ネベル鎌倉大船【久々で貴重な西口×リバーフロント】41㎡4,554万円（坪単価370万円）

ネベル鎌倉大船。

所在地：神奈川県鎌倉市岡本2-62-1（地番）
交通：大船駅徒歩5分
用途地域：近隣商業地域
階建、総戸数：7階建、33戸

大船駅西口での分譲マンションの供給は2008年分譲のパークホームズ大船以来、約15年ぶりのことになるでしょうか。

パークホームズ大船はこちらよりも駅に近い徒歩4分でしたが、駅北西部、柏尾川の東側となる横浜市栄区ポジションで、大船観音のあるいわゆる大船駅西口の駅前というのはそもそも分譲マンションがほぼ存在していないため、この徒歩5分の立地はシンプルにとても珍しいですね。

道路（阿久和鎌倉線）を挟みはするものの、柏尾川を南東に望むリバーフロントポジションというのも魅力ですし、駅からのアプローチも西口交通広場（駐輪場など）のところまでは屋根付デッキでアプローチ出来ますので、半分ほどは雨が凌げます。

とはいえ、やはり買物利便性という点では東口には遠く及ばないですし、あえて西口を選ぶメリットというのは多くはないようにも思うわけですが、徒歩5分となる駅のルミネにはザ・ガーデンと成城石井、さらに駅向こうの西友が徒歩10分、ライフの入るグランシップも徒歩11分という距離感ですので西口物件としてはやはり便利ですね。

また、西口側（駅から離れる側）にはやまかとユーコープもありいずれも徒歩10分圏内です。

公式ホームページ

お部屋は41㎡の1LDK、東角住戸です。南東はその阿久和鎌倉線の先が柏尾川となるリバーサイドで、川向かいは2～3階建の低層建物で構成されているためこの上層階住戸からは線路の先までの視界抜けが得られます。
北東側には同7階建のDIKマンション大船がありますが、ほとんど気にはならないでしょう。

間取りはほぼ30㎡台で構成された物件内唯一の40㎡台にはなるのですが、ギリギリ40㎡を超えた程度ですのでむろん住宅ローン控除（登記面積で40㎡以上が必要）は適用出来ません。

駅徒歩5分とはいえ、全戸南東向きのリバーフロントという良好なポジションを鑑みれば3LDKファミリータイプなどがあってもおかしくなかったようにも思いますが、敷地面積650㎡ほどの小さな物件ですので”コンパクトが売りやすい”というのはあるでしょう。
条件の良い上層階だけでも”隣接する30～40㎡台2戸をつなげ60～70㎡台を設ける”というのも1つの手ですが、そのようにすると住民属性に差が出てしまうので難しいところではあるでしょうね。

こちらに関しては40㎡超なので近年の1LDKとしては意外なほど大きくはあるのですが、LDの入口付近の実質的な廊下状スペースも含めた廊下部分がかなり長く、専有面積ほどのゆとりは感じにくいです。

廊下からバルコニーに出られる窓（扉）があるのは魅力なのですが、一方で洋室には窓がありませんし、柱の食い込みも目立つなどもう少し効率性に重きを置いた一般的な設計の方が無難だった印象がありますね。

坪単価は370万円。上層階角住戸なりのしっかりとした水準です。
低層階中住戸には320万円程度のものもあり、平均坪単価は340～350万円になるでしょうか。

近年の大船駅の供給事例としては、プレミアムレジデンス鎌倉大船（2021年分譲/駅徒歩5分/約310万円）、ザ・パークハウスオイコス鎌倉大船（2018年分譲/駅徒歩8分/約260万円）、ブランズタワー大船（2018年分譲/駅徒歩1分/約355万円）があります。

ブランズタワーは流石に格が違いますし、ザ・パークハウスオイコスはファミリータイプばかりですので比較しにくいのですが、プレミアムレジデンスは平均専有面積30㎡台でこちらと非常に似たタイプの物件（”鎌倉市初の全戸1LDK”を掲げたマンションでした）なので比較しやすいですね。

プレミアムレジデンスの分譲開始時点からは1年半ほどが経過していますし、あちらはモノレール至近の賑やかさもありましたので、このような南東面リバーフロントであればこのご時世大きな違和感はないでしょう。

ただ、次記事で述べるように、こちらは管理費が非常に高いため、そこの負担を鑑みると販売価格はもう少し抑えるのが相応な印象ではありますね。