プレシス熊谷銀座【駅徒歩8分、落ち着きある住宅街の2,000㎡超】9階71㎡4,488万円（坪単価208万円）

プレシス熊谷銀座。

所在地：埼玉県熊谷市銀座1-50-1他（地番）
交通：熊谷駅徒歩8分
用途地域：近隣商業地域
階建・総戸数：11階建、58戸

銀座1丁目の中では駅から遠い方になりますが、中山道と北大通りの中ほど（つまり、通りからしっかりと内に入っている）に位置した落ち着きあるポジションに誕生する物件ですね。

用途地域的には近隣商業地域になりますが、周りは住宅がほとんどですし、目と鼻の先に東公園があるなど環境的な魅力も窺えます。

また、総戸数58戸自体はごくごく一般的でしかないのですが、プレシスにしては珍しく70㎡台中心のそこそこにゆとりあるプランニングを採用した物件で、敷地面積も2,000㎡超とかなり大きいですね。

買物便は、スーパーで言うと駅前徒歩6分のニットーモールにヤオコー、さらにベルクが徒歩9分になります。駅徒歩8分ですのでとりわけ便利とは言えませんが、駅前にはニットーモールの他にティアラ21やアズ熊谷という複合ビルがありますので、大概のものが徒歩10分内でそろってきます。

また、通学区は、熊谷東小学校で徒歩5分と良好な距離感ですね。

公式ホームページ

お部屋は71㎡の3LDK、南西角住戸です。近隣はそのように戸建などの低層住宅が主で、低層階でも日照良好、このような中層階以上であれば南・西の両面での視界抜けも得られますね。

間取りは76㎡の南東角住戸（4LDK）に比べると小さくはなるものの、しっかりと70㎡台に乗せた3LDKで、上述のようにプレシスシリーズでは珍しいですね。
当物件は中住戸3LDKでも70㎡を確保しており、土地柄もあるとはいえ狭小ファミリータイプを十八番とするプレシスらしからぬ設計です。

共用廊下側の柱がガッツリ食い込んだ設計は残念ではあるのですが、こういったエリア・価格帯ではやむなしなところがありますし、充実した収納、玄関下足スペースにベビーカーなどを置くのに便利なクロークスペースがあるあたりからも70㎡なりのゆとりを感じることが出来るでしょう。

南面は窓の間隔が近いため、一瞬連窓サッシかと思いきや、普通に分断されていました。
ただ、方立ての小さなウォールドア採用で、洋室3とLDKをつなげるとかなり広々とした空間として使えるあたりもポイントの1つでしょう。

坪単価は208万円。上層階角住戸ではあるものの、下限（190万円ほど※低層階中住戸）との差は小さく、上限単価を伸ばしづらい様子が窺えます。

近年の供給事例としては、アルファステイツ熊谷末広（2022年分譲/駅徒歩10分/約160万円）、アルファステイツ熊谷銀座（2020年分譲/駅徒歩7分/約165万円）、サーパス熊谷星川通り（2020年分譲/駅徒歩6分/約150万円）といったものがあり、平均で200万円ほどとなる当物件は昨年のアルファステイツと比べてもかなり高いため、上限単価が伸ばしづらかったのではないでしょうか。
そもそも都心・近郊とは異なり戸建との競合が大きいエリアで、戸建はマンションほどは値上がりしていないため、3LDKで70㎡以上を確保した当物件は余計に苦しい印象があります。

アルファステイツ熊谷末広はこちらよりも駅距離があり、かつ、全戸東向きで日照時間が短かったため実質的な単価差はもう少し小さくはなるのですが…。