ザ・パークハビオ目黒桜邸【南西が目黒川の貴重な1,600㎡】7階69㎡470,000円（坪賃料22,505円）

ザ・パークハビオ目黒桜邸。久々の【賃貸版】になります。

例年だと年初の分譲マンションの供給が少ない時期に賃貸物件をわりと取り上げるのですが、今年は分譲マンションの供給が抜け目なく【賃貸版】が少なかったことから、まだまだ取り上げたい物件が残っています。

所在地：東京都品川区上大崎4-5-37
交通：不動前駅徒歩6分、目黒駅徒歩10分、五反田駅徒歩12分
用途地域：第一種中高層住居専用地域
階建、総戸数：7階建、106戸
築年：2022年

立地は、上大崎4丁目の目黒川沿いで、マンション雅叙園の南東側隣接地になります。リバーフロント×サクラブロッサムフロントというかなり魅力的なものです。

目黒川の向かいにはわりと高い建物もありはしますが、”南西”が目黒川というのもスペシャルですし、20～40㎡台のコンパクトが中心とはいえ総戸数106戸、敷地面積1,600㎡ほどのスケールもあることから、分譲マンションになっていたらかなり人気になっていたように思います。
分譲マンションに関して言うと、目黒川の対岸（つまり、住戸からは目黒川を東や北西に望むことになる）のものは結構あるのですが、こちら側（目黒駅や五反田駅側）はほとんどなく、日照に加え駅距離的な意味での魅力も小さくありません。

買物便はスーパーで言うと、東急ストア徒歩5分、マルエツプチ徒歩7分、オオゼキ徒歩8分といった感じで不動前駅が徒歩6分にあるがゆえの利便性があります。
もちろん目黒駅前も使いやすい距離感ではあるのですが、やはり起伏が伴いますので、不動前駅側が使えるのは大きいでしょう。

なお、通学区は第四日野小学校で徒歩7分の距離感になります。

公式ホームページ

お部屋は69㎡の2LDK、南角住戸です。斜線制限の影響で上階ほどフロア面積が小さくなっており、この最上階フロアでは南西側の目黒川を独り占めするという絶好のポジションになります。南東側には当物件と大差ない高さのビルがあり視界への影響がありますが、南～西にかけて目黒川と桜を望む非常に魅力的なお部屋になります。
南方向目黒川の対岸には18階建のエティア目黒ウエストタワーがありますので、日照への影響はあるものの、距離はあるので長時間妨げられるわけではありません。

間取りはそのポジションを考慮したワイドな南西開口部が素晴らしいですね。
LDの南側とベッドルーム1の開口部は床上すぐのところから梁下までのそこそこの高さがあり、ここから望む目黒川は格別でしょう。

ただ、居室配置や居室形状は少々気になりますね。
ダイレクトサッシを多用しているため柱が食い込むのは仕方ないところではあるものの、賃貸とはいえ70㎡近い専有面積を確保していることを鑑みればもう少し…。

ベッドルーム2室はリビングインですし、LDも形が芳しくありません。北西側には小さいながらもルーバルがあるのは魅力ですし、共用廊下（エレベーター）は下階に合わせる必要があり、かつ、斜線制限を考慮するとこういった専有部形状になってしまうのだとは思いますけど…。

坪賃料は22,505円。最も専有面積が大きいためグロス賃料が嵩んではいるものの、最も魅力的な視界が享受できるポジションでもありますので、物件内の上限水準になります。メグロマークの目黒マークレジデンスタワーの高層階と同じぐらいの水準ですね。

スケールある賃貸マンションなりに共用面も悪くはないですし（特にエントランスは賃貸らしからぬ迫力のあるもの）、何よりもこのポジションを加味すればおかしな水準ではないと思うものの、この賃料帯にしては床暖房がないなど設備面は貧弱ですし、桜の季節以外もこの地を愛し続けることが出来る方でないとミスマッチを感じやすいように思います。