パークホームズ東陽町【さらにハードな凄い間取り…】2階52㎡5,640万円(坪単価362万円)

続けて、パークホームズ東陽町。

設計・施工は長谷工です。

総戸数は97戸とそこそこですが、敷地形状的に南向きだけでなく北向きも相当数設けたランドプランで、特に北向きには30㎡台が数多く存在し、全体の約6割が30㎡台ですのでスケールとしてはけして大きくはないですね。全戸ファミリータイプ(60~70㎡台)を想定した場合、総戸数60戸ほどの"並のスケール"でしかありません。

ただ、敷地面積1,500㎡超の南東角地、さらに、周囲にはこのレベルの高さのものが少ないエリアになりますので、そこそこの存在感はあるでしょうね。
全体として木・木目素材に焦点をあてた物件で、トレンド通りのコンセプトではあるのですが、木調マリオンや一部階に木目調の軒裏素材を用いた外観、エントランスホールには木材を多用しつつ曲線をデザインするなど、随所に拘りを感じることが出来ます。

また、中住戸にコンパクトなプランを多くしたがゆえに無理なく内廊下設計を実現した物件で、内廊下はデザイン的にも悪くないですね。

一方で、やや残念に感じてしまう点が、敷地南東部のエントランスと敷地東側中ほどの植栽の連動感の薄さでしょうか。

ご存じの方も多いように昨夏の徒歩分数表示のルール変更に伴い、駅徒歩分数などは「敷地端」ではなく「エントランス」からになったことも影響しているのかもしれませんが、エントランスアプローチをもう少しゆとりのあるものとし、ホールのガラス面から植栽(ガーデン)が見えるような設計になっていると良かったでしょうね。

また、それ以上に気になるのが間取りでしょうね…。
先ほどのプランもなかなかのものでしたが、全体的に間取りがハードな印象を受けてしまう物件です。
一般的に南北方向に奥行のある敷地の設計というのは難しいものですけど、間口が豊かな南東角地ではありますし、もう少し気の利いた間取りに出来なかったのかなと。

前回のパークホームズ東陽町

公式ホームページ
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お部屋は52㎡の2LDK、北西角住戸です。北は当物件の駐輪場やバイク置場を挟み6階建のビル、西側も7階建のマンションという芳しくないポジションです。
ただ、北側はそのように駐輪場などを挟むためそれなりの離隔がありますし、むしろ気になるのは間取りでしょうね。

なんじゃこりゃあ…。

"いわゆるワンルーム投資マンションやオプレジ"ではありませんので、バルコニー側の柱の食い込み自体に納得し難いものがあるのですが、こちらはLDと洋室2の間にも柱(中間柱)がガッツリ食い込んでいますし、廊下の長さにもげんなりしますね。

LD内の実質的な廊下部分も含めるとかなり廊下が長い設計で、間取り中央(縦のライン上)に柱・梁が生じていることがすべての元凶になるでしょう。

食器棚置場もLDにはみ出る感じですし、リビングインの洋室2室もやはり引き戸やウォールドアにより一体利用しやすい設計になっていないあたりも疑問ですね(洋室2が2WAYなのはちょっと面白いのですが…)。

坪単価は362万円。同階の50㎡台の南向き中住戸が約410万円ということからもお分かりのように芳しくない日照と視界、さらにハードな間取りが影響し、価格で勝負している印象ではありますね。

間取りはそのように如何ともし難いところがあるのですが、このご時世の東陽町好立地物件が360万円そこそこであれば我慢できる方もいらっしゃるでしょう。先ほどのようなポジション的な魅力があるファミリータイプには残念ながら感じられませんでしたが、こちらは視界面だけでなく間取り面も価格に勘案されているようには思いますね。
この間取りならばさらにパンチのある価格でもおかしくなかったという思いもなくはないのですが、一応角住戸ではありますしね。

ちなみに、グロスの嵩みの影響か同じ北向き低層階の30㎡台(中住戸)に比べると5%程度は単価が安くなっています。

設備仕様面は、上述のように総戸数97戸という数字ほどのスケールはありませんし、3LDKが20戸しかないことを考えるとディスポーザーがないことに驚きはないのですが、その限られた数とはいえ3LDKには1億超が少なくないことを考えると違和感がありますね。
食洗機、トイレ手洗いカウンター(共に30㎡台除く。30㎡台は床暖房もありません)は備わってはいるものの、その他設備仕様面もシンプルです…。

管理費は377円/㎡。ディスポーザーはないながらも内廊下を採用しているため分からんではないのですが、そのようにファミリータイプ換算で総戸数60戸程度のスケールのある物件(それなりにスケールメリットのある物件)ではありますので、昨今のインフレの影響を少なからず感じますね。
なお、エレベーターは総戸数97戸での1基ですが、そのようにファミリータイプで60戸程度の規模でしかありませんし、高さ的にも11階建なので違和感はありません。

駐車場は身障者用を含む全5台で平置になります。

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