ザ・パークハビオ荏原中延駅前【ステーションフロントな140戸】13階38㎡240,000円（坪賃料20,829円）

ザ・パークハビオ荏原中延駅前。【賃貸版】になります。

所在地：東京都品川区東中延1-9-13
交通：荏原中延駅徒歩1分、中延駅徒歩6分（東急線。都営線は徒歩7分）、戸越公園駅徒歩8分
用途地域：近隣商業地域
階建・総戸数：13階建、140戸（他事務所1区画）
築年：2023年

20～40㎡台のコンパクトのみで構成された物件ではありますが、その名の通り荏原中延駅のフロントポジションで、140戸のスケールも備えた物件になります。

近年、中延駅ではオープンレジデンシア品川中延ステーションフロントやアークマーク品川Sta.が分譲されていますが、こちら荏原中延駅は駅徒歩4分のアトラス品川中延（2017年分譲）以来目立った物件が誕生しておらず（いわゆるワンルーム投資マンション除く）、こちらは三菱UFJ銀行跡地の特等席の駅徒歩1分で、東西両面の視界が抜けてくるポジションでもあります。
賃貸になった経緯は不明ですが分譲でも十二分にいける立地ですね。

敷地面積は1,000㎡ほどですが、荏原中延駅前は大きな建物がないためちょっとしたランドマークになりますし、他に2駅3路線が利用できるあたりも魅力でしょう。中延駅までは商店街のアーケードがありますので荒天の日でも非常に快適なアプローチになります。

買物便は、お隣の駅舎内に東急ストアがある他、そのアーケードの中延商店街が中延駅方向に向かって延びているため、かなり便利な環境になります。

設計・施工は東急建設です。
バルコニー側の柱ですらガッツリ食い込んだ”一般的な賃貸設計”なのは残念ですが、スケールなりにエントランス周りの雰囲気は悪くないですね。シックなトーンと大きなキャノピーが道行く人の目に留まるでしょう。

また、外観に関しては、コーナー部の造りに工夫があり、一部の角住戸にダイレクトサッシを採用しているあたりもポイントですね。ダイレクトサッシにより眺望を生かすだけでなく、ちょっとしたランドマーク物件としての外観デザインにも良い影響を与えてくれています。

公式ホームページ

お部屋は38㎡の1LDK、南東角住戸です。道路の向かい南側には11階建のマンションがありますが、それすらも越える最上階で、東方向は高い建物でも4階建程度の低層エリア（こちらの敷地と同じ近隣商業地域には敷地面積及び敷地形状次第で高い建物が立つ可能性はあるが、多くが高さ制限の厳しい第一種住居地域のため、将来的に視界が保たれる可能性が高い）になるという恵まれたポジションです。

南西角住戸の上層階もこちら同様にダイレクトなコーナーサッシが採用されているのですが、中低層階は視界（駅前の通り沿い）を考慮したためかダイレクトサッシになっていません。こちら南東角は駅徒歩1分ながら駅前の喧騒の影響を受けにくいポジションですし、仮に分譲になっていたらかなりのお値段になっていたことでしょう。
※そもそも分譲になっていたら上層階角住戸はファミリータイプなどのより面積の大きなタイプになっていたように思います。

やはり柱の食い込みは気にはなるものの、ダイレクトサッシを採用していることとの兼ね合いにおいては”食い込んで当然”とも言えますし、廊下が短めで効率性も悪くはありません。

坪賃料は20,829円。低層階は18,000円ほどですので、そのように眺望的な魅力が高まる上層階なりのしっかりとした設定です。
低層階の25㎡前後のワンルームは17,000円ほどからありますし、思っていた以上にプレミアムが乗った印象ではありますね。

上述のように駅のフロントポジションでありながら日照・眺望にも恵まれた稀有なポジションですので分譲のケースではかなりプレミアムが乗るものですが、賃貸（賃料）においてはやや強気な設定には感じますね。1LDKとしては面積帯もそこそこなのでグロス賃料もそこそこですしね。

中延駅前のそのオープンレジデンシア品川中延ステーションフロントやアークマーク品川Sta.は2021年の分譲なので平均坪単価は420～430万円ほどでしたが、今現在こちらが分譲されていたら500万円ぐらいにはなるでしょうか。
ただ、上層階が550万円と仮定しても表面利回りは4.5％程度にはなることから、やはりこの2万円超の賃料単価設定は少々強気な印象になるでしょう。

設備仕様面は、床暖房などのないいわゆる賃貸仕様ですが、トイレ手洗い器は付いています。

駐車場は全13台で、身障者用1台のみが平置になります。