クレヴィア氷川台【城北中央公園徒歩2分×憩いの森隣接】2階75㎡7,840万円（坪単価346万円）

クレヴィア氷川台。

所在地：東京都練馬区羽沢3-2-4（地番）
交通：氷川台駅徒歩10分、小竹向原駅徒歩13分
用途地域：第一種中高層住居専用地域
階建、総戸数：5階建、39戸

氷川台駅と小竹向原駅が共に徒歩圏になるポジションで、城北中央公園が徒歩2分、羽根木憩いの森隣接（練馬区が樹林地を地主から借りて区民に開放）という環境的な魅力の高い住宅街に誕生する物件になります。
そもそも当敷地も従前は憩いの森だったところで（地主が切り売りした形なのでしょう）、この物件によってリビオ氷川台の南西方向の視界がガッツリ妨げられるように当物件も"明日は我が身"なのかもしれませんが、少なくとも現状においてはかなり魅力的なポジションですね。

また、広大な城北中央公園のうちここから近いのはリンゴ広場やミモザ広場のあたりで、石神井川の先となる主要部分はやや離れます。ただ、春は石神井川の桜並木も魅力的なエリアで、そういった住環境的な魅力が高い立地ながら駅徒歩10分圏内というバランスも魅力の1つでしょう。
氷川台駅からのアプローチの大半が石神井川沿いの遊歩道になるあたりも良いですね。小竹向原駅からのアプローチは起伏が伴いますが、氷川台駅からであれば普通にフラットアプローチです。

買物便も駅距離のわりに優れており、ライフが徒歩5分、オーケー徒歩9分、サミットストアとオリンピックが徒歩10分ということで潰しが効いています。

通学区も徒歩5分の開進第四小学校ということで、子育て中、もしくはこれから子育てを予定しているご家族にとって特に魅力を感じやすい立地条件になるでしょう。

公式ホームページ

お部屋は75㎡の3LDK、南角住戸です。南東・南西共に羽根木憩いの森に面したポジションで、2階だと憩いの森側からの視線の影響もありそうですが、恵まれていることは確かでしょう。憩いの森は冬場でもかなり緑が深いため日照がどの程度届くかは現地で確認した方が良いでしょうね。

間取りは、プライバシー面を考慮し、LDをあえてバルコニーを介した南東部に設計したものと思われます。角住戸らしい魅力、憩いの森のフロントポジションなりの魅力を十分に生かしていると言えないのはちょっと残念に感じます。

ただ、LDの開口部はサッシ2枚半確保し、最大限大きくしようとしているあたりには好感が持てますし、玄関・廊下を角住戸らしからぬかなりコンパクトなものとすることで効率性を高めているあたりも悪くないでしょう。

洋室3の引き戸はウォールドアのようなきれいに開け放てるタイプになっていると良かったようには思いますね。

坪単価は346万円。このお部屋も低層階とはいえ、両面が憩いの森隣接の南角なので条件の良い方なのですが、さらに条件の良いお部屋は360万円超、一方で下限となる低層階中住戸は320万円ほどからあり、平均は340～350万円になるでしょうか。

近年の近隣エリアの供給事例としては、クリオ氷川台シーズンテラス（2023年分譲/氷川台駅徒歩4分/平均420～430万円ほど※直近に分譲が始まったばかりなので暫定）、プラウドシティ小竹向原（2023年分譲/小竹向原駅徒歩5分/約425万円）、プラウド小竹向原（2022年分譲/小竹向原駅徒歩12分/約330万円）、オープンレジデンシア練馬新桜台ステーションフロント（2021年分譲/新桜台駅徒歩2分/約315万円）、オープンレジデンシア小竹向原（2021年分譲/小竹向原駅徒歩2分/約360万円）、プラウド平和台テラス（2020年分譲/氷川台駅徒歩11分/約290万円）といったものがあります。

直近のクリオは駅徒歩4分とはいえ最上階ルーバル付のタイプには520万円超のお部屋まであるなど、こちらとは随分と差がありますね。こちらはクリオとは異なり城北中央公園が至近となるなどの特長もある立地ですし、ギリギリでも駅徒歩10分であることを鑑みるとこのご時世としては現実的なお値段設定ではないでしょうか。
プラウドシティ小竹向原はやはりそれなりのお値段ですし、駅徒歩10分超のプラウド小竹向原と比べてもそのような印象になりますね。