オープンレジデンス祐天寺【懐かしさすらあるオープンレジデンス!】1~2階74㎡14,480万円(坪単価643万円)

オープンレジデンス祐天寺。

所在地:東京都目黒区五本木1-2424-13(地番)
交通:祐天寺駅徒歩5分
用途地域:第一種低層住居専用地域
階建、総戸数:地上2階地下1階建、17戸

ザ・長屋、あの「オープンレジデンス」が約10年ぶりに帰ってまいりました!

12年ぐらい前に普通の共同住宅ブランド「オープンレジデンシア」が誕生し、その後「東京に家を持とう!」のコンセプトで、マンション業界においても独自の立ち位置を確立した感のあるオープンハウスですが、一昔前はマンション(共同住宅)ではなくテラスハウス(長屋)を次々と供給していました(若い方だと「オープンレジデンシア」は知っていても「オープンレジデンス」は知らないかもですね…)。

昨今のオープンハウスは文春砲の餌食になるほどの存在感を発揮しており、当ブログでも述べているように他デベロッパーの物件と比べそこまで価格差を感じることはないのですが(安価を売りにしている感じではないのですが)、「オープンレジデンス」当時は都心の低層住宅街において明らかに目立つ安価な水準(メゾネットになるので階段による面積消費が大きく、当然ながら共用エントランスなどもないため安くて当たり前でもあるのですが…)で供給を行っており、”キワモノ扱い”されていました。

そのため、ここ10年ほどで企業イメージが変わってきた中で「オープンレジデンス」のリバイバルは驚いた、というのが正直なところなのですが、五本木の一種低層の住宅街はそもそも長屋(テラスハウス)が少なくないですし、この高さ制限、かつ、敷地形状であれば長屋になるのは当然でしょう(※オープンレジデンスとして分譲するか否かはともかく)。

接道しているのは敷地東側だけとなるいわゆる旗竿状の土地で、南北の奥行もないため第1種高度地区の斜線制限下では2階建が限界なのです。3階建に出来るのであれば普通に「オープンレジデンシア」になっていたことでしょう。

立地としては、五本木通りの手前、祐天寺駅では貴重な駅徒歩5分圏内で、特にこちらの西口は駅前すぐのところから住居系地域が広がっているため、駅近ながら良好な住環境が享受できます。

買物便は、スーパーで言うと駅前徒歩5分に東急ストア、自然食品F&F、他にまいばす徒歩3分、オオゼキ徒歩7分もありますので良好ですね。
また、通学区は、上目黒小学校で徒歩6分の距離感とこちらも良好です。

設計は長谷建築設計事務所、施工は工藝舎になります。

上述のように共同住宅ではなく長屋ですので、共用エントランスなどはなく、敷地の入口からコリドー(屋外通路※屋根なし)を通りダイレクトに各戸の玄関にたどり着く形です。
敷地と道路の境界にはゲート的なものが設けられており、デザイン的な邸宅感があるのは良いのですが、ひとたび敷地内に入っていくと玄関ドアが一列に並ぶいわゆる長屋状になりますので、高級感があるとは言えません。

公式ホームページ
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お部屋は74㎡の3LDK、南東角住戸です。敷地東端、道路沿いに位置する角住戸で、南も東も当然のように戸建住宅街になるため日照に関しては良好です。

長屋(テラスハウス)の中には屋外階段を上った先に玄関があるようなケースもありますが、こちらの物件は全17戸の玄関が全て1階にあり、こういった「地上1~2階のメゾネットタイプ」と「地上1階から地下1階にまたがるメゾネットタイプ」の2パターンで構成されています(※全戸メゾネット構成)。

こちらはそのように地上階のみで構成され、なおかつ、南東角住戸でもあるので物件内でも良いポジションではあるのですが、敷地の入口寄りのため当住戸の玄関前を多くの住民が通行することにはなりますし、1階部分はほぼほぼ玄関からのアプローチだけですので階段による面積消費は当然ながら生じてしまいます。

驚いたのは2階の設計でか~なり独特ですね。階段を上がった先がフロアの中央部になるのですが、ベッドルーム1と2はLDの両サイドからのアプローチ(リビングイン)という珍しい配置です。
ベッドルーム1~3は隣接していながら部屋によってアプローチが全然違うという”近くて遠い”ものになっており、シンプルに楽しませてもらいました。

なお、こちらは角住戸なので東面の開口部が充実(外観デザイン的に道路沿いのこの開口部がアイキャッチとして機能している)、また、北側に浴室窓があるあたりも良いのですが、南面開口部はもう少し頑張って欲しかったところでしょう。

坪単価は643万円。およそ10年前の前オプレジ時代とは”相場”が異なるのはもちろんのこと、そのように”世間が持つオプレジの印象”もかなり変わってきてはいるのでしょうが、階段による面積消費もあるメゾネットタイプで600万円台中盤はどうでしょうか…。

地階にかけてのメゾネットとなるプランには400万円台中盤もあり、それなりに価格で勝負しているように思いますが、こちらの物件内で優れたタイプであっても一般的なマンションにおいては低層の部類にはなりますので、直近の祐天寺物件ディアナコート祐天寺レジデンス(2022年分譲/駅徒歩5分/約620万円)などと比べるとやはり強く感じてしまいますね。

ディアナコートの上層階(一種低層ポジションではない6階建)には800万円台までありましたが、100㎡超のプレミアム感のあるお部屋でしたのでこちらとは比べ難いですし、平均単価からお分かりのように大半は600万円前後で構成されていましたので、「昔のオープンレジデンス」とは異なり一般的なマンション(共同住宅)と大差ないお値段設定になっています。

設備仕様面は、もちろんディスポーザーはありませんが、食洗機やトイレ手洗いカウンターは備わっています。

管理費は251円/㎡。そのように、いわゆる共用空間(エントランスなどの冷暖房コストも不要)やエレベーターがないわりには高く感じてしまいます。

なお、駐車場はありません。

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