三田ガーデンヒルズ【苦しいポジション・間取りながらも900万円そこそこ】8階65㎡18,200万円（坪単価923万円）

続けて、三田ガーデンヒルズ。

三田ガーデンヒルズの最大の特長と言っても過言でないのが、敷地中央の丘のようなセンターガーデン（共用施設などのあるセンターヒル棟の上部）で、その周囲にロの字のように4棟が配置されています。

そのため、一般的に芳しい条件とは言えない”敷地内向きのお部屋”にも特徴を生み出すことに成功しているわけなのですが、そうは言えどもどうしてもコーナー付近には隣棟との距離が近くなってしまう部分もあり、そういったところにはかなり苦しいプランが見受けられるのも事実です。

コンパクトタイプ（20～50㎡台）の単価設定に加え、そういった”際どいポジション”のお部屋がどのような単価設定になるのかというのも注目していた点で、こちらの記事ではそういったお部屋を取り上げていきましょう。

前回までの三田ガーデンヒルズ。

公式ホームページ

お部屋はサウスヒルの65㎡の2LDKになります。既に間取りに衝撃を受けた方もいらっしゃるかもしれませんが、南と東が共用廊下（内廊下）、北と西に隣戸というポジションで、開口部は隣戸に面していない北西部分の”ほんの一部だけ”というタイプになります。

三井物件で言うと、トライスター型のタワーである芝浦アイランドケープタワー、スカイズタワー＆ガーデン、パークタワー勝どきサウスの”2つのウイングが交わる付け根”には開口部が確保しづらいお部屋がありますし、中でもパークタワー勝どきサウスの以下のプランには衝撃を受けたものですが（笑）、こちらはタワーではないですし、”物件の格”としても段違いですので、正直驚きはしましたね。


ただ、やはりこういったプランだからこそ物件内で単価が抑えられているというのはありますし、真北方向はイーストヒルのヴィラ（低層）部分で、か～なりパーシャルながらも視界抜け、真西方向もパークマンションとイーストヒルの間に若干ながらも緑（ガーデン）が望める形にはなるでしょう。

間取りに関してはそのように開口部の確保が難しくなっていることに加え、全室リビングイン、ベッドルーム1室が行灯部屋というあたりもこの価格帯らしからぬ難点ですね。
全室リビングインであるにもかかわらず廊下が長いですし（2つのベッドルームの手前にも中途半端な動線スペース）、この感じであればベッドルームの南側（廊下側）にも扉があると良かったかもしれません。

また、長い廊下をカバーすべく廊下には収納が充実してはいるものの、ウォークインクローゼットなどのない衣装収納は心許ないように思いますし、こういったポジションのお部屋が出てきてしまうのは仕方ないにしても、せめてもう少し"普通のプラン"に出来なかったものか…という思いはありますね。

坪単価は923万円。第1期1次で供給された321戸のうち最も単価のお安いお部屋はサウスヒル3階の東向き住戸（三田高校の校舎及び移転後の赤羽小学校と赤羽幼稚園（赤羽小学校の校庭）をつなぐデッキビュー）で坪単価930万円だったのですが、若干ながらそちらよりも安くなります（こちらの低層階は緑が見えやすくなるためか、こちらよりも気持ち高い設定になっています）。

これだけの単価帯になってしまうと賃料利回りは望みづらいですし（4％いくかいかないぐらいでこのご時世として悪くはないですが、賃貸運用を考えた場合にあえて選ぶレベルではないでしょう）、実需的としてはやはりプランに難しさを感じます。
そうであれば「さらに単価にパンチ」or「間取りをもう少しまともに」といった頑張りが欲しかったと思わなくもないのですが、そこそこの条件のお部屋が1,100万円～といった感じになる物件ではあるので、こういったタイプにどういった方からのニーズがあるかはともかくとしてそこそこの条件のお部屋から15％程度安いと考えれば納得できる水準ではあるのかなと。