三田ガーデンヒルズ【間取りは残念でも貴重なハイグレードコンパクト】8階44㎡14,300万円（坪単価1,082万円）

三田ガーデンヒルズ。

第1期4次が始まり「80㎡未満」のお部屋が登場しましたので、再度取り上げていきましょう。

80㎡未満のお部屋の多くは20～50㎡台で構成された”ノースヒルの北向き”にあるのですが、イーストヒルには50～60㎡台、サウスヒルにも60㎡台があるなど、パークマンション（全戸80㎡超）を除くと小さ目のお部屋も少なからず存在しており（割合としては多くはないのですが、総戸数1002戸の物件なのでそこそこにはあります）、そちらの価格帯（単価帯）がどのぐらいになるかというのは当物件を語る上で重要なポイントの1つになってきます。
※今回の分譲対象ではありませんがウエストヒルも50㎡台～になります。

以前の記事でも強調しましたが、ノースヒルは敷地北側にあり、麻布十番駅側のノースエントランスからダイレクトにつながるポジションで、そのダイナミックなエントランスアプローチが大きなポイントになります。

むろん、他棟にお住まいの方も麻布十番駅側を利用される際はこちらのアプローチを使うわけですが、ノースヒルだとエレベーターホールの手前にオープンラウンジとアーケードギャラリー（2層吹抜の非常にダイナミックな空間）があり、そこいらへんのタワマンを凌ぐインパクト（分かりやすさ）がありますね。

これほどの物件でありながら20㎡台まで用意されていることに当初は違和感を覚えたものですが、逆に言えば20～40㎡台でこのレベルの高級感があり充実した共用施設が利用できるというのはスペシャルですし、コンパクトタイプは80㎡超などに住まう方の”ハナレ”的な利用にも便利でしょう。通常の"パークマンションレベル"の物件にこんな大きさのプランは存在しないですからね。
ノースヒルの北向きは日照・視界共に芳しくありませんが、ノースヒルは麻布十分駅へのアクセスが非常に優れていますのでそういった意味でも相応しい提案だと思いますね。

前回までの三田ガーデンヒルズ。

公式ホームページ

お部屋はノースヒルの44㎡の1LDK、北向き中住戸です。ノースヒルの北向きの中でも東寄りに位置しており、住友不動産麻布十番ビルにガッツリ視界が妨げられてしまうポジションです。低層は隣地境界の手前に敷地内の緑が見えるということもあってか、センターガーデン向き同様に「低層＞中層」の価格設定になっており、この8階が最安値になりますね（とはいえ低層との価格差はほんのわずかです）。

間取りは44㎡というしっかりとした大きさの1LDKなのですが、間取りはなかなかにキテますね～。

以前の記事で述べたように三田ガーデンヒルズ自体のパフォーマンスは、最大天井高2.6m（最上階などにはもっと優れているものがあります）、天井高の低いところでも2.2mでハイサッシを実現した優秀なものなのですが、二次元的にはかなり難しいプランですね。

柱が丸々1本食い込んでいること自体も気にはなるのですが、それ以上に柱の隣のパイプスペースに驚かされますね。
柱とパイプスペースを合わせると浴室ぐらいの大きさがあり、このスペースはむろん専有面積に含まれていることになります。
LDとベッドルームの間のパイプスペースも大きいため、開口部が小さくなってしまっているのも残念ですね。

三田ガーデンヒルズの多くの棟はそのフロア形状的に内側の柱（共用廊下側の柱）をアウトフレームすることが難しくなっており、80㎡台以上のプランなどでも柱の食い込みが目立ちはするのですが、こういったコンパクトの方がインパクトが大きくなるのは言うまでもなく、このパイプスペースにはちょっと驚かされましたね。

坪単価は1,082万円。パークマンション棟の最上階などには坪単価2,000万円台どころか4,000万円近いものもあり、単価のバラツキが大きな物件ですが、現状の平均坪単価は1,300万円ちょっとになるようです。
下限は80㎡台以上だと900万円台前半までありますが、20㎡台（29㎡）の1Rタイプは同北向き中住戸でも坪単価1,100万円台後半とさらに高いですし、その間のこういったコンパクトタイプ（20～50㎡台）は1,000万円台中盤～後半が下限になりますね。

面積帯を問わず900～1,000万円台のお部屋は視界面が芳しくないものがほとんどですが、こういったコンパクトタイプでも80㎡台同様に大半の共用施設（パークマンション棟住民専用のものを除く）が使えますし、設備仕様面も120㎡未満（※）は基本的に同じで、80㎡台などと同様のハイパフォーマンスを鑑みれば納得できる水準だと思います。
※グレードは大きく分けて「パークマンションとそれ以外の棟の120㎡以上」と「それ以外」の2つで、「それ以外」でもディスポーザー、食洗機、トイレ手洗いカウンターはもちろんのこと、全室天カセ、浴室日ポリ化工orジャクソン、全熱交換(20㎡台除く)などが備わっています。

今回の第1期4次219戸の中には80㎡以上のものもありますが、そもそも初回（1期1次）でなく1期4次ですし、219戸を供給するというあたりからもコンパクトのニーズが旺盛であることが窺えますね。
"もう少し間取りが伴っていて欲しかった"という思いもありますが、共用面での溢れる魅力あってこそのプラン（提案）でもあるでしょう。