なお部屋との単価差がかなり大きい）を乗せるのであれば、さらに魅力的でラグジュアリーなプランに仕上げて欲しかったという思いがありますね。