オープンレジデンシア祖師谷【非常に貴重な駅徒歩5分×一種低層】74㎡9,980万円（坪単価446万円）
オープンレジデンシア祖師谷
所在地：東京都世田谷区祖師谷1-81-1（地番）
交通：祖師ヶ谷大蔵駅徒歩5分
用途地域：第一種低層住居専用地域
階建、総戸数：地上3階地下1階建、31戸
祖師ヶ谷大蔵駅にファミリー向けマンションが分譲されるのは2019年のプラウド世田谷砧以来になります。
その際にも述べたように、祖師ヶ谷大蔵駅界隈は低層の住宅街が多くまとまった土地が出にくいためか分譲マンションが限られており、このような第一種低層住居専用地域のものとなると2009年のパークハウス砧レジデンス（駅徒歩12分）以来出ていないはずです。
こちらはオプレジらしい小ぶりな物件になりますが、駅徒歩5分と近いだけでなく、そもそも駅北側の一種低層は戸建率が非常に高く分譲マンションがほぼ存在していないため、人によってはどハマりする立地でしょうね。
買物便は、ウルトラマン商店街が徒歩3分の至近ですので申し分ありません。
一種低層エリアは用途制限が厳しいため、近隣にお店が少ないケースが多いのですが、ここは駅近で駅前の商業地域が近いため、オオゼキ徒歩4分、ビッグ・エー、OdakyuOX、まいばす徒歩6分と言った感じでスーパー事情にも恵まれています。
通学区は、祖師谷小学校で徒歩8分の距離感になります。
公式ホームページ
お部屋は74㎡の2LDK＋S、南東角住戸です。両面共に接道しており、前建は共に戸建となる良好なポジションです。ザ・戸建住宅街といった感じですね。
角住戸ながら行灯部屋がありますし、開口部もなかなかに地味なプランなのですが、オプレジにしてはしっかりした面積が確保されており、壁式構造を採用したことで柱の食い込みが回避出来ているあたりは魅力でしょう。
オプレジのラーメン構造は多くのケースで柱の食い込みが顕著なため、こういった壁式構造の魅力が余計に増しますね（笑）。
その甲斐あってか居室畳数、収納面はそこそこにゆったりとしていると感じます。
ベッドルーム2の引き戸の幅が短く、オープンキッチンでもないため空間的な広がりが得にくいのは気になりますね。
坪単価は446万円。当物件は北向き住戸も多く（南向きと北向きがメイン）、上述のように、南向き、かつ、両面が接道した当タイプは物件内でも優れたポジションとなります。そのため、物件内では面積が大きくグロスが嵩むものの、しっかりとした高めの単価設定になっていますね。
地上階は400万円超ですが、地階（地上階から地階にかけてのメゾネットタイプ）には300万円台もあり、平均としては420万円程度になるでしょう。
近年の近隣エリアの供給事例としては、そのプラウド世田谷砧（2019年分譲/祖師ヶ谷大蔵駅徒歩8分/約365万円）ぐらいで、後はお隣の千歳船橋駅のアトラスシティ世田谷船橋（2021年分譲/千歳船橋駅徒歩19分/約290万円）、レジデンスコート世田谷桜丘（2022年分譲/千歳船橋駅徒歩7分/約415万円）といったあたりでしょうね。
隣駅ですが駅距離が近いレジデンスコートと同程度であり、ブランドやグレード感といった面ではやや強気な印象を受けるかもしれませんが、あちらよりも貴重な立地ではありますし（後発としてスケール感のあるプラウド世田谷砧ガーデンテラスも控えてはいますが、北口駅徒歩5分のこちらは住宅街の小規模物件に強いオプレジだからこその物件）、大きな違和感はないでしょうね。
住不が主幹事のレジデンスコートは2022年の分譲開始当時よりも1割程度値上げしているので、現状で比べればこちらの方が控えめです。
所在地：東京都世田谷区祖師谷1-81-1（地番）
交通：祖師ヶ谷大蔵駅徒歩5分
用途地域：第一種低層住居専用地域
階建、総戸数：地上3階地下1階建、31戸
祖師ヶ谷大蔵駅にファミリー向けマンションが分譲されるのは2019年のプラウド世田谷砧以来になります。
その際にも述べたように、祖師ヶ谷大蔵駅界隈は低層の住宅街が多くまとまった土地が出にくいためか分譲マンションが限られており、このような第一種低層住居専用地域のものとなると2009年のパークハウス砧レジデンス（駅徒歩12分）以来出ていないはずです。
こちらはオプレジらしい小ぶりな物件になりますが、駅徒歩5分と近いだけでなく、そもそも駅北側の一種低層は戸建率が非常に高く分譲マンションがほぼ存在していないため、人によってはどハマりする立地でしょうね。
買物便は、ウルトラマン商店街が徒歩3分の至近ですので申し分ありません。
一種低層エリアは用途制限が厳しいため、近隣にお店が少ないケースが多いのですが、ここは駅近で駅前の商業地域が近いため、オオゼキ徒歩4分、ビッグ・エー、OdakyuOX、まいばす徒歩6分と言った感じでスーパー事情にも恵まれています。
通学区は、祖師谷小学校で徒歩8分の距離感になります。
公式ホームページ
お部屋は74㎡の2LDK＋S、南東角住戸です。両面共に接道しており、前建は共に戸建となる良好なポジションです。ザ・戸建住宅街といった感じですね。
角住戸ながら行灯部屋がありますし、開口部もなかなかに地味なプランなのですが、オプレジにしてはしっかりした面積が確保されており、壁式構造を採用したことで柱の食い込みが回避出来ているあたりは魅力でしょう。
オプレジのラーメン構造は多くのケースで柱の食い込みが顕著なため、こういった壁式構造の魅力が余計に増しますね（笑）。
その甲斐あってか居室畳数、収納面はそこそこにゆったりとしていると感じます。
ベッドルーム2の引き戸の幅が短く、オープンキッチンでもないため空間的な広がりが得にくいのは気になりますね。
坪単価は446万円。当物件は北向き住戸も多く（南向きと北向きがメイン）、上述のように、南向き、かつ、両面が接道した当タイプは物件内でも優れたポジションとなります。そのため、物件内では面積が大きくグロスが嵩むものの、しっかりとした高めの単価設定になっていますね。
地上階は400万円超ですが、地階（地上階から地階にかけてのメゾネットタイプ）には300万円台もあり、平均としては420万円程度になるでしょう。
近年の近隣エリアの供給事例としては、そのプラウド世田谷砧（2019年分譲/祖師ヶ谷大蔵駅徒歩8分/約365万円）ぐらいで、後はお隣の千歳船橋駅のアトラスシティ世田谷船橋（2021年分譲/千歳船橋駅徒歩19分/約290万円）、レジデンスコート世田谷桜丘（2022年分譲/千歳船橋駅徒歩7分/約415万円）といったあたりでしょうね。
隣駅ですが駅距離が近いレジデンスコートと同程度であり、ブランドやグレード感といった面ではやや強気な印象を受けるかもしれませんが、あちらよりも貴重な立地ではありますし（後発としてスケール感のあるプラウド世田谷砧ガーデンテラスも控えてはいますが、北口駅徒歩5分のこちらは住宅街の小規模物件に強いオプレジだからこその物件）、大きな違和感はないでしょうね。
住不が主幹事のレジデンスコートは2022年の分譲開始当時よりも1割程度値上げしているので、現状で比べればこちらの方が控えめです。