メイツ船橋行田公園【貴重な行田公園パークフロント】5階90㎡6,398万円（坪単価235万円）
メイツ船橋行田公園。
所在地：千葉県船橋市行田3-15-26（地番）
交通：船橋法典駅徒歩16分、京成西船駅徒歩18分、塚田駅徒歩21分、西船橋駅徒歩22分
用途地域：第一種中高層住居専用地域、第一種住居地域
階建、総戸数：7階建、136戸
行田公園の西側、行田公園と武蔵野線の高架との間に誕生する物件です。従前は鉄道建設運輸施設整備支援機構の行田宿舎があったところですね。
近隣では2021年から昨年末ぐらいまでルピアグランデ船橋行田公園が分譲されており、共通点は少なくないのですが、こちらは行田公園のパークフロントになるというのが大きなポイントになってきます。行田公園のフロントポジションとなる東向き中心のランドプランは非常に分かりやすい魅力があり、こういった行田公園のフロントポジションに分譲マンションが誕生するのは2001年のコスモザ・パークス船橋以来のことですね。
交通便には関しては、最も近いのが船橋法典駅の徒歩16分で、アプローチは起伏もありますのでお世辞にも褒められたものではありません。
ただ、西船橋駅へのバス停は徒歩4分とまずまずの距離感で、本数も多いためバス利用に抵抗がない方であれば利便性もけして悪くはないでしょう。この立地だと日常的に車を利用される方も多そうですし、広大な行田公園隣接の環境面は代えがたいものがあるのは言うまでもありません。
むしろ交通便よりも買物便が気になりますね。
スーパーで言うと、コープみらいが徒歩9分、マルヤが徒歩10分ということで、近くにはありません（徒歩4分にJA直売所ふなっこ畑はあります）。東武ストアは徒歩15分、ベルクが徒歩16分、ワイズマートが徒歩17分、イオンモールが徒歩22分といった感じで、ちょうど4駅の谷間的なポジションになることが影響しているように思います。
通学区は行田西小学校で徒歩2分の至近にあり、最低限の利便性は必要だけど自然が豊かな環境で子育てをしたいファミリーには整った立地条件と言えるでしょう。
公式ホームページ
お部屋は90㎡の4LDK、南東角住戸です。南側にはJR東日本の5階建社宅（解体予定※用途地域はこちらと同じですので、同程度の高さの建物になるでしょう。仮に7階建のものが出来たとしてもこちら寄りの北側上部は斜線制限に伴いこの物件同様のセットバックが必要になるはずです）がありますが、そこそこの離隔があるので日照には全く影響がないですし、東方向はそのようにゆるぎないパークフロントになります。
この階ぐらいになると木々を越え、芝生広場が見えてくると思いますし、南東方向には公園内の日本庭園も望めるでしょう。
間取りは3戸だけあるルーバル付の特殊プラン（そのように斜線制限により生じている北東角住戸上層階）を除くと最も大きなもので、「南向き×パークフロント」の特等席らしい豊かな面積が確保されています。
LDの南側の開口部がもう少し大きなものに出来ていると良かった印象ではあるものの、南側にもバルコニーが設けられているのは評価できる点ですし（長谷工の板状マンションとしては珍しい。東向き中心ながら南西角住戸と北西角住戸が設けられていることが影響しているのでしょう）、リビングインの洋室2室の引き戸を開け放つことでLDと一体利用しやすい設計になっているのも◎ですね。
90㎡という大きな面積のわりに廊下は比較的コンパクトに出来ているので効率性も高いですし、昨今は80㎡超などでもあまり見なくなった1620の浴室も魅力です。
なお、洗面所には家事に便利なカウンター付のUDスペースが備わっています。
坪単価は235万円。南方向の視界抜けも出てくるさらなる上層階やルーバル付の特殊タイプには240万円台もありますが、やはりこちらも物件内では上位の水準になります。
低層階には200万円程度のものもあり、平均としては220万円程度になるでしょうか。
近年の近隣エリアの供給事例としては、そのルピアグランデ船橋行田公園（2021年分譲/船橋法典駅徒歩16分/約175万円）、エクセレントシティ船橋ロイヤルヒル（2020年分譲/新船橋駅徒歩9分/約195万円）、プレミスト船橋塚田（2019年分譲/塚田駅徒歩3分/約175万円）といったものがあります。
こちらは行田公園のパークフロント住戸がほとんどとはいえ、公園は東方向なのでこういった角住戸を除くと日照時間は短めですし、むろん駅距離は芳しいものではありませんので、その後のさらなる相場上昇を加味してもやや強い印象にはなってしまうでしょう。
次の記事で言及するように、この単価帯の物件にしてはかなりデザイン面での高級感があり、行田公園のパークフロントと共に差別化を高いレベルで追求出来ているのは良い点だと思います。ただ、第1期1次が26戸と少な目なあたりからしてももう少し価格面でも頑張って欲しかったという思いはありますかね。
所在地：千葉県船橋市行田3-15-26（地番）
交通：船橋法典駅徒歩16分、京成西船駅徒歩18分、塚田駅徒歩21分、西船橋駅徒歩22分
用途地域：第一種中高層住居専用地域、第一種住居地域
階建、総戸数：7階建、136戸
行田公園の西側、行田公園と武蔵野線の高架との間に誕生する物件です。従前は鉄道建設運輸施設整備支援機構の行田宿舎があったところですね。
近隣では2021年から昨年末ぐらいまでルピアグランデ船橋行田公園が分譲されており、共通点は少なくないのですが、こちらは行田公園のパークフロントになるというのが大きなポイントになってきます。行田公園のフロントポジションとなる東向き中心のランドプランは非常に分かりやすい魅力があり、こういった行田公園のフロントポジションに分譲マンションが誕生するのは2001年のコスモザ・パークス船橋以来のことですね。
交通便には関しては、最も近いのが船橋法典駅の徒歩16分で、アプローチは起伏もありますのでお世辞にも褒められたものではありません。
ただ、西船橋駅へのバス停は徒歩4分とまずまずの距離感で、本数も多いためバス利用に抵抗がない方であれば利便性もけして悪くはないでしょう。この立地だと日常的に車を利用される方も多そうですし、広大な行田公園隣接の環境面は代えがたいものがあるのは言うまでもありません。
むしろ交通便よりも買物便が気になりますね。
スーパーで言うと、コープみらいが徒歩9分、マルヤが徒歩10分ということで、近くにはありません（徒歩4分にJA直売所ふなっこ畑はあります）。東武ストアは徒歩15分、ベルクが徒歩16分、ワイズマートが徒歩17分、イオンモールが徒歩22分といった感じで、ちょうど4駅の谷間的なポジションになることが影響しているように思います。
通学区は行田西小学校で徒歩2分の至近にあり、最低限の利便性は必要だけど自然が豊かな環境で子育てをしたいファミリーには整った立地条件と言えるでしょう。
公式ホームページ
お部屋は90㎡の4LDK、南東角住戸です。南側にはJR東日本の5階建社宅（解体予定※用途地域はこちらと同じですので、同程度の高さの建物になるでしょう。仮に7階建のものが出来たとしてもこちら寄りの北側上部は斜線制限に伴いこの物件同様のセットバックが必要になるはずです）がありますが、そこそこの離隔があるので日照には全く影響がないですし、東方向はそのようにゆるぎないパークフロントになります。
この階ぐらいになると木々を越え、芝生広場が見えてくると思いますし、南東方向には公園内の日本庭園も望めるでしょう。
間取りは3戸だけあるルーバル付の特殊プラン（そのように斜線制限により生じている北東角住戸上層階）を除くと最も大きなもので、「南向き×パークフロント」の特等席らしい豊かな面積が確保されています。
LDの南側の開口部がもう少し大きなものに出来ていると良かった印象ではあるものの、南側にもバルコニーが設けられているのは評価できる点ですし（長谷工の板状マンションとしては珍しい。東向き中心ながら南西角住戸と北西角住戸が設けられていることが影響しているのでしょう）、リビングインの洋室2室の引き戸を開け放つことでLDと一体利用しやすい設計になっているのも◎ですね。
90㎡という大きな面積のわりに廊下は比較的コンパクトに出来ているので効率性も高いですし、昨今は80㎡超などでもあまり見なくなった1620の浴室も魅力です。
なお、洗面所には家事に便利なカウンター付のUDスペースが備わっています。
坪単価は235万円。南方向の視界抜けも出てくるさらなる上層階やルーバル付の特殊タイプには240万円台もありますが、やはりこちらも物件内では上位の水準になります。
低層階には200万円程度のものもあり、平均としては220万円程度になるでしょうか。
近年の近隣エリアの供給事例としては、そのルピアグランデ船橋行田公園（2021年分譲/船橋法典駅徒歩16分/約175万円）、エクセレントシティ船橋ロイヤルヒル（2020年分譲/新船橋駅徒歩9分/約195万円）、プレミスト船橋塚田（2019年分譲/塚田駅徒歩3分/約175万円）といったものがあります。
こちらは行田公園のパークフロント住戸がほとんどとはいえ、公園は東方向なのでこういった角住戸を除くと日照時間は短めですし、むろん駅距離は芳しいものではありませんので、その後のさらなる相場上昇を加味してもやや強い印象にはなってしまうでしょう。
次の記事で言及するように、この単価帯の物件にしてはかなりデザイン面での高級感があり、行田公園のパークフロントと共に差別化を高いレベルで追求出来ているのは良い点だと思います。ただ、第1期1次が26戸と少な目なあたりからしてももう少し価格面でも頑張って欲しかったという思いはありますかね。