パークホームズ西池袋【落ち着きある文教エリアの徒歩7分】2階92㎡18,268万円（坪単価654万円）

パークホームズ西池袋。

所在地：東京都豊島区西池袋3-1354-2（地番）
交通：池袋駅徒歩7分（東京メトロ※6～22時利用可能な1b出口徒歩6分。JR・西武・東武は徒歩9分）
用途地域：近隣商業地域、第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数：5階建、40戸（一般販売対象外住戸14戸含む）

富士見通り沿いの敷地南側半分程度は近隣商業地域ではあるのですが、内側や周辺は第一種中高層住居専用地域がほとんどとなる落ち着きある住宅街に位置しています。
近隣には同三井不動産によるパークホームズ目白ザ・フォレスト／ザ・テラスなどもあり、池袋駅や目白駅が徒歩10分圏内となる高い利便性がありつつも住環境に優れたエリアになりますね。

そのパークホームズ目白の際に大きな話題になったように劇場通りから延びる都市計画道路の収用が進み開通するようなことがあると多少賑やかにはなるのでしょうが、こちらはパークホームズとは異なり都市計画道路に面したポジションではないので既存不適格にならないのはもちろんのこと、環境が大きく変わるようなこともありません。

徒歩7分となるのは東京メトロで、JRは徒歩9分と近いとは言えませんが、近隣には広大な立教大学のキャンパスがある文教エリアでもありますし、駅への最短アプローチが西池袋公園を抜けるルートになるといったあたりも魅力でしょう。

買物便は、東武デパート、エチカ、ルミネいずれも徒歩7分ということでやはり便利ですね。スーパーで言うと東武ストアとまいばすが徒歩2分、コモディイイダが徒歩8分と良好ですし、東武にはビオセボンや北野エースも入っています。

通学区は池袋第三小学校で目と鼻の先徒歩2分となります。

公式ホームページ

お部屋は92㎡の3LDK、南東角住戸です。東は2～3階建の低層建物（その先にはこちらと同じぐらいの高さの建物あり）ですが、南側道路の向かいはこちらと同じ5階建のマンションが立っていますので、最上階でも視界が抜ける感じではないですね。近隣商業地域側も第一種中高層住居専用地域と同じ容積率300％で、高さ制限的にも第3種高度地区で同じため近隣には5階建が少なくありません。
また、こういった低層階は電線が少々目障りではありますが、日照に関しては問題ないでしょう。

間取りは90㎡超の3LDKということで意外なほどゆったりとしていますね。上述のように良好な住宅街ではあるものの、池袋駅徒歩6～9分という利便性に長けたポジションなわけですし、このご時世であれば60～70㎡台中心のコンセプトでも何らおかしくなかったように思います。中住戸や南向き以外だと70㎡前後が中心ではあるのですが、南西角住戸も80㎡超ありますし、意外でした。
当南東角の一般分譲は2階のみであり、3階以上は一般販売対象外なのですが、地権者が大きなお部屋を希望したということなのでしょうか。

90㎡超の角住戸なりに廊下は結構長いものの（LD入口付近の実質的な廊下部分含む）、LDKで約22畳確保出来ているのはこの面積あってのものですし、ベッドルーム2の扉がL字のウォールドアできれいに開け放てるようになっているのも良いですね。

ベッドルーム3室はいずれも90㎡超の3LDKにしては小ぶりな印象にはなるのですが、収納は充実していますし、キッチンと洗面所を結ぶウォークスルーのユーティリティスペースも家事室などとして重宝しそうです。

また、この南東角は南西角にはないコーナーサッシも特徴の1つです。ただ、見ての通り下り天高は1.9mちょっとしかない梁の影響が顕著なもので、縦方向のゆとりを設けやすいタワマンではないとはいえ、残念でしょう。一般的な価格帯の物件でも2m程度が平均的な水準ですからね。
サッシ幅自体もけしてワイドではないですし、これによりバルコニーが小さくなってしまっているのも気になります。

坪単価は654万円。最上階南向き中住戸とほぼ同じで、2階ながらも物件内の上限水準になっています。
池袋3丁目のザ・ライオンズ池袋（2022年より分譲中/東京メトロ徒歩7分・JR徒歩10分/約550万円）の上層階角住戸が600万円ちょっとでしたので、低層階でのこの水準はちょっと驚きましたね。
池袋駅へのアプローチなども含めこちらの方がさらに立地・環境に優れているようには思いますが、そもそもこちらは最上階でも視界が抜けないポジションですし、全体的に想定よりも強かったです。

こちらのお部屋は一般分譲では唯一のダイレクトコーナーサッシプランとはいえ、上述のように幅・高さ共にイマイチですし、いわゆるプレミアム住戸ではないのはもちろんのこと、プラン的に"100㎡超"のような突出したラグジュアリー感もないですから…。
いわゆるプレミアム住戸であればさらに高くなっていたと思われますが、このタイプは一般分譲が1戸だけであるがゆえの"プレミアム"が乗ってしまっている（足元を見ている）のは確かでしょうね。仮に5階までの全てが一般分譲であったならば2階がこのような単価になることはなかったでしょう。