ブリシア石神井公園Ⅲ【南面に第一種低層住居専用地域を望む駅徒歩10分】2階60㎡6,898万円(坪単価378万円)

ブリシア石神井公園Ⅲ。

所在地:東京都練馬区高野台3-2350-11他(地番)
交通:石神井公園駅徒歩10分
用途地域:第一種住居地域、第一種低層住居専用地域
階建、総戸数:5階建、18戸

昨年末から分譲中のジオ石神井公園と同じ富士街道沿いのポジションで、こちらはさらに駅から離れますが、それでも徒歩10分圏内になります。

ジオ石神井公園との最大の違いは、こちらの敷地は富士街道の南側に位置しており、"富士街道の内側"となる敷地の途中から南方向が第一種低層住居専用地域になるという点でしょう。

こちらの建物は第一種住居地域(最高高さ20m×第2種高度地区)の5階建であるのに対し、第一種低層住居専用地域は最高高さ10m制限ですし、容積率も100%と非常に低くなっているため、南向き(※少しだけ西向きも存在する物件です)は全てのフロアで日照、上層階は半永久的な視界抜けが得られますね。

富士街道はそこそこの交通量がありますが、通り沿いですらそのように住居系地域ですし、周囲には低層住宅街が広がるため比較的落ち着いたエリアでもあります。

買物便は、スーパーで言うと徒歩5分にサミット、徒歩9分にクイーンズ伊勢丹とフードプラザマルゴ、徒歩10分にまいばす、徒歩11分に西友、徒歩12分にヨークフーズ、徒歩13分にライフがあります。徒歩10分前後が多くはあるのですが、非常に潰しが効いていますね。

また、通学区は谷原小学校で徒歩6分と良好な距離感です。

設計は辺見勉一級建築事務所、施工は柏木建設です。
敷地面積600㎡に満たない5階建総戸数18戸というブリシアシリーズの中でも小さ目の物件で、空地率も約42%ほどでしかないためスケールやゆとりは感じにくいでしょう。

ただ、それなりの価格帯の物件であることが考慮され、デザイン的には頑張っているように思いますね。
外観はシックなトーンを主体としつつ、南面のバルコニー戸境には存在感のあるマリオン、また、富士街道沿いのエントランスは御影石を贅沢に使用しているため重厚感があり、夜間はライティングも良い感じです。

公式ホームページ
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お部屋は60㎡の3LDK、南西角住戸です。南側は3階建のマンションがありますが、そこそこの離隔があるためこの階であれば日照が得られます。

間取りは60㎡にギリギリ乗せた程度のブリシアシリーズらしい狭小3LDKになります。

この面積帯の3LDKではただでさえ1室1室の畳数が確保出来ない中で、リモートワークなどに対応するオーナーズブースまで設けたこともあってかLDKは11.5畳しかないのですが、リビングインの洋室2・3はLDとの一体利用がしやすくはなっています。

また、廊下は短めながらも玄関がクランクイン設計になっているのでプライバシー面が良好ですし、玄関前に門扉付のポーチがあるのも魅力でしょう。

3LDKとしては収納が少ない印象になりますし、浴室も1317ではありますが、この面積ならばやむなしです。

坪単価は378万円。このシリーズの十八番であるオーナーズスカイテラス付の最上階住戸には430万円超、また、オーナーズリビングテラス付の1階住戸にも400万円ほどのものがあり、2階のこの水準は物件内の下限に近いものになります。平均としては400万円程度になりそうですね。

近年の近隣供給事例としては、そのジオ石神井公園(2022年分譲/駅徒歩7分/約395万円)の他、ブリリアシティ石神井公園アトラス(2022年分譲/駅徒歩20分/約275万円)、ザ・パークハウス石神井公園テラス(2021年分譲/駅徒歩8分/約365万円)、ザ・グローベル石神井公園(2019年分譲/駅徒歩5分/約365万円)、プラネスーペリア石神井公園(2019年分譲/駅徒歩14分/約250万円)といったものがあります。

近年の駅徒歩10分圏内はかなりの水準になっており、こちらはジオに倣った値付けなのだと思いますが、こちらの方が駅距離がありますし、小ぶりなスケールに加え、ブランド力も弱いことを鑑みると少々強気な印象になります。
専有面積を絞ることでグロスの嵩みを抑えて勝負したいのだと思いますが、以下のようにこのシリーズは設備面もかなり弱いですし…。

設備仕様面は、小規模ですので当然ながらディスポーザーはありません。
また、ブリシアシリーズですのでお分かりの方も多いとは思いますが、水回りの天然石天板仕様やトイレ手洗いカウンターどころか食洗機や床暖房すらない分譲マンションとしては最低限のものになります。

管理費は283円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下なので高めではありますが、総戸数18戸の超小規模物件ということを鑑みれば御の字でしょう。

なお、駐車場はありません。

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