ルピアグランデみずほ台【エリア最大級のスケール×スーパー隣接】10階83㎡5,198万円（坪単価207万円）

ルピアグランデみずほ台。

所在地：埼玉県入間郡三芳町大字竹間沢新開381-1他（地番）
交通：みずほ台駅徒歩16分
用途地域：工業地域
階建、総戸数：10階建、304戸

敷地面積11,000㎡超の304戸、エリア最大級のスケールを誇る分譲マンションになります。従前は木村屋の工場があったところですね。
跡地にはこちらのマンションの他、戸建エリアにに加えフーコット（店舗面積約3,400㎡。2023年11月オープン予定）が出来るようで、スーパー隣接も大きな特長になるでしょう。

工業地域らしく、こちらがマンションになっても周辺にはまだまだ工場が見られますが、向かいにもビッグ・エーがありますし、近隣には複数の新開子供広場があり住宅も多いエリアになります（工場跡地の南東側は住居系地域）。

ネックはやはり駅距離でしょう（緩やかですが標高にして5mほどの高低差もあります）。アプローチがすずかけ通りを一直線となること自体は悪くないのですが、すずかけ通りはガードレールはなく歩道らしい歩道もありません。
また、徒歩1～2分のバス停からライフバスに乗ればみずほ台駅まであっという間ですけど、本数がとても少ないので…。

買物便は上々なのですが、駅距離も含めやはり日常的に車移動が多い方向けの物件にはなりますかね。駐車場設置率は約67％ですが、全台平置になっています。

買物便は、スーパーで言うと現状は徒歩2分のビッグ・エーの他は生鮮市場田中青果が徒歩11分、マルエツが徒歩12分といった感じで距離があります。ただ、フーコットが無事にオープンすればかなり魅力的なものになるでしょう。

通学区は竹間沢小学校で徒歩8分の距離感とまずまずですね。竹間沢小学校は廃校・統合が検討されている状況なのですが、その場合に統合先となる見込みの唐沢小学校も同徒歩8分ですね。
三芳町自然の森・レクリエーション公園が徒歩13分となる自然環境も魅力の1つになるでしょう。

公式ホームページ

お部屋はクロスサイト棟の83㎡の4LDK、東角住戸です。敷地東端コーナー部に位置した角住戸で、北東は9階建のハイラークみずほ台がありますが（手前に新開第三子供広場）、南東は第一種住居地域の戸建住宅街の手前に同開発により生まれる戸建予定地のあるポジションです。戸建街の先にも畑などが広がるため抜群の視界抜けを得ることが出来ますね。
3棟構成となるうちの2棟が南東向きに並んでおり、当物件は中層階以上の多くの住戸で良好な視界抜けが望めるというのは大きなポイントになるでしょう。

間取りは4LDKとしてはけして大きくはないものの、物件内で最も大きなタイプになります。

このシリーズお馴染みのピアキッチンが採用されており、LDの入口付近のカウンタースペースの畳数消費が気にはなるものの、このピアキッチンならではのダイニング空間にピンと来た方にとってはメリットが少なくないでしょう。
カウンタースペースを有効活用すれば効率性も上々ですし、キッチン・洗面室の2WAY設計は抜群の家事動線を誇ります。

いわゆる妻面（北東面）4室設計ですので、LDの開口部は地味なのですが、洋室3の引き戸を開くことでL字の二面採光空間として使えるあたりにも好感が持てますね。

ゼッチ基準を満たしやすくするため洋室1室にも床暖房が備わっており、ここをLDの一部などとして使うことを考えるとそれもメリットになるでしょう。
※ベッドルームを寝る時にしか使わない方だと床暖房の必要性を感じづらいものですが、いわゆるベッドルームとしてではなくLDと一体として使うことを考えたら床暖房が付いているのはとても良いですね。

坪単価は207万円。こちらは最上階角住戸ということでそこそこの水準になりますが、物件自体は180～200万円のものがほとんどで、中には160万円程度のものもありますので平均坪単価は180～190万円といったところになるでしょうか。
直近のみずほ台駅での供給事例は、2019年のライオンズみずほ台サーパスレジデンス（駅徒歩4分/約200万円）ですので駅距離を鑑みるとやはり高騰しています。

180～190万円は上福岡駅徒歩10分で、こちらを上回る超大規模なブリリアシティふじみ野（平均坪単価約190万円）と大差なく、あちらはヤオコー隣接×イオンタウン至近になるため分が悪いですね。
急行やTJライナー停車駅であるふじみ野駅を最寄りとする同ポラス3物件のうち最も駅距離のあるルピアコートふじみ野リュミエール（2022年分譲/駅徒歩12分/平均坪単価約220万円）でもこちらより大分高いですし、そのブリリアシティだけでも供給過剰感がありお世辞にも販売がスムーズとは言えない状況ですので、もう少し価格で勝負すべきだったように思いますね。

こちらのプランは柱のアウトフレームが良好で、プラン的な魅力もあるのは良いのですが…。