オープンレジデンシア祖師谷【壁式構造はいいけど、やっぱり間取りが…】35㎡4,780万円（坪単価451万円）

続けて、オープンレジデンシア祖師谷。

設計は共同エンジニアリング、施工は丸彦渡辺建設です。

30〜70㎡台の総戸数31戸の小ぶりな物件ですが、一種低層の3階建でのものですので敷地面積は850㎡ほどと小さくはありません。
南東角地ですし、近隣は戸建ばかりの小さな建物が並んだエリアになりますので結構目立つ建物になるでしょう。

外観デザインに特筆すべき点はありませんが、マリオンを設け、シックな色味を用いたことでバルコニー周りは締まっていますね。

また、建物スケールなりにエントランスホールはかなりこじんまりとしてしまっているのですが、その手前敷地南西部に奥ゆかしいエントランスアプローチが設けられているのは良い点でしょう。

前回のオープンレジデンシア祖師谷。

公式ホームページ

お部屋は35㎡の1LDK、北向き中住戸です。北側ももちろん一種低層で、前建は2階建の住宅になります。
コンパクトタイプなので日照がほぼ得られないことはそう気にはなりませんが、開口部は…。

オプレジあるあるではありますけど、真北でこの開口部はちょっとねぇ…。
一般的には"北向きだからこそワイドスパン"を採用するようなケースが少なくないですし、オプレジとはいえ残念ですね。

ベッドルームの引き戸は扉2枚分しか開け放つことが出来ないですし、採光にかなり難があると感じるプランです。

先ほどの記事で言及した通り、壁式構造を採用したことでラーメン構造のオプレジとは異なり柱による面積消費がないのは良い点でしょう。

坪単価は451万円。日照皆無＆採光イマイチで、プラン的な魅力にも欠ける中で先ほどの南東角住戸よりも強い単価設定になっているのは面積が小さいから（グロス価格が嵩まないから）に他なりません。

ただ、近年の主流である30㎡台前半の1LDKと比べるとグロスはそこそこですし、駅徒歩5分とはいえ"単身者向けというよりも地縁のあるファミリー向けの物件（立地）"という印象ではあるので、こういったタイプはもう少し価格で勝負して欲しかったという思いはありますね。

設備仕様面は、当然にディスポーザーはないですし、水回りの天然石天板仕様も見当たりません。単価帯からすると寂しい印象にはなりますが、食洗機とトイレ手洗い器は付いています。

管理費は280円/㎡。ディスポーザーはありませんが、小規模な内廊下物件ですのでこの水準ならば悪くないでしょう。

駐車場は身障者用1台のみになります。