プレサンスレイズ東京三ノ輪【プレサンスロジェとの違いは？？？】61㎡5,980万円（坪単価325万円）

プレサンスレイズ東京三ノ輪。

所在地：東京都台東区日本堤1-222-1（地番）
交通：三ノ輪駅徒歩10分、南千住駅徒歩11分（東京メトロ。JR及びつくばエクスプレスは徒歩13分）
用途地域：近隣商業地域
階建、総戸数：11階建、36戸

当初は「プレサンスロジェ」となる予定でしたが、新ブランド「プレサンスレイズ」を採用した第1号物件で、プレサンスレイズのコンセプトとしては”ニューノーマル時代の多様化したライフスタイルに合わせ、ユーザーを惹きつける魅力ある空間やデザイン”が掲げられていますね。
近いエリアで次々と供給されているブリシア浅草シリーズに似たスカイテラス付の最上階プランはありはするものの、それを除くとプランにとりわけ特徴を感じることはないですし、小規模ですので共用面などの魅力にも乏しいのですが、近隣は低層建物が多く南東方向のスカイツリービューは1つのポイントになりそうですね。

立地としては、日本堤1丁目で、土手通りと吉野通りの間、三ノ輪駅がギリギリ徒歩10分となるポジションです。

通りからは1本入ったポジションなりの落ち着きがありますし、山谷のドヤ街や吉原からはそこそこに離れたポジションですのでファミリータイプ中心の提案にも特に違和感はないでしょう。

買物便は、スーパーで言うとまいばす徒歩3分、業務スーパー徒歩4分、シマダヤ徒歩5分、東武ストア徒歩8分といった感じで良好ですね。

また、通学区も東浅草小学校で徒歩2分と近いです。

設計はカイ設計、施工は合田工務店になります。
50～60㎡台中心とはいえ中には30㎡台のコンパクトタイプもある総戸数36戸で敷地面積500㎡に満たない小さな物件になります。

11階建のため空地率は約47％と低くはありませんが、如何せん敷地面積が小さいのでゆとりを感じることはないですし、特徴らしい特徴は見当たりません。
ただ、内廊下設計を採用しているのはポイントの1つにはなるでしょう。

公式ホームページ　

お部屋は60㎡超の3LDK、東角住戸です。近隣も同近隣商業地域ですので、敷地面積及び接道条件（道路斜線制限）次第ではこういった高さの建物が出来ても何ら不思議ではないものの、南東・北東方向には高いものでも4階建（2～3階建がメイン）といった感じで、日照はもちろん眺望的な魅力も小さくないでしょう。
上述のように南東方向のスカイツリービューや隅田川花火ビューが魅力的ですね。

間取りは南角の65㎡に比べると小さくはありますが、当物件には55㎡の狭小3LDKもあり、こちらは物件内でほどほどの大きさの3LDKになります。

プランとしては、柱のアウトフレームが良好で好感が持てますね。
1フロア3～4戸の小規模物件になることもあり、柱の食い込みが目立つプランもあるのですが、こちらは物件内でかなりアウトフレームが行き届いたタイプで、角住戸としては廊下を短く効率的なものに出来ているあたりもポイントでしょう。
この廊下の長さで洋室2室がノンリビングインというのは珍しいです。

一方で、LDの南東側開口部はスパンのわりに小さ目、洋室3の窓のない南東面、さらに、浴室も1418ではなく1317など、残念な点も少なくないのですが…。

坪単価は325万円。30㎡台はグロスが嵩まないため条件が芳しくない低層階でもこれ以上の水準ですが、60㎡台はこういった330万円前後の水準（中層階～上層階）でスカイツリーや花火の特等席となる眺望が享受できます。
※スカイテラス付の最上階住戸は400万円近い水準になります。

近年のファミリータイプを含む近隣供給事例としては、セイガステージ浅草ザ・レジデンス（2020年分譲/浅草駅及び三ノ輪駅徒歩14分/約295万円）、ブリシア浅草Ⅲ（2021年分譲/三ノ輪駅徒歩13分・浅草駅徒歩15分/約280万円）、サンクレイドル浅草レジデンス（2021年分譲/浅草駅徒歩14分/約280万円）、シンビエンス浅草（2021年分譲/浅草駅徒歩17分/約300万円）、ローレルアイ浅草レジデンス（2023年分譲/浅草駅徒歩15分/約355万円）といったものがあります。

2020～2021年頃の物件と比べるとやはり値上がり感を覚えてしまいますが、それは当然のことですし、浅草駅ではなく三ノ輪駅とはいえ駅徒歩10分圏内、かつ、眺望的な魅力を鑑みればブランドやスケールに欠ける物件なりの水準と思いますね。とはいえけして安い単価帯ではないので設備面はもう少し伴っていて欲しかったとは思いますが…。

設備仕様面は、小規模ですのでディスポーザーがないのは当然ですが、水回りの天然石天板仕様なトイレ手洗いカウンターどころか床暖房もない分譲マンションとしては最低限のものになります。

管理費は290円/㎡。ディスポーザーはありませんが、内廊下の小規模物件ですので違和感はないでしょう。

駐車場は2台のみで平置になります。