パークホームズ東陽町【立地は良いけど、この価格でこの間取り…】11階79㎡12,080万円（坪単価508万円）

パークホームズ東陽町。

所在地：東京都江東区東陽5-5-57（地番）
交通：東陽町駅徒歩6分
用途地域：準工業地域
階建、総戸数：11階建、97戸

パークホームズ東陽町四季の庭、パークホームズ東陽町キャナルアリーナに次ぐ"東陽町のパークホームズ"になります。

都心近郊では多くの駅で複数供給済の三井不動産ですし、東陽町はかなりメジャーな駅（分譲マンションの供給が多い駅）ですので、シンプルな「パークホームズ東陽町」が今まで分譲されていなかったのはちょっと意外でしたね（確かに考えてみれば確かに思いあたらなかったのですが、遥か昔にあったような気がしてしまうのです）。

当物件は駅徒歩6分なので「ステーションプレミア」的なネーミングは難しかったように思うものの、駅徒歩3分だったリビオレゾン東陽町ステーションプレミア以来5年ぶりとなる東陽町駅徒歩6分圏内の分譲で、近年の東陽町は徒歩10分前後のものを含めてもそのリビオレゾン以来分譲が行われていないですね。
昨年、同駅徒歩6分に三井がパークアクシス東陽町レジデンス（12階建250戸）というかなりスケールのある賃貸マンションを誕生させており、その際にも「分譲だったら…」と申し上げたのは記憶に新しいところです。

立地としては、そのパークアクシスともほど近い東陽5丁目で、四ツ目通から1本入った深川高校のグラウンドの斜向かいになります。
駅徒歩6分ながら四ツ目通り、永代通りに面していない落ち着きがあり、さらに南東角地というあたりも魅力でしょう。
2030年代中頃なのでまだまだ月日が必要ですが、東陽町には有楽町線延伸による新線開通という大きなイベントも待ち受けており、将来性にも期待できるエリアになります。

買物便は、スーパーで言うと、まいばす徒歩1分、西友とサミットが徒歩6分、イキイキ生鮮市場徒歩7分、オーケー徒歩10分と、選択肢が豊富です。徒歩5分内はまいばすだけですし、いずれも東陽町駅前ではない（東陽町駅前にはスーパーがない）ので帰り道に～と行かないのがちょっと気になる点ですかね。

通学区は、東陽小学校で通学路経由での徒歩3分と恵まれています。このエリアは横十間川親水公園まで徒歩5分、木場公園まで徒歩6分と、公園環境も抜群なのでファミリーにとって申し分のない立地と言えるでしょう。
そのわりにファミリータイプが総戸数97戸のうち20戸しかないのは少々違和感があり、やはりそこには価格の影響を感じてしまうわけですが…。

公式ホームページ

お部屋は79㎡の3LDK+S、南東角住戸です。上層3フロアのみに設けられたタイプで、低層建物の多い南側、深川高校のグラウンドとなる南東側、そして8階建の秀和東陽町レジデンスのある東側、全てで視界抜けが得られる絶好のポジションです。

抜けがある分、その先の四ツ目通りの喧騒も多少は感じると思いますが、東陽町駅徒歩6分でのこの日照・視界条件は確かな魅力がありますね。

間取りはそのようなポジションが考慮された物件内で最も大きなものですが、78.55㎡にするぐらいであれば「80㎡」まであった方が良かったのかなと。
見ての通りグロスは12,000万円超ですし、他デベロッパーならばせいぜい70㎡そこそこだったようには思うものの、「70㎡台の12,000万円」と「80㎡台の12,000万円」ってかなり印象が違いますからね…。

また、”上層階のみの目玉的な位置づけ”のプランながら間取り的にも疑問が多々あります。
特異な専有部形状ではないですし、そこまで難しい設計を強いられているわけではないはずなのに、苦しい印象を受けてしまうプランですね。

上層階のみにあるタイプということで下階のプランとの兼ね合い（水回りなどはパイプスペースで上下がつながっていないといけないため”上下”を考慮した設計が必要なのは言うまでもありません）もあるのでしょうが、洋室3室及びサービスルーム全てがリビングイン、さらに、洗面室のこの位置はどうだろうか…。
洗面室の扉は迂闊に開けられん（笑）。

視界良好であるにもかかわらず東側の開口部が小さい点、角住戸ながらLDの開口部がサッシ2枚分しかないあたりも残念ですね。
そもそも全体として柱の食い込みがかなり目立つ設計ですし、リビングインの4室全てが引き戸やウォールドアなどになっていないのも…。

坪単価は508万円。最上階南東角住戸という目玉住戸ですので、このご時世の500万円に驚きまではありません。

ただ、そのようにここ5年ほど東陽町駅徒歩10分圏内では新築が供給されておらず、直近がザ・パークハウス東陽町翠賓閣（2017年分譲/駅徒歩8分/約335万円）、リビオレゾン東陽町ステーションプレミア（2017年分譲/駅徒歩3分/約330万円※平均専有面積約43㎡のコンパクト）、プラウド東陽町サウス（2017年分譲/駅徒歩4分/約315万円）といった感じ、また、駅距離はありましたが新線開通（新駅開業）の恩恵が大きいMJR深川住吉（2022年分譲/東陽町駅徒歩15分/約310万円）のお値段設定からしても随分とジャンプアップしたものと感じてしまいますね。

こちらのファミリータイプの平均は450万円程度と思われ、快速が止まらない南砂町駅ではありますが、やはり南面良好な地で今春より分譲中のシティテラス南砂（2023年分譲/南砂町駅徒歩7分/約380万円）と比べても立派な水準ですね。
当物件の3LDKは日照・視界良好な南向きだけなので全体的に単価が高めとはいえ、この間取りでこの価格ですので世知辛いなと…。