ルジェンテ早稲田【ヨークマートアプローチも可能な落ち着いた駅徒歩3分】8階45㎡7,480万円（坪単価553万円）

ルジェンテ早稲田。

所在地：東京都新宿区早稲田鶴巻町508-5（地番）
交通：早稲田駅徒歩4分（6時から終電まで利用可能な1番出口徒歩3分）
用途地域：第二種住居地域
階建、総戸数：9階建、30戸

多くのルジェンテ同様に、こちらも敷地面積360㎡ほどで分譲マンションとしてはかなり小さなものになるのですが、立地は随分と恵まれていますね。

早稲田通りからしっかりと内に入った落ち着きある住宅街の駅徒歩3分で、隣の区画に大きな鶴巻南公園があります。
また、駅からの道程において駅出口の隣のヨークフーズ（営業時間10～23時）を経由することが可能で、買物利便性はもちろんのこと、ヨークフーズ経由だとさらに駅が近いというオマケ付です。

神田川がそう遠くない標高10mを切るぐらいの低地寄りのポジションにはなりますが、ハザードにもかからないですし、駅へのアプローチも起伏が少ない快適なものですね。

また、敷地面積は小さ目ながらも北西角地なので近隣の中では高さも出せているため（斜線制限に伴い南側に道路があるより北側にある方が高い建物が可能になります）、視界面での魅力も小さくありません（多くが北向きになるため日照は期待できませんが…）。

買物便は、その徒歩2分のヨークフーズに加え三徳も徒歩4分にあるのでかなり便利ですね。ヨークフーズにはダイソーがあるのも嬉しい点でしょう。

公式ホームページ

お部屋は45㎡の2LDK、北西角住戸です。上述のように北西角地のため、両面共に接道しています。西側は8階建ですが、西側正面方向からは建物がズレるポジションですし、北側は3～4階建程度の低層建物が多くなっているためこういった上層階住戸からは視界抜けも楽しめます。

間取りは2LDKとしては小ぶりな40㎡台半ばで、トレンドに沿った狭小感のあるものです。
好立地のため以下のように単価もかなり立派で、この大きさでも7,000万円台中盤までグロスが嵩んでいることを考えれば致し方ない印象ではありますね。

ただその一方で、柱はもう少しなんとかして欲しかったところです。
基本的に1フロア4戸設計（全戸30～40㎡台）となった小規模物件ですので、柱を逃がすのはコストが馬鹿にならないのだと思いますが、コンパクトな間取りだからこそ柱が食い込んでしまうことで空間効率に大きな差が出るのは言うまでもなく、柱による面積消費に加え、窓際上部の梁による圧迫感はどうしても気になりますよね。

一見して廊下は短めなのですが、LD内に実質的な廊下スペースが非常に大きく存在した設計でもありますし、専有面積ほどの使い勝手がないのは明らかです。

この面積帯らしからぬゆとりがある玄関設計は良いと思うものの、ギリギリの居室畳数を見てしまうとアンバランスな印象も受けてしまいますよね。

坪単価は553万円。もう1つ上の最上階ルーバルタイプは581万円となる一方で、低層階はギリギリですが500万円を切っています。物件平均としては530万円ぐらいになるでしょうか。

早稲田駅徒歩6分では昨年ザ・パークハウスアーバンス早稲田（2022年分譲/早稲田駅徒歩6分/約475万円）が供給されており、こちらに近い平均専有面積約42㎡のコンパクト目の物件だったので参考にしやすいですね。

こちらは昨今の時勢が考慮され、1割以上も上昇した形ではあるのですが、パークハウスアーバンスは全戸一括供給で早期に完売しています。その際にも述べたようにけして供給が多いエリアではない中でこちらはかなりの好立地物件でもありますので大きな違和感はないでしょう。

パークハウスアーバンスもわりと柱の食い込みが目立つ物件でしたが、こちらはそれ以上に顕著な感じではあるのでその点をもうちょっと考慮（or配慮）して欲しかった印象ではありますけど…。