ルピアコート本川越ステーションビュー【駅徒歩2分×クレアモール隣接】59㎡6,088万円（坪単価338万円）

ルピアコート本川越ステーションビュー。

所在地：埼玉県川越市新富町2-1-8（地番）
交通：本川越駅徒歩2分、川越市駅徒歩7分、川越駅徒歩9分（東武線。JRは徒歩10分）
用途地域：商業地域
階建、総戸数：12階建、113戸（他店舗1戸）

本川越駅の東口駅前、従前はタイムズやみずほ銀行があったところになります。
西側は駅前の通り（から細い道路に入ってすぐのところ）、東側はクレアモールになる東西両面が接道した土地で、南北方向の奥行がない非常に東西に細長い形状の土地になりますね。

東西ダブルエントランスにより駅もクレアモールも目の前という素晴らしい利便性があり、クレアモールを南下すると川越駅、北上すると蔵の町という新旧の川越の中間地点というあたりも魅力になるでしょう。

本川越駅の徒歩1分には2018年にパークホームズ本川越新富町アドーア（15階建総戸数106戸）が分譲されており、高さ・スケール共にあちらの方が大きくはなってしまうのですが（総戸数はこちらの方が多いが、こちらは30～50㎡台のみのコンパクトのため延床面積では劣る）、全て始発のある3駅いずれも徒歩10分圏内というパークホームズにはなかった利便性を備えた立地ですし、東西に屏風のように広がるフォルムとなったこちらの存在感もかなりのものになるでしょう。

買物便は、丸広百貨店（明治屋）とイトーヨーカドーが徒歩1分、西武本川越ぺぺ（いなげや）が徒歩2分があるだけでかなりの利便性ですが、そのようにクレアモール商店街隣接ですので本当に便利ですね。

通学区は、中央小学校で徒歩6分とこちらも良好な距離感です。

公式ホームページ

お部屋は59㎡の2LDK、南東角住戸です。東側がクレアモールになるポジションで、南は2階建、東（クレアモールの通りの向かい）も4階建ということで、この階からは日照だけでなく視界抜けも得られますね。

むろん駅前の商業地域ですので、南北に奥行きがないこの立地に12階建が可能なようにドミノリスクは小さくないのですが、現状においては日照・視界面においてもかなり魅力的なポジションであることは確かでしょう。

間取りは60㎡に満たないながらも物件内で最も大きなもので、50㎡台半ば程度のものが多い2LDKの中では大きな方になりますね。

四角の柱の食い込みは気にはなるものの、南面3室のワイドスパン設計は魅力です。また、ベッドルーム1・2側はバルコニーではなくダイレクトサッシ設計になっているのは好みの分れるところではあるのでしょうが、収納は充実していますし、浴室に窓があるのもポイントの1つでしょう。

ベッドルーム2の引き戸はウォールドアなどのきれいに開け放てるものになっていると良かったようには思います。

坪単価は338万円。30～50㎡台の構成で、プランによる単価設定に大きな差はありません、こちらは面積が大きいながらも（グロス価格が嵩みながらも）条件の良い角住戸なので高めですが、多くの住戸が300～340万円のレンジで構成された物件で、平均としては320万円程度になるでしょうか。

近年の本川越駅・川越駅界隈のコンパクト目の供給は、プレシスヴィアラ川越（2022年分譲/川越駅徒歩4分/約330万円※平均専有面積約34㎡）、レ・ジェイドタイムズコア川越（2021年分譲/川越駅徒歩5分/約260万円※平均専有面積約60㎡）、ファインレジデンス川越ウエスト（2021年分譲/川越駅徒歩5分/約265万円※平均専有面積約57㎡）、アンビシャス川越（2021年分譲/本川越駅徒歩5分/平均坪単価約245万円※平均専有面積約56㎡）、プレシス本川越ルミナス（2020年分譲/本川越駅徒歩4分/平均坪単価約225万円※平均専有面積約58㎡）といったものがあります。

こちらの平均専有面積は40㎡台半ばほどと思われ、平均で50㎡台となる物件に比べると単価が高くなるのは当然ですし、直近のさらなる相場高騰を鑑みれば大きな違和感はないでしょう。

ただ、条件の良い角住戸とはいえ、こういった60㎡台近くもなるとグロスがなかなかに立派なのでもう少し目に優しい水準でもおかしくなかったのかなと。