デュオヒルズ武蔵新田【駅徒歩8分の南東・南西角地】67㎡7,448万円（坪単価366万円）
デュオヒルズ武蔵新田。
所在地：東京都大田区下丸子2-194-8他（地番）
交通：武蔵新田駅徒歩8分
用途地域：準工業地域
階建、総戸数：5階建、25戸
武蔵新田駅と多摩川河川敷の中間付近、下丸子駅からも徒歩10分となるポジションです。
40～60㎡台の総戸数25戸、敷地面積700㎡ほどの小ぶりな物件ではありますが、南東・南西の角地というあたりは魅力ですね。
ここは三晃精機製作所跡地で、近隣にも準工業地域なりに工場（街工場）もいくつかありますが、基本的には住宅で構成された落ち着きのあるエリアになります。
なお、むろん標高5mに満たない低地ですのでハザードマップ上は色が付いてくるエリアになりますね。
買物便は、スーパーで言うとまいばす徒歩1分、東武ストア徒歩4分、マルエツ徒歩7分、オーケー徒歩10分、西友徒歩11分といった感じで、駅前に限らず多方向に存在しているため便利です。
また、通学区は、矢口西小学校で徒歩5分と良好、また、多摩川河川敷まで徒歩7分、下丸子図書館が至近徒歩1分というあたりもファミリーにとっての魅力になってくるでしょう。
公式ホームページ
お部屋は67㎡の3LDK、南角住戸です。そのように南東・南西の角地で、こちらのプランは両面が接道した日照良好、物件内で最も恵まれたポジションになります。
南東には4階建のマンションがあり、上層階でも視界への影響が残りますが、南西は戸建（3階建）、南（交差点の向かい）も戸建（2階建）ですので、この上層階住戸からは視界抜けも出てきますね。
間取りは角住戸ながら70㎡に満たない小ぶりな3LDKにはなるものの、このご時世であれば違和感はありません。
ただ、この面積にするのであれば玄関・廊下を一直線にし、"効率性に重きを置いた田の字ベースの設計"の方が良かったような印象はありますね。
廊下が長いのではなく、玄関の下足スペースをゆったりと確保した設計は悪くはないのですが、玄関をもう少し深い位置にして、玄関前にアルコーブ的なゆとりが設けられていると良かった印象もあります。
※そのようにすると効率性は高くなりますが、専有面積自体は小さくなってしまいますので、他で専有面積を確保する必要がありますし、共用廊下が長くなる分、建築コストも余計にかかってくるのでデベロッパーはウエルカムではありません。
南～南西にかけての視界の方が良いにもかかわらず、LDが二面採光（角位置）でないのも残念ですし、南東面に開口部を設けるとしてももう少し幅のあるもの（連窓サッシとか）であって欲しかったですね。
せっかくの両面接道の南東・南西角地という点が生きているとは言えず勿体ないという思いが強いです。
坪単価は366万円。40㎡台には低層階でもこれ以上の水準のものがあり、グロスが嵩むなりに単価を抑えてはいるようです。
そのように面積帯によって多少の単価差はあるものの、平均としては370万円程度になるでしょうか。
近年の近隣供給事例としては、アールブラン武蔵新田（2019年分譲/武蔵新田駅徒歩5分/約320万円）、ザ・ガーデンズ大田多摩川（2019年分譲/矢口渡駅徒歩12分/約265万円）、エクセレントシティ下丸子（2020年分譲/武蔵新田駅徒歩10分/約320万円）、プライム大田矢口（2021年分譲/矢口渡駅徒歩6分/約325万円）といったものがあり、近隣で専有面積（プラン）にも共通点が多いエクセレントシティが参考になりますね。
エクセレントシティからは3年近く経過しているとはいえ、300万円台中盤～後半という水準はやや強く感じるわけで、プラン的にも魅力的とは言い難いことを鑑みるともう少し頑張って欲しかった印象にはなりますかね。
アールブランは駅近×デザイン×プラン、ザ・ガーデンズやプライムにはスケールを生かした共用面などでの魅力がありましたし、こちらやエクセレントシティは小規模ゆえに特徴に欠けてしまうところもあります。
所在地：東京都大田区下丸子2-194-8他（地番）
交通：武蔵新田駅徒歩8分
用途地域：準工業地域
階建、総戸数：5階建、25戸
武蔵新田駅と多摩川河川敷の中間付近、下丸子駅からも徒歩10分となるポジションです。
40～60㎡台の総戸数25戸、敷地面積700㎡ほどの小ぶりな物件ではありますが、南東・南西の角地というあたりは魅力ですね。
ここは三晃精機製作所跡地で、近隣にも準工業地域なりに工場（街工場）もいくつかありますが、基本的には住宅で構成された落ち着きのあるエリアになります。
なお、むろん標高5mに満たない低地ですのでハザードマップ上は色が付いてくるエリアになりますね。
買物便は、スーパーで言うとまいばす徒歩1分、東武ストア徒歩4分、マルエツ徒歩7分、オーケー徒歩10分、西友徒歩11分といった感じで、駅前に限らず多方向に存在しているため便利です。
また、通学区は、矢口西小学校で徒歩5分と良好、また、多摩川河川敷まで徒歩7分、下丸子図書館が至近徒歩1分というあたりもファミリーにとっての魅力になってくるでしょう。
公式ホームページ
お部屋は67㎡の3LDK、南角住戸です。そのように南東・南西の角地で、こちらのプランは両面が接道した日照良好、物件内で最も恵まれたポジションになります。
南東には4階建のマンションがあり、上層階でも視界への影響が残りますが、南西は戸建（3階建）、南（交差点の向かい）も戸建（2階建）ですので、この上層階住戸からは視界抜けも出てきますね。
間取りは角住戸ながら70㎡に満たない小ぶりな3LDKにはなるものの、このご時世であれば違和感はありません。
ただ、この面積にするのであれば玄関・廊下を一直線にし、"効率性に重きを置いた田の字ベースの設計"の方が良かったような印象はありますね。
廊下が長いのではなく、玄関の下足スペースをゆったりと確保した設計は悪くはないのですが、玄関をもう少し深い位置にして、玄関前にアルコーブ的なゆとりが設けられていると良かった印象もあります。
※そのようにすると効率性は高くなりますが、専有面積自体は小さくなってしまいますので、他で専有面積を確保する必要がありますし、共用廊下が長くなる分、建築コストも余計にかかってくるのでデベロッパーはウエルカムではありません。
南～南西にかけての視界の方が良いにもかかわらず、LDが二面採光（角位置）でないのも残念ですし、南東面に開口部を設けるとしてももう少し幅のあるもの（連窓サッシとか）であって欲しかったですね。
せっかくの両面接道の南東・南西角地という点が生きているとは言えず勿体ないという思いが強いです。
坪単価は366万円。40㎡台には低層階でもこれ以上の水準のものがあり、グロスが嵩むなりに単価を抑えてはいるようです。
そのように面積帯によって多少の単価差はあるものの、平均としては370万円程度になるでしょうか。
近年の近隣供給事例としては、アールブラン武蔵新田（2019年分譲/武蔵新田駅徒歩5分/約320万円）、ザ・ガーデンズ大田多摩川（2019年分譲/矢口渡駅徒歩12分/約265万円）、エクセレントシティ下丸子（2020年分譲/武蔵新田駅徒歩10分/約320万円）、プライム大田矢口（2021年分譲/矢口渡駅徒歩6分/約325万円）といったものがあり、近隣で専有面積（プラン）にも共通点が多いエクセレントシティが参考になりますね。
エクセレントシティからは3年近く経過しているとはいえ、300万円台中盤～後半という水準はやや強く感じるわけで、プラン的にも魅力的とは言い難いことを鑑みるともう少し頑張って欲しかった印象にはなりますかね。
アールブランは駅近×デザイン×プラン、ザ・ガーデンズやプライムにはスケールを生かした共用面などでの魅力がありましたし、こちらやエクセレントシティは小規模ゆえに特徴に欠けてしまうところもあります。