プラウド白金長者丸【コンサバに乾太くん】3階97㎡28,800万円（坪単価978万円）

プラウド白金長者丸。

所在地：東京都品川区上大崎2-269-1（地番）
交通：目黒駅徒歩6分（JR線。東京メトロ・都営・東急は徒歩7分）
用途地域：第一種低層住居専用地域
階建・総戸数：地上3階地下1階建、26戸（非分譲住戸6戸含む）

上大崎2丁目の第一種低層住居専用地域、いわゆる白金長者丸エリアに誕生する物件で、目黒駅徒歩6分に加え、恵比寿駅もスカイウォーク経由で徒歩14分ほどになるポジションです。

恵比寿駅へのアプローチは起伏もきついため日常的な利用となると微妙ではあるのですが、恵比寿ガーデンプレイスまでは徒歩8分、ウエスティンホテルまで徒歩9分というあたりは大きな魅力になるでしょう。

JRの線路沿い立地になりますので、いわゆる一種低層の落ち着きは得にくいものの、線路はこちらのグラウンドレベルよりも低いところを走っており、一種低層の3階建ながらお部屋によって視界抜けが得られるポジションでもありますね。

線路沿いの立地を鑑みるともう少し小さなタイプがあってもおかしくなかったのですが、長者丸×一種低層なりのゆったりとしたもの（80～170㎡台）がメインとなるプランニングも特徴の1つになるでしょう。

買物便は、やはり恵比寿ガーデンプレイスの存在が大きいですね。ライフのセントラルスクエア、明治屋が入っています。
目黒駅前徒歩6～7分ほどでザ・ガーデン、東急ストア、成城石井も使えますし、一種低層エリアの物件としては利便性とのバランスが高いですね。

通学区は第三日野小学校で徒歩16分ほどとかなり距離があります。”区境あるある”の厳しいポジションではあるのですが、この価格帯の物件であればお受験組が多そうですし、駅自体は徒歩6分と近いのでそう問題にはならなそうです。

公式ホームページ

お部屋は97㎡の3LDK、南東角住戸です。東～南東にかけては3階建のパークサイド目黒、南側は大きな戸建（3階建）といった感じで、一種低層エリアらしく視界が抜ける感じではありません。

ただ、日照に関しては半永久的に保たれますし、西側の線路から奥まった南東コーナー部に位置しているので音の影響は小さいでしょう。

間取りはそのように全体的に大きくなっているため、突出したものでこそないのですが、100㎡に近いゆったりとしたものになります。
どうせならば100㎡に乗せた方が良かったように思ってしまうのですが、当物件は全戸に地下1階BTR（バイシクルトランクルーム。BRTじゃないよ）が備わっており、こちらのプランのBTRは5.37㎡ありますので、そちらを含めると100㎡超にはなりますね。
※地階から地上1階にかけてのメゾネットタイプは120～170㎡台という出色の面積設定なのですが、それらを除くと100㎡超は1戸だけなのでこちらも大きな方になります。

プランはそのBTRを抜きにしても少々クセがあります。
南東コーナー部にコンサバトリーがあり、LD自体は二面採光にはなっていません。LDの東側には幅のあるダイレクトサッシが採用されており、上述のように視界よりも”日照”がポイントになるお部屋なのでコンサバトリーという提案はおかしいとは思いませんが、LDとは扉2枚分しかつながっていないですし、少々中途半端なスペースという印象にはなりますかね。床快フル搭載とはいえ、夏場はウェルカムな空間ではないのでここをリモートワークスペースなどとして使うのは何か違う気がしますし…。

コンサバトリーには乾太くんが搭載されている一方で、洗濯物の部屋干し（脱外干し）の提案もなされていますけど、この空間を洗濯スペースや家事スペースに？？？
洗濯機置場のある洗面所からは離れていますし、どうだろうか…。

100㎡近い3LDKであることを鑑みると5畳ほどしかない洋室2・3は小さく感じますし、コンサバトリーを設けるよりも洋室やLDにふった方が良かったような印象もありますね。

坪単価は978万円。視界が抜ける感じではないものの、最上階南東角住戸ということで物件内でも高い方になります。

階段などによる面積消費が大きいメゾネットや北向き住戸には700万円台前半のものが多くなっており、物件内の単価帯のバラツキが大きいため平均坪単価はあまり意味をなさないのですが、800万円台前半といったところでしょうか。

近年の長者丸での供給は、パークコート白金長者丸（2021年分譲/目黒駅徒歩8分/約690万円）、オープンレジデンシア白金長者丸（2019年分譲/目黒駅徒歩11分/約465万円）があり、4年も前でブランド力に欠けるオプレジはともかく、パークコートとの差は少々大きく感じますね。

パークコートは首都高沿いの一種中高層がメインとなる地で、長者丸の本流たる低層レジデンスではありませんでしたが、こちらはこちらで線路沿いの賑やかさがありますし、パークコートの上層階は7階建（一種中高層）ゆえの眺望的な魅力もありましたからね。

パークコートの自然教育園ビューの上層階100㎡超にも900万円超のものがありましたし、こちらのお部屋は線路の影響が小さいポジションとはいえ、視界的な魅力に欠けますので1,000万円近い設定はこのご時世を加味してもやや強く感じます。
この単価設定にするのであればBTR抜きでも100㎡超を確保し、プラン的にももっとプレミアム感のあるもの（コンサバトリーとかではなく真向から勝負したワイドスパン角住戸のようなもの）を目指して欲しかった印象になります。