2022年市場動向フィードバック①【都心区から外周区へ、東から西へ】

昨日は2022年の全国マンション市場動向より全国や首都圏の傾向について述べたのですが、本日からは23区に焦点をあてて詳細な分析を行っていきます。

このフィードバックは今時期に毎年行っているのですが大変好評をいただいており、中でもエリアや駅への拘りが薄くある程度広範囲で物件をお探しの方には有益な情報になるのではないかと思っております。

⇒過年度の市場動向フィードバック

例年通り、第1回目の本日は都区部全域の総括的なコメント、そして2～7回目で具体的な物件名を挙げながら過去16年分のデータを基に各区の詳細な分析をしていく予定でおります。

早速ですが、2022年の都区部の主要指標をご覧いただきましょう。


都区部全体で言うと、平均坪単価・平均専有面積共に昨年からほぼ横ばいという結果ではあるのですが、区ごとの数字では非常にバラツキのある結果になっており、2021年とはまた違った感じでかなり明確な傾向が出ていることに驚かされます。

2021年の同分析では、

と述べたように、2021年は平均坪単価が下がる区も少なくない中で、都心区の発売戸数が増加し、”都心区の好調”が都区部全体の単価を微上昇させていました。
それに対し2022年は、平均坪単価が顕著に上昇する区が多い中で、都心区の価格や発売戸数が抑えられたことで（価格に関しては新宿・目黒・文京などは大きく上昇しているが発売戸数は前年に比べ減少）、都区部全体の平均単価は横ばいという”真逆の傾向が生じた結果、同等の坪単価”になっているのです。

別の言い方をすれば”都心部の高騰が外周区に影響を及ぼした”と言えるわけで、昨日の全国マンション市場動向①の際に述べた都下や3県の顕著な単価上昇（価格上昇）にも共通するところがあるでしょうね。

また、23区のエリア的な傾向にも近年とはちょっと異なる傾向が出ていて、近年は相対的に伸び率に高い傾向があった江東区・荒川区・墨田区あたりが低調となる中、世田谷区・杉並区・品川区・大田区・中野区が大きな上昇率を記録しており、特定の目玉物件の影響もさることながら、ここ数年の「東高西低」の流れを是正するような動きが見られますね。

「東」という点では葛飾区や江戸川区も低調ですし、2022年は「都心部⇒外周区」「東⇒西」といったように近年とは逆の傾向が色濃く出た年と言えるのではないでしょうか。

価格が長きに渡り上昇傾向にある中では”ある特定のエリアが一貫して上昇する”というのは無理があり、近年において比較的上昇度合いが低いエリアで物件を供給するなど、デベロッパーが検討者の顔色を窺いつつ、全体として騙し騙し価格を上げていく、そんな状況とも言えると思います。

ちなみに、上から7つを都心区とみなした場合、23区内のそれらのシェアは2021年が約37％であったのに対し、2022年は約33％になります。

また、こちらも例年分析に使っているものなのですが、過去10年の都区部全体の平均坪単価を100％とした場合の各区の平均坪単価をパーセンテージで表したものです。

※都心区の平均単価はそういった一等地超高額物件の多寡やプレミアム住戸の影響を強く受けますので年によっての上下動は大きいのですが、外周区に関してはそういった突出した物件が出ることは稀で、このパーセンテージを見ることで価格の傾向が分かりやすいように思います。

外周区においても年によるバラつきはもちろんあるのですが、江東区・練馬区・江戸川区といったあたりは過去と比べてもかなり低くなっており、供給されるエリアや物件属性にもよるものの（中でも分かりやすいのは江東区で、湾岸エリアのタワマンの供給比率が高い年は平均単価が上がります）、相対的な上値余地があるようには感じますね。