2023年6月の首都圏マンション発売戸数
本日は毎月恒例の市況分析をお送りします。
不動産経済研究所の発表によると2023年6月の首都圏のマンション販売は、
発売戸数1,906戸（前年同月比0.4％減）
1戸あたり価格6,550万円（前年同月比1.6％アップ）
契約率67.8％（前年同月比0.2ポイントアップ）
とのことです。
前月、
理由は不明ですが、億ション比率も約7.8％と久々に低めになりましたし、これといった目玉物件（超高額物件）が供給されなかったことで、平均価格は今年1月以来の水準になりました。とりわけ目立つ物件の第1期がなかったこともあり、契約率も今年1月以来の70％割れとなっています。
ただ、そうは言えども2021～2022年は平均価格が6,000万円台前半となることが多かったので6,550万円はしっかりとした価格という印象にはなるのですが、そこはシンプルに"都区部のシェアが高いこと"が影響しているでしょう。
6月は都区部のシェアが約50％になっており、月によっては30％台になることもありますので、随分と高いです。当たり前ですが、都区部は都下や3県に比べ平均価格が高いため、シェア30～40％と50％とでは全体平均に与える影響が大きく異なります。
なお、契約率に関しては、7月にハルミフラッグSKYDUOの第1期573戸というお祭りが控えていたため（今週頭に終了）、伸び悩みは当然でしょうね。
※1名義あたりの登録が2戸までになったので、板状棟に比べれば少しは緩和されたものの、それでも20～30倍は当たり前、特に人気のあるところは50～60倍、モデルルームタイプや最上階プレミアム住戸には100～200倍台までと、今回もえらいことになりましたね…。
在庫は前月末に比べ15戸増加し、4,951戸となっています。昨年6月末は5,072戸だったのでほぼ変わらずですね。
続いて、中古市場を見ていきましょう。
以下はレインズマーケットウォッチの6月の月例速報です。
・中古マンション成約物件（首都圏）
3,111件（前年同月比＋3.6％）
72.27万円/㎡（前年同月比＋7.9％）
4,610万円（前年同月比＋9.0％）
専有面積63.79㎡（前年同月比＋1.0％）
築年数23.86年（前年同月23.59年）
前月の記事で、
最高値である5月の70.95万円/㎡から大きく上昇した72.27万円/㎡ということで、これは面食らいましたね。一瞬ですが目を疑いました…。
そこで書いたように先月5月の新規登録単価が71.94万円/㎡なのに6月の成約単価がそれを上回ってしまうという…。
6月は成約件数が3ヶ月ぶりに前年同月を上回り、かなり需要が多かった（？）ため、5月末の在庫（在庫平均73.42万円/㎡）や6月の新規登録物件（平均72.69万円/㎡）が成約した結果、72.27万円/㎡になったわけですが、そもそも在庫単価が成約単価に比べ高くなるのは当たり前のことですし、今月の「①成約単価と新規登録単価の差0.42万円/㎡」、「②成約単価と在庫単価の差1.17万円/㎡」はあまりに小さくてビックリしますね。
5月はその差が縮まってきていたものの、今年5～6月を除いた2022年7月以降（過去1年）においては①が2.55～6.00万円/㎡、②が3.49～5.95万円/㎡といったように月によって上下動はあれど一貫してしっかりとした差がありました。
在庫単価は昨年8月からずうっと73～74万円台で推移している中で、成約単価は69万円前後で推移していたのですが、4月についに70万円を突破し、6月には72万円まで突破する事態になってしまったのです。
短期的に需給のミスマッチが生じた結果なのかもしれませんが、なんだかんだ6月も在庫件数が増え（100戸ほどなので最近にしては少ない方）、昨年5月から14ヶ月連続増加をしていることを鑑みると”おかしな事態”と思わずにはいられないですね。
前月も述べたように、中古は新築価格に引っ張られるものなので、その影響が大きいのでしょうが…。
さて、新築に話を戻しまして、7月は不動産経済研究所によると3,000戸の供給が見込まれています。例年の7月は2,000戸前後になることが多いのですが、今年はそのハルミフラッグSKYDUO第1期573戸に加え、三田ガーデンヒルズの1期4次219戸、さらに、6月にカウントされなかったワールドタワーレジデンスの1期3次72戸も入ってくる（？）ことから増える見込みなのでしょう。
ハルミフラッグのおかげで間違いなく契約率は高くなるでしょうし、価格も3～5月に続きまたもや凄いことになりそうで…。
不動産経済研究所の発表によると2023年6月の首都圏のマンション販売は、
発売戸数1,906戸（前年同月比0.4％減）
1戸あたり価格6,550万円（前年同月比1.6％アップ）
契約率67.8％（前年同月比0.2ポイントアップ）
とのことです。
前月、
全体戸数はけして多くない中で、ワールドタワーレジデンス（1期3次72戸）があるので、平均価格はまたも高くなりそうです。
※パークコートザ・三番町ハウス（1期1次61戸）は定借なのでカウントされないはず。その他まとまった戸数を供給するものとしては、シティタワー千住大橋（第1期88戸）、パークホームズ南船橋（1期1次100戸）などがあります。
と述べていたように、6月中にワールドタワーレジデンスの1期3次72戸が終了していたので、てっきりカウントされてくるものと思っていたのですが、今月は2億以上のお部屋がたったの5戸しか供給されていないことからもお分かりのようにワールドタワーレジデンス1期3次は含まれていないですね。※パークコートザ・三番町ハウス（1期1次61戸）は定借なのでカウントされないはず。その他まとまった戸数を供給するものとしては、シティタワー千住大橋（第1期88戸）、パークホームズ南船橋（1期1次100戸）などがあります。
理由は不明ですが、億ション比率も約7.8％と久々に低めになりましたし、これといった目玉物件（超高額物件）が供給されなかったことで、平均価格は今年1月以来の水準になりました。とりわけ目立つ物件の第1期がなかったこともあり、契約率も今年1月以来の70％割れとなっています。
ただ、そうは言えども2021～2022年は平均価格が6,000万円台前半となることが多かったので6,550万円はしっかりとした価格という印象にはなるのですが、そこはシンプルに"都区部のシェアが高いこと"が影響しているでしょう。
6月は都区部のシェアが約50％になっており、月によっては30％台になることもありますので、随分と高いです。当たり前ですが、都区部は都下や3県に比べ平均価格が高いため、シェア30～40％と50％とでは全体平均に与える影響が大きく異なります。
なお、契約率に関しては、7月にハルミフラッグSKYDUOの第1期573戸というお祭りが控えていたため（今週頭に終了）、伸び悩みは当然でしょうね。
※1名義あたりの登録が2戸までになったので、板状棟に比べれば少しは緩和されたものの、それでも20～30倍は当たり前、特に人気のあるところは50～60倍、モデルルームタイプや最上階プレミアム住戸には100～200倍台までと、今回もえらいことになりましたね…。
在庫は前月末に比べ15戸増加し、4,951戸となっています。昨年6月末は5,072戸だったのでほぼ変わらずですね。
続いて、中古市場を見ていきましょう。
以下はレインズマーケットウォッチの6月の月例速報です。
・中古マンション成約物件（首都圏）
3,111件（前年同月比＋3.6％）
72.27万円/㎡（前年同月比＋7.9％）
4,610万円（前年同月比＋9.0％）
専有面積63.79㎡（前年同月比＋1.0％）
築年数23.86年（前年同月23.59年）
前月の記事で、
ようやく（？）成約件数や在庫増加が市場に影響を及ぼし始めているのも確かなようで、5月の新規登録単価の71.94万円/㎡は"昨年6月以来の72万円未満"になります。ここ数ヶ月は73～74万円台が多かったので、明確に下がっていますね。
一貫して続く在庫増加により在庫数は前年同月比で約24％増加、2021年同月比で約35％増加し45,779戸（今月の成約件数からすれば23ヶ月分超）まで増えていることからすると流石にそろそろ頭打ちになるはずなのですが、中古はどうしても新築の相場に引っ張られてしまうことから新築の在庫が少ない（供給が少ない）うちは難しいのかねぇ…。
と述べたぐらいで、価格が下がる（調整する）ことはあっても上がることはないぐらいに思っていたのですが、めちゃ上がってるぅ…。一貫して続く在庫増加により在庫数は前年同月比で約24％増加、2021年同月比で約35％増加し45,779戸（今月の成約件数からすれば23ヶ月分超）まで増えていることからすると流石にそろそろ頭打ちになるはずなのですが、中古はどうしても新築の相場に引っ張られてしまうことから新築の在庫が少ない（供給が少ない）うちは難しいのかねぇ…。
最高値である5月の70.95万円/㎡から大きく上昇した72.27万円/㎡ということで、これは面食らいましたね。一瞬ですが目を疑いました…。
そこで書いたように先月5月の新規登録単価が71.94万円/㎡なのに6月の成約単価がそれを上回ってしまうという…。
6月は成約件数が3ヶ月ぶりに前年同月を上回り、かなり需要が多かった（？）ため、5月末の在庫（在庫平均73.42万円/㎡）や6月の新規登録物件（平均72.69万円/㎡）が成約した結果、72.27万円/㎡になったわけですが、そもそも在庫単価が成約単価に比べ高くなるのは当たり前のことですし、今月の「①成約単価と新規登録単価の差0.42万円/㎡」、「②成約単価と在庫単価の差1.17万円/㎡」はあまりに小さくてビックリしますね。
5月はその差が縮まってきていたものの、今年5～6月を除いた2022年7月以降（過去1年）においては①が2.55～6.00万円/㎡、②が3.49～5.95万円/㎡といったように月によって上下動はあれど一貫してしっかりとした差がありました。
在庫単価は昨年8月からずうっと73～74万円台で推移している中で、成約単価は69万円前後で推移していたのですが、4月についに70万円を突破し、6月には72万円まで突破する事態になってしまったのです。
短期的に需給のミスマッチが生じた結果なのかもしれませんが、なんだかんだ6月も在庫件数が増え（100戸ほどなので最近にしては少ない方）、昨年5月から14ヶ月連続増加をしていることを鑑みると”おかしな事態”と思わずにはいられないですね。
前月も述べたように、中古は新築価格に引っ張られるものなので、その影響が大きいのでしょうが…。
さて、新築に話を戻しまして、7月は不動産経済研究所によると3,000戸の供給が見込まれています。例年の7月は2,000戸前後になることが多いのですが、今年はそのハルミフラッグSKYDUO第1期573戸に加え、三田ガーデンヒルズの1期4次219戸、さらに、6月にカウントされなかったワールドタワーレジデンスの1期3次72戸も入ってくる（？）ことから増える見込みなのでしょう。
ハルミフラッグのおかげで間違いなく契約率は高くなるでしょうし、価格も3～5月に続きまたもや凄いことになりそうで…。