シティタワー虎ノ門【この眺望の60㎡角住戸はある意味貴重】60㎡19,500万円（坪単価1,073万円）

シティタワー虎ノ門。

所在地：東京都港区虎ノ門3-209-1他（地番）
交通：神谷町駅徒歩2分、御成門駅徒歩7分、虎ノ門ヒルズ駅徒歩8分、虎ノ門駅徒歩12分
用途地域：商業地域、第二種住居地域
階建、総戸数：地上28階地下1階建、144戸（非分譲住戸2戸、広告対象外住戸14戸含む）

借地権ながら住不らしい強気なお値段設定、さらに、タワマンとしては小ぶりな物件のためかそこまで話題になっていないように思いますが、昨秋から分譲開始されている物件になります。
隣地で2019年に分譲開始されたブランズ愛宕虎ノ門当時から当計画は話題になっており、ブランズ同様に普通借地権（賃借権）になりますね。

ブランズ愛宕虎ノ門は借地権ながらお値段的にしっかりとしていたこともあり販売は苦戦していたように思いますが、あれから4年の時を経て麻布台ヒルズの開業がいよいよ今秋に迫っているため、このエリアの魅力がさらに高まっていると感じます。当物件の完成は2024年6月なのでまだ時間があり、完成後も含め住不はまだまだお値段を吊り上げるつもりのようですね。
虎ノ門ヒルズステーションタワーなど虎ノ門ヒルズ駅側の開発もまだ続きますし、半端なお値段では売るつもりはないのでしょう…。
もちろん、神谷町駅徒歩2分の駅近立地×東京タワービューも大きなポイントで、特に、高層階南向き住戸からの眺望は圧巻ですからね。

また、地主は東側隣接地でリニューアル中の俊朝寺で、お寺が出来る敷地と一団地認定をうけ連坦建築物として建設されることで敷地面積以上のスケールを実現出来ているのは1つ大きなポイントになるでしょう。こちらの敷地面積は1,400㎡ちょっとながら延床面積は17,000㎡超あり、容積率対象外面積を除いて計算する容積率は推定900～1000％ぐらいはあるのではないでしょうか。
本来この土地は商業地域側で600％、内側の第二種住居地域側で400％ですので（加重平均すると500％ぐらい？）、俊朝寺側が低層になることで（容積率が余ることで）、こちらのスケールが大分増しているのです。

買物便は、スーパーで言うと、成城石井とまいばすが徒歩2分、マルエツプチ徒歩5分、他徒歩10分超にはなりますが、福島屋や肉のハナマサといったところがあります。
また、麻布台ヒルズに入る約4,000㎡のフードマーケットはかなり楽しみですね。客単価凄そう…。

なお、通学区は御成門小学校で徒歩5分の距離感になります。

公式ホームページ

お部屋は60㎡の2LDK、南東角住戸です。西南西は道路の向かいに22階建のウェリスタワー愛宕虎ノ門があり、この20階台前半の高層階でも影響が残りますが、東京タワーはそれよりも少し南にズレているため、この高層階南東角住戸からの南方向は東京タワーが足元からド～ンとなります。

さて、肝心の間取りですが、"特等席とも言える高層階南東角住戸"であるにもかかわらず60㎡（敷地形状に沿ってL形の配棟になっており、北東側にはもう1つ南東角住戸がありますが、そちらでも75㎡）しかありません。多くの方が疑問に思うでしょうし、住不の不可解な提案は今に始まったことではないものの、最上階に至るまで同じプラン構成（天高・サッシ高はいくらか高くなっています）ですし、"罰当たり"とすら思います（笑）。
現在分譲中のシティタワー千住大橋は建築途中で最上階に大きなプランを設けるように設計変更したようですが、こちらはしないんですね…。

借地権とはいえ定借ではないですし、これだけの立地・眺望であればグロスが高かろうと"販売上の障害"にはならないですし、むしろ60～70㎡台（最大がその75㎡となる物件です…）という中途半端な面積帯では”価格に糸目を付けない購入者”は限られるはずで（そういった超富裕層の実需などとしてのニーズにはそぐわないため）、明らか超高額物件のセオリーとは異なるプランニングが採用されています。随所に普通とは異なる感覚をみせる住不さんですし（嫌味です。笑）、異端さというのは往々にして差別化につながるので必ずしも悪いとは言えないのですが…。

さて、60㎡ですので居室配置はごくごく一般的ですが、南面だけでなく、東面にもワイドな開口部を設けることでLD周りの特長を高めているのはポイントですね。最大天井高約2.6m、サッシ高約2.2mほどで、超高額物件なりにまずまずの水準になっています。
ただ、東京タワーの方角的に南東コーナー部の柱はちょっと邪魔で、コーナーサッシなどを設けることが出来ているとさらに魅力だったようには思います。もう1つの南東角住戸との兼ね合い（開口部やバルコニーを上手く配置しないとお見合いになる）もあるのでしょうね。

坪単価は1,073万円。昨秋の第1期時点では900万円台前半だったのですが、凄いスピードで上がっていますね。75㎡の高層階南東角住戸はさらに高い1,200万円弱ですし、これらはちょっと前の価格なので現在はもっと上がっている可能性があります。

ワールドタワーレジデンス（2023年分譲/浜松町駅徒歩2分/約1145万円）の東京タワービューの特等席となる南西角住戸はさらに高かったですし、眺望に加え虎ノ門3丁目の土地柄あっての1,000万円そこそこはむしろ控えめなんじゃないかと錯覚してしまうところもあるのですが、あちらは浜松町とはいえ駅直結ですし、高さ・スケール、ランドマーク性という点で勝負にならないのは言うまでもありません（あちらの記事で書いたようにデザイン面はちょっと弱く感じましたけど…）。

とはいえ、上述のようにこういった面積帯で角住戸（しかも絶好の眺望）になっているのはワールドタワーレジデンス（ワールドタワーレジデンスの東京タワーが望めるこの面積帯のお部屋は西向き"中住戸"）にはない特長になりますし、ワールドタワーレジデンスで坪単価1,000万円超があれだけ人気を集めることを考えれば借地権とはいえこちらの水準に大きな違和感はないでしょう。

なお、地代は約486円/㎡（985円/㎡の管理費に含まれています）で、結構高いですね。物件価格自体も立派ですので価格に前払地代が含まれていてもおかしくなく、含まれているのであれば月々の486円/㎡は負担が大きく感じるのですが、もちろん土地の固定資産税は不要です。
先日のバウス府中の際にも述べたように、借地権（賃借権）ですので更新料の有無、さらに譲渡時に地主への金銭（承諾料など）の有無は、借地権物件を検討するにあたり非常に重要な点になります。