パークホームズ西池袋【低空地率を感じさせないエントランス】2階70㎡11,398万円（坪単価542万円）

続けて、パークホームズ西池袋。

設計・施工は村本建設、デザイン監修はSKM設計計画事務所三宅氏になります。

総戸数は40戸ですが、5階建でのものですので敷地面積は1,300㎡弱とそこそこの大きさがあります。

富士見通り沿いの敷地南側に南向き、その背後（北側）に東向きと西向きを設けたランドプランで、空地率は約29％と非常に低いのですが、その分、建物1階部分の使い方に工夫がありますね。
南向きの棟の1階部分の半分程度が駐車場及びアプローチピロティとなっており、駐車場の手前の車寄せはアプローチピロティと連動する屋外空間（2階以上の住戸部分が屋根として機能する）で、傍らには植栽も施される雰囲気の良いものです。

アプローチピロティから続くウェルカムギャラリー～ガーデンコリドーはいずれも細長い空間ではあるのですが、共に片面がガラス（ワイドな窓）になっておりその先に中庭空間が広がっていることから面積以上のゆとりを感じることが出来るでしょう。

また、外観デザインに関しては、「歴史性と先進性、文化の融合」をテーマに掲げ、立教大学や建築界で有名な自由学園明日館といった近隣の建造物をオマージュしています。マリオンのレンガ調タイルは立教大学のフランス積みのレンガを参考にする一方で、シャープなコーナーサッシなどには現代的な要素が窺え、伝統とモダンが融合していますね。軒裏が木目調になった最上階の水平キャノピーもアクセントの1つです。

前回のパークホームズ西池袋。

公式ホームページ

お部屋は70㎡の3LDK、西向き中住戸です。西側は接道しておらず4階建マンションとガッツリお見合いになります。位置的には南西角にはなりますが、南側は共用階段や共用廊下を挟み南向きの棟があるため開口部はありません。

間取りは四捨五入すると70㎡にはなるものの、わずかに70㎡には満たない小ぶりな3LDKになります。
柱の食い込みの目立つプランで、専有面積を考えるともう少しそのあたりへの配慮が欲しかった印象もありはするものの、廊下は短めに出来ていることもあり居室畳数はわりとしっかりと確保出来ていますね。

西面のワイドスパンは魅力ですし、東面には共用廊下との間に吹抜が設けられ、プライバシー面への配慮がなされているあたりにも好感が持てますね。
そのようにお見合い感の強いお部屋にはなってしまうのですが、採光は豊かで、バルコニーがワイドなあたりも魅力の1つでしょう。

キッチンに設けられたアイランドカウンターも良いですね。

坪単価は542万円。ノン南向きの低層階ということで物件内で下限に近い設定になります。
先ほどのような600万円台中盤が上限であり、平均としては600万円を少し超えるぐらいになるでしょうか。

近年の近隣供給事例としては、ザ・ライオンズ池袋（2022年分譲/東京メトロ池袋駅徒歩7分/約550万円）、ルジェンテ池袋立教通り（2022年分譲/東京メトロ池袋駅徒歩8分/約500万円※平均専有面積約48㎡でコンパクト多め）、ブリリアタワー池袋ウエスト（2022年分譲/東京メトロ池袋駅徒歩5分/約535万円）、シティハウス西池袋（2021年分譲/要町駅徒歩4分/約460万円※第1期。現在は値上げして分譲中）があります。

殿様商売の住不シティハウスはともかく、ザ・ライオンズやブリリアタワーも未だ分譲中ですしここ1年ほどのさらなる上昇基調を鑑みても強気な印象になりますね。

設備仕様面は、食洗機、トイレ手洗いカウンター、フィオレストーンの水回り天板に加え、廊下・洗面・トイレ床のタイル貼、浴室床ワイパー、キッチン食器棚（カップボード）などが備わっているので悪くはありません。
ただ、ファミリータイプのみの構成、かつ、80～90㎡台のかなりの高額住戸（高グロス住戸）がありながらディスポーザーがないのは疑問ですし、LDですらビルトインエアコンでないあたりも残念といえば残念です。
地権者の意向もあるのかもしれませんが、地権者住戸も90㎡台を含むファミリータイプであることを鑑みるとちょっと不思議ですね。

管理費は323円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ながら高いですね。ファミリータイプのみで80～90㎡台が少なくない総戸数40戸はけして小さくはないですし、駐車場も平置（機械式のように点検・メンテナンスコストがかかりにくい）なので割高感が否めません。

駐車場は身障者用を含む全6台で建物1階部分の平置になります。うち3台分が地権者住戸分として割り当てられており、一般住戸にとっては狭き門になってしまいます。