リビオ森下リバーテラス【絶好のリバービューを手中に収める四方開口】5階86㎡15,980万円(坪単価612万円)

リビオ森下リバーテラス。

所在地:東京都江東区新大橋1-6-6(地番)
交通:森下駅徒歩5分、清澄白河駅徒歩9分
用途地域:準工業地域
階建、総戸数:9階建、49戸(募集対象外住戸22戸含む)

隅田川(テラス)と万年橋通りの間、南側が芭蕉記念館になる珍しいポジションに誕生する物件です。従前は倉庫及び住宅(倉庫の上部にUR)があったところですね。

北側隣接地は月島倉庫ですので準工業地域らしさもありはしますが、こちら江東区側の隅田川沿いは対岸の中央区側とは異なり首都高の影響がない中で、隅田川の流れ的に北西~南西方向にかけてパノラマ的なリバービューになるあたりが大きな魅力になるでしょう。対岸まで約160mもの離隔が実現しています。

地権者住戸が多い物件ですし、東向き住戸も多いため"絶好のリバービュー"となるお部屋はそれほど多くはないのですが、この界隈のリバーフロントにファミリータイプの分譲マンションが誕生するのは2003年の東京アインスリバーサイドタワー及びクレッセント東京ヴュータワー以来のことで、余計にリバービュー住戸に魅力を感じてしまうところもありますね。

清澄白河駅が徒歩9分となることからもお分かりのように、清澄庭園が徒歩10分となるなど、清澄白河駅周りも身近な存在なのですが、新大橋を渡った先の浜町公園は徒歩9分とさらに近く、中央区側への優れたアクセス性も少なからずポイントになるでしょうね。浜町駅も徒歩11分という距離感です。

買物便は、スーパーで言うとまいばす徒歩1分、オリンピック徒歩2分、アコレ徒歩5分、成城石井徒歩10分といった感じでこれまた良好です。

通学区も八名川小学校の徒歩3分と、良い距離感ですね。

公式ホームページ
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お部屋は86㎡の4LDK、西をメインとした三方角住戸です。上述のように北西~南西にかけてリバービューとなる絶好のリバーフロントで、北側はその月島倉庫の影響があるものの、南側は芭蕉記念館を越えますし、このポジションは本当に素晴らしいものがあります。

北側にルーバルがあるだけでなく、西側のバルコニーもかなり奥行があるのでリビングの一部のような使い方も可能、また、掃き出し窓のサッシ高は2.1m確保出来ているので空間的な一体感も高いでしょう。

浴室にも窓があるため、お風呂につかりながらリバーフロントの"空気感"に触れることも出来そうですし、この高さのマンションだからこそお目にかかれるタイプと言えそうですね。

坪単価は612万円。こちらのお部屋は読者の方からリリース当初(モデルルームオープン前)の4月上旬にピンポイントで相談を受けており、その際に「こちらは目玉タイプになるはずで、この眺望や立地の希少性などを鑑みると今時期ならばルーバル付のこのタイプにはプレミアムがガッツリ乗っかり坪単価600万円以上になっても驚きはないですね」と述べたのですが、やっぱり…。

リビオ(日鉄興和不動産)は、比較的欲張らない価格設定を心掛けるデベロッパーですし、近年は森下駅や清澄白河駅で目立った供給が行われていないため、エリア的に過去一の突出した価格水準になることを嫌う可能性もあったのですが、分譲住戸自体が27戸と少ない物件ですし、このご時世であればこの価格帯でも十分に引き合いはあるでしょう。グロスが抑えられた1つ上の階の70㎡台のルーバル付のタイプには600万円台中盤とさらに高いです。

60~70㎡台の西向き住戸は500万円超中心の設定(リバービューは500万円台前半~後半、リバーフロントでもリバービューにはならない1階などには400万円台前半も)、一方で、東向きなど(内向き)の低層階には400万円台前半~中盤が多くなっており平均としては480万円ぐらいになるでしょうか。

そのように近年の森下・清澄白河界隈はファミリータイプの分譲マンションの供給が行われておらず、プラウド清澄白河ガーデン(2017年分譲/清澄白河駅徒歩11分/約310万円)、プラウド清澄白河リバーサイド(2017年分譲/清澄白河駅徒歩7分/約320万円)とかまで遡る必要がありますので、参考にはしづらいですね。
そもそも当物件はリバービューか否かで価格が大きく異なりますので平均で論じる意味合いが薄いわけですが、上述のようにここまで恵まれたリバーフロント住戸は本当に限られていますので、そういったものがこのご時世500万円超になることに何ら違和感はないでしょう。
もう少し物件のスケールが大きければ販売住戸が増えたため(希少性が薄れたため)、リバービューでも中住戸などはもう少し単価が抑えられていた可能性もあったでしょうし、500~600万円台のお部屋にとっては共用部・専有部共に高級感が今一つな印象もなくはないのですが…。

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