ヴァースクレイシアIDZ江戸川橋【商店街沿い、南面良好な駅徒歩3分】11階55㎡9,560万円（坪単価574万円）

ヴァースクレイシアIDZ江戸川橋。

所在地：東京都文京区関口1-12-2
交通：江戸川橋駅徒歩3分、神楽坂駅徒歩9分
用途地域：商業地域
階建、総戸数：13階建、38戸（他店舗1戸）

江戸川橋駅の南側、江戸川橋地蔵通り商店街に面した駅前ポジションの物件になります（今年7月に完成済）。

中層階までは20㎡台半ばの1Kばかり（クレイシアIDZ江戸川橋）、上層階だけが以下のような50㎡台（1Kを2つ合わせた大きさ）になった「クレイシア」と「ヴァースクレイシア」が共存しています。プロパティエージェントの物件ではよく見かけるケースですね。

敷地面積500㎡ちょっとの超小規模物件にはなるのですが、39mの高さ制限目一杯の13階建で近隣では珍しく高さのある建物、また、南面接道というあたりも恵まれていると感じます。
江戸川橋通りからこの物件のあたりまでは同39m制限の商業地域になっており、流石に江戸川橋通り沿いやそれに近いところにはこのような高さのものが多くあるものの、このぐらい内に入ると高い建物がめっきり減りますね。

商店街沿いの賑やかさはあるものの、大通りからしっかりと内に入っているのは魅力ですし、駅前らしく買物便も良好です。
スーパーで言うと、徒歩1分にまいばす、徒歩4分にマルエツとコモディイイダ、徒歩8分に業務スーパーがありますね。

設計はSPACE-CREW、施工は日広建設、デザイン監修はカーサデザインコンサルタントです。

そのようにかなり小ぶりな物件になりますので建物内に目立つ共用空間はないのですが、エントランスアプローチと外観に関しては思っていた以上に特色がありますね。

敷地南側、商店街沿いに設けられたエントランスの手前には広場状の広がりある空間が施されており、傍らには植栽も設けられるため気持ちが良いでしょう。
また、外観に関してもバルコニーコーナー部を斜めにカットすることで動きを出しているだけでなく、外壁タイルを4パターン（黒、ベージュ、グレー、レンガ調タイル）用いた非常に繊細な設えとしており、小規模らしからぬ存在感があるでしょう。

昨今の相場高騰で、50㎡台ともなるとかなり立派なお値段になることも影響しているように思いますが、上述のようにこの界隈の13階建は目立ちますし、なかなかに見映えのするデザインだと思います。

まぁ、以下のようにバルコニー側の柱さえアウトフレームされていない設計はいかにもワンルームマンションといった感じで残念ではあるのですが…。

公式ホームページ

お部屋は55㎡の2LDK、南東角住戸です。南も東も同商業地域（高さ39m制限）なので高い建物になる可能性を秘めてはいるものの、商店街の向かい南側は6階建、東側は2階建ということで、現状のこの上層階住戸からの眺めは非常に恵まれています。

そのように上層階は1フロア2戸設計で、当タイプは南西角住戸52㎡よりも大きな物件内最大のものになります。

50㎡台中盤は2LDKとしてオーソドックスな大きさに過ぎないですし、そのようにバルコニー側ですら柱が食い込んでいる（柱による面積消費がある）のは気になりますが、居室畳数自体に違和感はないでしょう。
玄関が凸位置にあるなど、全体的にもう少し効率性を追求して欲しかったという思いはありますが…。

また、そのような眺望的な魅力の高いポジションでもありますし、上層階角住戸であればもう少し開口部に力を入れて欲しかったという思いは小さくないですね。コーナーサッシの採用はコストや設計（柱位置）的に難しかったかもしれませんが、連窓サッシや妻面（東面）の開口部を充実させるなど、やれることはあったはずです。

坪単価は574万円。デベロッパーのプロパティエージェントは2020年にヴァースクレイシア江戸川橋レーヴ（駅徒歩8分/約375万円※平均専有面積約40㎡）を分譲しており、当時とは大分相場異なるとはいえ、立派な水準になりましたね。

近年の近隣供給事例としては、ザ・パークワンズ山吹神楽坂（2020年分譲/江戸川橋駅徒歩6分/約405万円※平均専有面積約31㎡）、オープンレジデンシア飯田橋（2020年分譲/江戸川橋駅徒歩9分/約400万円※平均専有面積約47㎡）、クレヴィア山吹神楽坂（2020年分譲/江戸川橋駅徒歩4分/約470万円※平均専有面積約41㎡）、グランドメゾン目白坂テラス（2022年分譲/駅徒歩5分/約610万円※平均専有面積約93㎡）といったものがあります。

直近のグランドメゾンは目白坂を上がったポジションで、こちら側とは地位（じぐらい）が大分違いますし、物件属性も大きく異なりますので比較対象として適切ではないでしょう。
グランドメゾン以外との比較で言うと、かなり強烈な上昇となっており、ブランド感に欠けるのはもちろんのこと、間取りも芳しくありませんのでもう少し価格で勝負して欲しかったところでしょう。

駅近×眺望良好という点は魅力ですし、そのあたりがこういった強気なお値段にさせているのでしょうが、面積帯もそこそこゆえに億近いグロスの嵩みも気になりますね。

設備仕様面は、小規模なので当然ながらディスポーザーはありません。
しかしながら、食洗機、フィオレストーンのキッチン天板、トイレ手洗い器が備わっているので大きな違和感はないでしょう。なお、このシリーズは顔認証システムがお馴染みで、マンションエントランスだけでなく各戸玄関まで顔認証が解錠できます。

管理費は266円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ですが、かなりの小規模物件になりますので200円台ならばむしろこなれた印象すらあります。スケールメリットが得られないこのぐらいの規模だと400円/㎡以上になっていることも少なくありません。

駐車場は全4台で平置になります。