グリーンパーク文京千石【駅徒歩5分×視界良好】10階84㎡13,350万円（坪単価524万円）
グリーンパーク文京千石。
所在地：東京都文京区千石4-502-1他（地番）
交通：千石駅徒歩5分、巣鴨駅徒歩13分
用途地域：商業地域
階建、総戸数：10階建、34戸
不忍通り沿い、パークハウス文京千石のお隣に誕生する物件です。
お隣のグランカーサ文京千石の敷地内不忍通り沿いに不自然な小さな独立建物（ちょこザップが入居）があることからもお分かりのように、不忍通りは都市計画道路による拡幅が予定されているため、不忍通り沿い（拡幅予定部分）に堅固な建物を建てることは出来ないですし、こちらの敷地の一部も将来的に収用されることとなるでしょう。
こちらは敷地面積650㎡ほどの小さな物件ですし、エントランス前の植栽やゆとりあるアプローチ部分が収用された場合なくなってしまうのはやはりとても残念ではあるのですが、近年、不忍通り沿いで分譲されたザ・パークハウス文京千石一丁目やプラウド文京千石スクエアも同様で、このエリアの定番ではありますね。
立地としては、そのザ・パークハウスやプラウドは徒歩2～3分とさらに近かったですし、千石駅前は徒歩1分のシティハウス文京千石駅前など駅近物件がわりと存在しているため、駅徒歩5分でスケール的にも小ぶりなこちらは特に目立ちはしません。
ただ、そういった物件との比較を抜きにしてシンプルに駅徒歩5分は魅力ですし（巣鴨駅も徒歩13分）、不忍通りの向かい南東方向は比較的低めの建物、また、不忍通りの反対方向（内側）は第一種住居地域の低層住宅街ということで、視界・日照面での魅力も窺える物件ですね。
買物便は、スーパーで言うと、徒歩1分のマルエツプチ、徒歩4分のフードストアかみもとに加え、徒歩9分にピーコックストア（文京グリーンコート）とまいばすけっとがあるので良好です。
通学区は林町小学校で徒歩4分とこちらも良好ですね。
公式ホームページ
お部屋は84㎡の3LDK、南角住戸です。南東は不忍通りの向かいに4階建のビルがありますが、それを優に越える高さがあり、その先は高さ制限が厳しい（最高高さ17m×第3種高度地区）の第一種中高層住居専用地域ですので、この上層階住戸からはかなりの視界抜けが得られます。
南西方向は14階建のパークハウス文京千石がありますが、見ての通りコーナーを鋭角にすることで、西～北西方向の視界（第一種住居地域の低層住宅街ビュー）を確保したため、こちらもいい感じでしょう。
間取りは80㎡台中盤を確保したこのご時世珍しいほどのゆとりある3LDKになります。
洋室2はコンサバトリーのような小さな3.9畳で、何かちょっと中途半端な印象ではあるのですが、主寝室と洋室1はしっかりとした大きさがありますし、LDKの18.8畳や浴室の1620からもこの面積帯なりの余裕が感じられますね。
角住戸なりに廊下は長め（LDの入口付近の実質的な廊下部分含む）、また、柱の食い込みも少々気にはなりますが、LDは開口部も豊かですし、この立地条件（及び敷地形状）なりに試行錯誤している様子が窺えますね。
南東・北西共に逆梁となった珍しい設計で、大々的なカウンター（逆梁）はやや邪魔な印象ではあるものの、梁の影響のない掃き出し窓のサッシ高を高めに出来ているあたりもポイントでしょう。
また、玄関の下足スペースが大き目でゆとりがあるのも良いですね。
坪単価は524万円。こちらは最上階角住戸で日照だけでなく眺望的に優れたお部屋になることから物件内でも抜けた水準になります。ただ、こちらを除くと30～80㎡台まで幅広い面積帯がある中でも430～500万円ほどになっており、平均は460～470万円程度になるでしょうか。
近年の近隣供給事例としては、ジオ文京千石（2018年分譲/駅徒歩3分/約400万円）、ザ・パークハウス文京千石一丁目（2018年分譲/駅徒歩3分/約385万円）、オープンレジデンシア六義園サウスコート（2018年分譲/駅徒歩4分/約420万円※平均専有面積約39㎡のコンパクト）、そしてプラウド文京千石スクエア（2022年分譲/駅徒歩2分/約555万円）があります。
立地的なものもあれど直近のプラウドでガッツリ上がった感じで、こちらは立地・スケールで劣るとはいえ、ブランド的なもの（知名度）も加味したと思われ基本的にはこのご時世として抑え目な印象になるでしょう。
ただ、こちらの最上階住戸はそのように突出した単価になっており、84㎡という面積も影響しグロスが強烈なのは気になる点ですね。プラウドの上層階は優に600万円を超えていたとはいえ最大73㎡でしたので、グロスでは同じぐらいなのです。80㎡台のゆとりある提案は良いと思うのですが、グロスの嵩みを考えたら80㎡ちょうどぐらいが良かったのかなと…。
所在地：東京都文京区千石4-502-1他（地番）
交通：千石駅徒歩5分、巣鴨駅徒歩13分
用途地域：商業地域
階建、総戸数：10階建、34戸
不忍通り沿い、パークハウス文京千石のお隣に誕生する物件です。
お隣のグランカーサ文京千石の敷地内不忍通り沿いに不自然な小さな独立建物（ちょこザップが入居）があることからもお分かりのように、不忍通りは都市計画道路による拡幅が予定されているため、不忍通り沿い（拡幅予定部分）に堅固な建物を建てることは出来ないですし、こちらの敷地の一部も将来的に収用されることとなるでしょう。
こちらは敷地面積650㎡ほどの小さな物件ですし、エントランス前の植栽やゆとりあるアプローチ部分が収用された場合なくなってしまうのはやはりとても残念ではあるのですが、近年、不忍通り沿いで分譲されたザ・パークハウス文京千石一丁目やプラウド文京千石スクエアも同様で、このエリアの定番ではありますね。
立地としては、そのザ・パークハウスやプラウドは徒歩2～3分とさらに近かったですし、千石駅前は徒歩1分のシティハウス文京千石駅前など駅近物件がわりと存在しているため、駅徒歩5分でスケール的にも小ぶりなこちらは特に目立ちはしません。
ただ、そういった物件との比較を抜きにしてシンプルに駅徒歩5分は魅力ですし（巣鴨駅も徒歩13分）、不忍通りの向かい南東方向は比較的低めの建物、また、不忍通りの反対方向（内側）は第一種住居地域の低層住宅街ということで、視界・日照面での魅力も窺える物件ですね。
買物便は、スーパーで言うと、徒歩1分のマルエツプチ、徒歩4分のフードストアかみもとに加え、徒歩9分にピーコックストア（文京グリーンコート）とまいばすけっとがあるので良好です。
通学区は林町小学校で徒歩4分とこちらも良好ですね。
公式ホームページ
お部屋は84㎡の3LDK、南角住戸です。南東は不忍通りの向かいに4階建のビルがありますが、それを優に越える高さがあり、その先は高さ制限が厳しい（最高高さ17m×第3種高度地区）の第一種中高層住居専用地域ですので、この上層階住戸からはかなりの視界抜けが得られます。
南西方向は14階建のパークハウス文京千石がありますが、見ての通りコーナーを鋭角にすることで、西～北西方向の視界（第一種住居地域の低層住宅街ビュー）を確保したため、こちらもいい感じでしょう。
間取りは80㎡台中盤を確保したこのご時世珍しいほどのゆとりある3LDKになります。
洋室2はコンサバトリーのような小さな3.9畳で、何かちょっと中途半端な印象ではあるのですが、主寝室と洋室1はしっかりとした大きさがありますし、LDKの18.8畳や浴室の1620からもこの面積帯なりの余裕が感じられますね。
角住戸なりに廊下は長め（LDの入口付近の実質的な廊下部分含む）、また、柱の食い込みも少々気にはなりますが、LDは開口部も豊かですし、この立地条件（及び敷地形状）なりに試行錯誤している様子が窺えますね。
南東・北西共に逆梁となった珍しい設計で、大々的なカウンター（逆梁）はやや邪魔な印象ではあるものの、梁の影響のない掃き出し窓のサッシ高を高めに出来ているあたりもポイントでしょう。
また、玄関の下足スペースが大き目でゆとりがあるのも良いですね。
坪単価は524万円。こちらは最上階角住戸で日照だけでなく眺望的に優れたお部屋になることから物件内でも抜けた水準になります。ただ、こちらを除くと30～80㎡台まで幅広い面積帯がある中でも430～500万円ほどになっており、平均は460～470万円程度になるでしょうか。
近年の近隣供給事例としては、ジオ文京千石（2018年分譲/駅徒歩3分/約400万円）、ザ・パークハウス文京千石一丁目（2018年分譲/駅徒歩3分/約385万円）、オープンレジデンシア六義園サウスコート（2018年分譲/駅徒歩4分/約420万円※平均専有面積約39㎡のコンパクト）、そしてプラウド文京千石スクエア（2022年分譲/駅徒歩2分/約555万円）があります。
立地的なものもあれど直近のプラウドでガッツリ上がった感じで、こちらは立地・スケールで劣るとはいえ、ブランド的なもの（知名度）も加味したと思われ基本的にはこのご時世として抑え目な印象になるでしょう。
ただ、こちらの最上階住戸はそのように突出した単価になっており、84㎡という面積も影響しグロスが強烈なのは気になる点ですね。プラウドの上層階は優に600万円を超えていたとはいえ最大73㎡でしたので、グロスでは同じぐらいなのです。80㎡台のゆとりある提案は良いと思うのですが、グロスの嵩みを考えたら80㎡ちょうどぐらいが良かったのかなと…。