レーベン堀切菖蒲園VALSTA【駅徒歩3分×魅力的な眺望】75㎡7,498万円（坪単価330万円）
レーベン堀切菖蒲園VALSTA。
所在地：東京都葛飾区堀切5-885-1の一部他（地番）
交通：堀切菖蒲園駅徒歩3分
用途地域：近隣商業地域
階建、総戸数：13階建、48戸
駅北側、平和橋通り沿いに誕生する物件です。駅からの道程で信号を渡る必要のない徒歩3分は便利ですね。
堀切菖蒲園駅周りには分譲マンションが数えるほどしかなく、こういった高さの建物も限られているためエリア内ではわりと目立つ存在になりそうです。
周囲に高い建物が少ないため、花火大会やスカイツリービューという点での魅力も小さくありません。
また、複数の商店街があり、お店が多い駅南側へのアクセスも良好なポジションで、赤札堂が徒歩2分の至近になります。川の手通りの先のまいばすも徒歩4分ですし、駅近なりの買物利便性もありますね。
通学区は、こすげ小学校で徒歩11分とやや距離がありますが、このエリアの例に漏れずこちらの敷地も小学校も標高0m台の低地になりますのでアプローチは平坦です。
公式ホームページ
お部屋は75㎡の3LDK、西角住戸です。南西方向も同近隣商業地域なのですが、こちらの敷地よりも容積率が低い300％、また、道路斜線制限（内側は道路が細い）に加え、第3種高度地区による斜線制限もあるため高い建物は立ちにくいでしょう。駅前には高い建物は少なく、南東方向、同平和橋通り沿いの12階建コスモ堀切菖蒲園駅前ぐらいですね。
こちらの上層階住戸からは両面に抜群の視界抜けが得られ、スカイツリーに加え隅田川花火や足立の花火も望めるでしょう。
間取りは物件内で最も大きなタイプで、角住戸ながら玄関・廊下を一直線とした効率性に重きを置いた設計という点からもゆとりを感じることが出来そうです。
この面積帯であれば浴室は1418が自然なところ1317になっているのは違和感がありますが、ウォークインクローゼットは大きく、かつ、横幅がしっかりとしているため（奥行が浅めのため）使い勝手が良さそうです。
北西側の視界も申し分ありませんので、そちら側（妻面）の地味な開口部設計には疑問が残りますね。
坪単価は330万円。当物件は全戸南西向きの構成で、角住戸はこちらの西角と反対側の南角になりますが、南角の南東方向はそのようにコスモによる視界への影響があります。視界面ではこちらの上層階角住戸が最も優れていることから物件内の上限水準になりますね。
低層階中住戸は280万円程度～という設定で、平均としては300～310万円になるでしょうか。
近年の近隣エリアの供給事例としては、ソルフィエスタ堀切菖蒲園（2019年分譲/堀切菖蒲園駅徒歩9分/約245万円）、レーベン立石DUNAMIS（2021年分譲/京成立石駅徒歩6分/約270万円）、サングランデ立石（2021年分譲/京成立石駅徒歩13分/約235万円）、エクセレントシティお花茶屋レジデンス（2022年分譲/お花茶屋駅徒歩11分/約250万円）といった感じで、直近の相場高騰はもちろんのこと、こちらは駅近なりの利便性に加え、日照×眺望面のパフォーマンスも高いことを鑑みればそれ相応の差が出てくるのはやむなしな印象です。
ただ、駅近とは言えども駅周りが地味な堀切菖蒲園ですし（京成立石のように再開発が控えているわけでもない）、エリア的にグロスの7,000万円台中盤はシンプルに立派なお値段だとは思いますね…。
このお値段であれば眺望を生かしさらに開口部を充実させるとか、もう少し角住戸らしい華のあるプランを目指すとか、さらなるポイントとなるものが欲しかったという思いもあります。デザイン的にはエリア内でかなり目立つ存在なのは間違いないですけど…。
所在地：東京都葛飾区堀切5-885-1の一部他（地番）
交通：堀切菖蒲園駅徒歩3分
用途地域：近隣商業地域
階建、総戸数：13階建、48戸
駅北側、平和橋通り沿いに誕生する物件です。駅からの道程で信号を渡る必要のない徒歩3分は便利ですね。
堀切菖蒲園駅周りには分譲マンションが数えるほどしかなく、こういった高さの建物も限られているためエリア内ではわりと目立つ存在になりそうです。
周囲に高い建物が少ないため、花火大会やスカイツリービューという点での魅力も小さくありません。
また、複数の商店街があり、お店が多い駅南側へのアクセスも良好なポジションで、赤札堂が徒歩2分の至近になります。川の手通りの先のまいばすも徒歩4分ですし、駅近なりの買物利便性もありますね。
通学区は、こすげ小学校で徒歩11分とやや距離がありますが、このエリアの例に漏れずこちらの敷地も小学校も標高0m台の低地になりますのでアプローチは平坦です。
公式ホームページ
お部屋は75㎡の3LDK、西角住戸です。南西方向も同近隣商業地域なのですが、こちらの敷地よりも容積率が低い300％、また、道路斜線制限（内側は道路が細い）に加え、第3種高度地区による斜線制限もあるため高い建物は立ちにくいでしょう。駅前には高い建物は少なく、南東方向、同平和橋通り沿いの12階建コスモ堀切菖蒲園駅前ぐらいですね。
こちらの上層階住戸からは両面に抜群の視界抜けが得られ、スカイツリーに加え隅田川花火や足立の花火も望めるでしょう。
間取りは物件内で最も大きなタイプで、角住戸ながら玄関・廊下を一直線とした効率性に重きを置いた設計という点からもゆとりを感じることが出来そうです。
この面積帯であれば浴室は1418が自然なところ1317になっているのは違和感がありますが、ウォークインクローゼットは大きく、かつ、横幅がしっかりとしているため（奥行が浅めのため）使い勝手が良さそうです。
北西側の視界も申し分ありませんので、そちら側（妻面）の地味な開口部設計には疑問が残りますね。
坪単価は330万円。当物件は全戸南西向きの構成で、角住戸はこちらの西角と反対側の南角になりますが、南角の南東方向はそのようにコスモによる視界への影響があります。視界面ではこちらの上層階角住戸が最も優れていることから物件内の上限水準になりますね。
低層階中住戸は280万円程度～という設定で、平均としては300～310万円になるでしょうか。
近年の近隣エリアの供給事例としては、ソルフィエスタ堀切菖蒲園（2019年分譲/堀切菖蒲園駅徒歩9分/約245万円）、レーベン立石DUNAMIS（2021年分譲/京成立石駅徒歩6分/約270万円）、サングランデ立石（2021年分譲/京成立石駅徒歩13分/約235万円）、エクセレントシティお花茶屋レジデンス（2022年分譲/お花茶屋駅徒歩11分/約250万円）といった感じで、直近の相場高騰はもちろんのこと、こちらは駅近なりの利便性に加え、日照×眺望面のパフォーマンスも高いことを鑑みればそれ相応の差が出てくるのはやむなしな印象です。
ただ、駅近とは言えども駅周りが地味な堀切菖蒲園ですし（京成立石のように再開発が控えているわけでもない）、エリア的にグロスの7,000万円台中盤はシンプルに立派なお値段だとは思いますね…。
このお値段であれば眺望を生かしさらに開口部を充実させるとか、もう少し角住戸らしい華のあるプランを目指すとか、さらなるポイントとなるものが欲しかったという思いもあります。デザイン的にはエリア内でかなり目立つ存在なのは間違いないですけど…。