プレールドゥーク両国Ⅲ【三方角住戸らしからぬ開口部】11階41㎡5,050万円（坪単価407万円）
プレールドゥーク両国Ⅲ。
所在地：東京都墨田区緑3-13-4
交通：両国駅徒歩8分（都営線。JRは徒歩13分）、森下駅徒歩13分、錦糸町駅徒歩14分
用途地域：商業地域、近隣商業地域
階建、総戸数：12階建、32戸
木下不動産のプレールドゥークシリーズで、基本的には25㎡台のワンルームで構成されつつ、ワンルーム投資マンション条例に従い一定数の40㎡超が設けられた典型的なケースになります。
立地としては、最寄駅が大江戸線の両国駅になるポジションで、JRは少々距離があります。ただ、敷地北側が京葉通りに面した賑やかさがありますし、敷地面積も200㎡ほどしかない超小規模物件ですのでこういったワンルームを中心とした物件になるのは当然でしょう。
買物便は、スーパーで言うとまいばす徒歩2分、マルエツ徒歩3分、生鮮マルシェとマルエツプチ徒歩5分、ライフも徒歩8分といった感じで良好ですね。
設計はニューオーダー建築研究所、施工は東映建工です。
外観・共用部共にシンプルで、ワンルーム投資マンションの中でも小ぶりな方ですので大きな違和感はないでしょう。ただ、40㎡台だとそこそこの価格帯（グロス）になるわけですし、昨今はシックな色味を採用しそこそこの重厚さが窺えるワンルーム投資マンションも少なくないことを鑑みるとややシンプルな印象にはなるでしょうか。
公式ホームページ
お部屋は41㎡の1LDK、南の角住戸です。ポジション的には角住戸（フロアプランは北向きに25㎡×2戸、南側はこちらのプランのみ）ではあるのですが、南側にはこちらと同じぐらいの高さのマンションが隣接するため視界が芳しくなく、東側の隣接マンションからギリギリズレてくる東側のみに開口部を設けた少々苦しいプランになります。
東方向も少し先に同じような高さのマンションがありますので視界が遮られますし、こういった上層階でもそれは変わりません。
間取りは40㎡に乗った近年の1LDKとしては大きなタイプになるのですが、登記面積（内法面積）では40㎡に満たないため住宅ローン控除の適用外になってしまうのは痛いですね。
※ベースが投資マンションなのでこういった40㎡台を"投資向け"に検討されている方もいらっしゃるのだとは思いますが、いわゆるファミリータイプの分譲マンション内の40㎡台などとは異なり物件自体のスケールや高級感、そしてブランド力にも欠けてしまうため余程価格で勝負しているようなケースでないと投資としてはなかなか魅力的なものにはならないでしょう。
小規模ですし、ワンルームマンションならば当然のこととはいえ、柱の食い込みがかなり目立つタイプで、専有面積から受ける印象ほど有効面積がないあたりも気になりますね。
LDKは11.3畳と大きいのですが、柱の食い込み部分がカウントされてのものですし、オープンキッチンではないため空間的な広がりが得にくいあたりも気になる点の1つでしょう。
坪単価は407万円。同タイプの2階（最下階）でも393万円で、上層階でも視界が芳しくないことが反映されたお値段設定です。
25㎡台の1Rは400万円台前半が多くなっており、グロスが嵩むなりに幾らか単価を抑えてはいるようですが、もっと差があってもおかしくないぐらいだと思います。
参考に資する近年の近隣供給事例としては、オーベルアーバンツ両国（2022年分譲/両国駅徒歩3分/約410万円）、ヴァースクレイシアIDZ本所吾妻橋（2023年分譲/本所吾妻橋駅徒歩7分、とうきょうスカイツリー駅徒歩11分、押上駅徒歩14分/約395万円）といったものが挙げられるでしょうか。
オーベルとは駅距離が大分違いますのでさらなる価格高騰の影響が小さくないのですが、今春分譲のヴァースクレイシアあたりと比べれば大きな違和感はないでしょう。ヴァースクレイシアには間取りが優秀なものがあっての水準であり、こちらの柱が食い込みまくりなプランや以下の貧弱な設備面を鑑みるともう少し価格で勝負するのが筋だったように思いますが…。
設備仕様面は、ディスポーザーがないのは当然ながら、トイレ手洗いカウンターどころか床暖房すらないいわゆるワンルームマンショングレードになります。400万円前後の立派な単価帯でグロスもそれなりの水準になるわけですのでこういった40㎡台だけでもいわゆる一般の分譲マンションらしいものであって欲しかったですね。
ワンルームマンションは直床となることも多い中、二重床が採用されているのは悪くない点でしょう。
管理費は390円/㎡。小規模な内廊下物件とはいえ、高いですね。スケールメリットに欠ける小規模の宿命とはいえ、通勤ではなく巡回管理でもありますし割高感は否めません。
なお、駐車場はありません。
所在地：東京都墨田区緑3-13-4
交通：両国駅徒歩8分（都営線。JRは徒歩13分）、森下駅徒歩13分、錦糸町駅徒歩14分
用途地域：商業地域、近隣商業地域
階建、総戸数：12階建、32戸
木下不動産のプレールドゥークシリーズで、基本的には25㎡台のワンルームで構成されつつ、ワンルーム投資マンション条例に従い一定数の40㎡超が設けられた典型的なケースになります。
立地としては、最寄駅が大江戸線の両国駅になるポジションで、JRは少々距離があります。ただ、敷地北側が京葉通りに面した賑やかさがありますし、敷地面積も200㎡ほどしかない超小規模物件ですのでこういったワンルームを中心とした物件になるのは当然でしょう。
買物便は、スーパーで言うとまいばす徒歩2分、マルエツ徒歩3分、生鮮マルシェとマルエツプチ徒歩5分、ライフも徒歩8分といった感じで良好ですね。
設計はニューオーダー建築研究所、施工は東映建工です。
外観・共用部共にシンプルで、ワンルーム投資マンションの中でも小ぶりな方ですので大きな違和感はないでしょう。ただ、40㎡台だとそこそこの価格帯（グロス）になるわけですし、昨今はシックな色味を採用しそこそこの重厚さが窺えるワンルーム投資マンションも少なくないことを鑑みるとややシンプルな印象にはなるでしょうか。
公式ホームページ
お部屋は41㎡の1LDK、南の角住戸です。ポジション的には角住戸（フロアプランは北向きに25㎡×2戸、南側はこちらのプランのみ）ではあるのですが、南側にはこちらと同じぐらいの高さのマンションが隣接するため視界が芳しくなく、東側の隣接マンションからギリギリズレてくる東側のみに開口部を設けた少々苦しいプランになります。
東方向も少し先に同じような高さのマンションがありますので視界が遮られますし、こういった上層階でもそれは変わりません。
間取りは40㎡に乗った近年の1LDKとしては大きなタイプになるのですが、登記面積（内法面積）では40㎡に満たないため住宅ローン控除の適用外になってしまうのは痛いですね。
※ベースが投資マンションなのでこういった40㎡台を"投資向け"に検討されている方もいらっしゃるのだとは思いますが、いわゆるファミリータイプの分譲マンション内の40㎡台などとは異なり物件自体のスケールや高級感、そしてブランド力にも欠けてしまうため余程価格で勝負しているようなケースでないと投資としてはなかなか魅力的なものにはならないでしょう。
小規模ですし、ワンルームマンションならば当然のこととはいえ、柱の食い込みがかなり目立つタイプで、専有面積から受ける印象ほど有効面積がないあたりも気になりますね。
LDKは11.3畳と大きいのですが、柱の食い込み部分がカウントされてのものですし、オープンキッチンではないため空間的な広がりが得にくいあたりも気になる点の1つでしょう。
坪単価は407万円。同タイプの2階（最下階）でも393万円で、上層階でも視界が芳しくないことが反映されたお値段設定です。
25㎡台の1Rは400万円台前半が多くなっており、グロスが嵩むなりに幾らか単価を抑えてはいるようですが、もっと差があってもおかしくないぐらいだと思います。
参考に資する近年の近隣供給事例としては、オーベルアーバンツ両国（2022年分譲/両国駅徒歩3分/約410万円）、ヴァースクレイシアIDZ本所吾妻橋（2023年分譲/本所吾妻橋駅徒歩7分、とうきょうスカイツリー駅徒歩11分、押上駅徒歩14分/約395万円）といったものが挙げられるでしょうか。
オーベルとは駅距離が大分違いますのでさらなる価格高騰の影響が小さくないのですが、今春分譲のヴァースクレイシアあたりと比べれば大きな違和感はないでしょう。ヴァースクレイシアには間取りが優秀なものがあっての水準であり、こちらの柱が食い込みまくりなプランや以下の貧弱な設備面を鑑みるともう少し価格で勝負するのが筋だったように思いますが…。
設備仕様面は、ディスポーザーがないのは当然ながら、トイレ手洗いカウンターどころか床暖房すらないいわゆるワンルームマンショングレードになります。400万円前後の立派な単価帯でグロスもそれなりの水準になるわけですのでこういった40㎡台だけでもいわゆる一般の分譲マンションらしいものであって欲しかったですね。
ワンルームマンションは直床となることも多い中、二重床が採用されているのは悪くない点でしょう。
管理費は390円/㎡。小規模な内廊下物件とはいえ、高いですね。スケールメリットに欠ける小規模の宿命とはいえ、通勤ではなく巡回管理でもありますし割高感は否めません。
なお、駐車場はありません。