デュオヒルズ武蔵新田【柱のアウトフレームは良いが洋室は3畳×2】3階43㎡4,998万円（坪単価380万円）

続けて、デュオヒルズ武蔵新田。

設計は古沢建築工房、施工はライト工業です。

前回の記事で書いたように、敷地面積700㎡そこそこながら南東・南西の角地ポジションに誕生する物件で、面積以上の広がりを感じることは出来るでしょう。

ただ、如何せん700㎡ですので、ランドプランや共用空間にゆとりを感じることはできません。
南東道路沿いに設けられたエントランスはそこそこにセットバックしており植栽も施されているので悪くはありませんが、特筆すべき存在感があるわけではないですね。

デザイン面では、エントランスホールは木調のマテリアルを多用したトレンドを意識、また、外観もバルコニー戸境に二重のホワイトマリオン、バルコニーガラス手摺の縁にブラックフレームを採用するなど、シンプルながらもセンスの良さを感じることが出来るでしょう。
デザイン監修に南條設計室を起用しモリモトっぽさすら感じたデュオヒルズ妙蓮寺ほどのインパクトはないものの、近年のこのシリーズなりの拘りを感じますね。

前回のデュオヒルズ武蔵新田。

公式ホームページ

お部屋は43㎡の2LDK、南東向き中住戸です。南東は道路の向かいに4階建マンションがあり、視界は妨げられるものの、道路を挟むため日照は良好です。

間取りに関しては、40㎡台前半（住宅ローン控除が適用できる大きさ（登記面積で40㎡以上）を意識したと思われます）での2LDK採用はこのご時世珍しくなく、違和感はないでしょう。

ただ、かなり専有部形状が細長い（ナロースパン）中での40㎡台前半であり、お世辞にも芳しいとは言えない効率性は非常に気になりますね。

キッチンをL字型、また、洋室1を引き戸設計にすることで”LDドアを入ったところからキッチンの手前までのスペース”を単なる動線（廊下）で終わらせないように配慮したのだとは思いますが、そうはいってもなかなか難しいスペースではありますよね。

隣の3畳の洋室を比べると純粋なLD部分がいかに小さいかが分かると思いますし、洋室2室が共に3畳というあたりからも苦しさを感じてしまいます。

柱の完全アウトフレームは素晴らしい点ですし、専有面積のわりに収納が充実しているといった面もあるものの、南東面に5プラン並べたなりの難しさを感じずにはいられません。

当物件には北東面に主開口部を設けたプランも存在していますが、視界条件が良好で接道もしている南西面をフルに活用出来ていると良かったようには思いますね（※第2種高度地区による斜線制限の影響で難しくなっているのだと思います）。

坪単価は380万円。40㎡台前半まで面積を絞った2LDKなりにしっかりとした単価設定がなされています。
2LDKとしては5,000万円を切っていることを売り（？）にしたいのでしょうが、上述のように洋室2室が共に3畳の2LDKですし、効率性も高いとは言えないことを鑑みると50～60㎡台と同程度の単価設定でもおかしくなかったように思いますね。

ザ・ガーデンズ大田多摩川の分譲開始からは早いもので4年程度の月日が経ってはいるものの、70㎡近い3LDKファミリータイプがこちらと同じ金額からありましたね…。

設備仕様面は、小規模なのでディスポーザーがないのは当然ですが、トイレ手洗いカウンターすらもないシンプルなもので、40～60㎡台のそこそこの面積帯、かつ、価格帯もそれなりの水準であることを考えると寂しいですね。

管理費は376円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ですが、総戸数25戸の小規模ということが影響し、かなり高くなってしまっています。

駐車場は全て平置で5台確保出来ており、平置は維持費がほとんどかからず駐車場代が入ってくることになるため一般的には管理費（及び修繕積立金）を補ってくれるはずです。とはいえ、5台だけですし、40～60㎡台で構成されたこのような物件だと満車になるとは限らないため、駐車場収入の多くを管理費会計や修繕積立金会計に組み込むのは難しいのかもしれません。