プラウド京急蒲田【旧呑川緑地沿い×視界良好な全戸南東向き】8階68㎡8,198万円（坪単価400万円）

プラウド京急蒲田。

所在地：東京都大田区北糀谷2-367（地番）
交通：京急蒲田駅徒歩10分
用途地域：準工業地域
階建、総戸数：9階建、89戸

羽田パイプ製造所跡地に誕生する物件で、敷地面積3,000㎡超のスケールがあります。なお、当初は野村不動産単独でのプロジェクトでしたが、途中から三菱地所レジデンスが加わった少々珍しいケースになります。

指定容積率は200％と低く制限されており、高さ制限も第2種高度地区と厳しいため9階建総戸数89戸の建物自体は並のスケールでしかありません。しかしながら、旧呑川緑地沿いというのは分かりやすい魅力の1つですし、この大きさの土地でも9階建にしかならないエリアではあるので全戸南東向きとなる住戸は視界・日照条件に優れたものが多くなっています。
南東側が旧呑川緑地であればさらに魅力的ではありましたが…。

京急蒲田駅がギリギリ徒歩10分となるポジションで、JR蒲田駅は徒歩15分超かかるため交通利便性はけして高いとは言えません。とはいえ、アプローチ自体はフラットですし、羽田空港が非常に身近に感じるエリアでもあります。

なお、呑川にもほど近い標高2m未満の低地ですのでハザードマップ上は普通に色が付いてしまいますね。

買物便はスーパーで言うと、マルエツ徒歩5分、まいばす徒歩6分、そして駅前の京急ストアとライフが徒歩10～11分ですのでまずまずでしょう。徒歩1分にはキネマ通り商店街もあります。

通学区は、北糀谷小学校で徒歩4分と良好な距離感ですね。

公式ホームページ

お部屋は68㎡の3LDK、南東角住戸です。南側道路の向かいには6階建のマンションがありますがそれを越えるポジションです。また、東側は当物件の下層階住戸があり（斜線制限により上階が段々畑のようにセットバックされており、当プランには小さいながらもルーバルも設けられています）、隣地まで十分過ぎるほどの離隔がありますね。
南方向は上述のように高さ制限などの関係で低い建物が多くなっているため、この上層階住戸であれば呑川の先までの奥行ある視界抜けが望めます。

間取りは70㎡に満たない小ぶりなもので、斜線制限に伴い生じたルーバル付のイレギュラーなプランとはいえ、かなり面積を絞っています。
※一般的な角住戸は70㎡ちょっとですが、同ルーバルプランには80㎡台もあり中には大きなプランも設けられた物件ではあります。

そのように斜線制限により"この階のみに生じた角住戸"なので、下階は一般的な同60㎡台の中住戸になっています。そのため、こちらも居室配置等に角住戸らしさを感じることは出来ないものの、ウォークスルークローゼット周りは特徴がありますね。

回遊動線が生まれるので専有面積以上に広がりが感じられるでしょうし、洗面所に面してこういった空間があると家事にも便利でしょう。
もちろん衣装収納でもあるため湿気が気になったりもしますが、先日のパークホームズ西池袋にもこれに近い提案がありましたね。

また、両面がウォールドアで仕切られた洋室2・3は近年のプラウドではわりとよく見かける柔軟性の高い設計です。LDにつなげて使う場合はさておき、単独で使う場合は3.8畳と3.0畳は少々小さな印象ではありますけど…。

坪単価は400万円。さらに高い420～430万円ほどのタイプ（最上階ルーバルプランなど）もありはしますが、こちらも小さいながらもルーバルが付いた角住戸で、物件内では高い部類のものになります。

一方、全戸南東向きとはいえ、視界抜けが得られない低層階には330～340万円台もあり、平均としては370万円程度になるでしょうか。

近年の近隣エリアでのファミリータイプの供給事例としては、オープンレジデンシア西蒲田（2023年分譲/蒲田駅徒歩12分/約370万円）、リビオ蒲田ザ・ゲート（2020年分譲/京急蒲田駅徒歩2分/約380万円）、イニシア大森町N'sスクエア（2019年分譲/大森町駅徒歩4分/約320万円）、ライオンズ蒲田レジデンス（2019年分譲/京急蒲田駅徒歩10分/約290万円）があります。

オプレジ以外は3～4年前になりますのでかなりの価格上昇感があり、特に立地的に近いものがあるライオンズからの価格上昇率はかなりのものですね。スケールなりに共用面の特色なども見られはするものの、共用部・専有部共に目立った高級感があるかというとそんなことはなく、こういった400万円前後の単価帯ともなると少々強気な印象にはなりますね。