レジデンスコート世田谷桜丘【両面パークフロント×ワイドな開口部】3階71㎡9,900万円（坪単価463万円）

レジデンスコート世田谷桜丘。

所在地：東京都世田谷区桜丘5-3049-1（地番）
交通：千歳船橋駅徒歩7分
用途地域：第二種住居地域、第一種中高層住居専用地域
階建、総戸数：地上7階地下1階建、89戸

およそ1年ほど前から分譲が開始されている物件ですが、まだ取り上げることが出来ていませんでした。住友千歳寮跡地で、住友不動産、住友商事、日鉄興和不動産3社のJVになります。

立地は、シティテラス世田谷桜丘の北側で、西が環八通り、北～北東及び東に弁天公園という強弱入り混じるものです。ただ、千歳船橋駅徒歩10分圏内では2015年のリーフィアレジデンス世田谷桜丘以来分譲マンション（いわゆるワンルームマンション、また、定借のジオ経堂除く）が誕生しておらず、敷地面積2,500㎡超のスケール感もポイントの1つになるでしょう。

買物便は、スーパーで言うと徒歩5分にサミットストアとまいばす、徒歩7分にオオゼキと自然食品F&F、徒歩8分に小田急OXといった感じで凄く近いわけではないのですがかなり潰しが効いた千歳船橋駅徒歩7分なりの魅力あるものです。もちろん、ちとふな商店街も近いです。

通学区は、笹原小学校で徒歩5分の距離感とこちらも良好ですね。

公式ホームページ

お部屋はB棟71㎡の3LDK、北東角住戸です。低層階のため奥行ある視界抜けが得られるわけではないものの、道路の向かい北側だけでなく、東側までが弁天公園のパークフロントとなる好ポジションです。
ファミリータイプとして日照時間の短さは気になるところではあるものの、このポジションであれば西側の環八の影響も小さいですし、南方向の線路の影響が抑えられるという点も悪くないでしょう。

間取りはそのような良好なポジションながら70㎡そこそこということでこのご時世の住不物件（住不主導の物件）なりに面積を絞った感はあるものの（当物件はルーバル付の最上階プランに1戸だけ80㎡台がありますが、それを除くと3LDKは70㎡台ばかり）、玄関・廊下を一直線としているため効率性は高い方ですし、そのパークフロントの良好なポジションを考慮した豊かな開口部は魅力的ですね。

やはり昨年から分譲されているシティハウス平井やシティハウス志村坂上の角住戸を彷彿させる両面ワイドな掃き出し窓で、この開口部×パークフロントは鬼に金棒でしょう。

まぁ、低層階なのでどうしても視線などが気にはなってしまうのですが（北向きは斜線制限の影響もあり当タイプはこの3階までしかありません）、このようなポジション及びプランの物件はそうはありません。

柱の食い込みが抑えられているあたりにも好感が持てますね。

坪単価は463万円。ギリギリ1億に満たない価格帯の住戸が多い中で、南向きの上層階には億超えとなる500万円近い単価設定のものも見られます。
ただ、70㎡前後の比較的条件の良いお部屋は昨夏開始の第1期とそこまで価格差がないようです（そこまで値上げしていないようです）。

ただ、その一方で、50㎡台や70㎡台の低層階（中住戸）に関しては、第1期には400万円を切るぐらいのものがあったため、かなり値上げしましたね。
特に50㎡台（南向き）は、低層階でも400万円台半ば、上層階だと500万円弱にまでなっており（南側道路の向かいにはシティテラス世田谷桜丘があり最上階でも視界は抜けません）、現状は相対的にこういったパークフロントの北向き住戸は悪くない水準と言えるでしょう。

近年の近隣エリアの供給事例としては、ザ・パークハウス経堂レジデンス（2020年分譲/経堂駅徒歩9分/約365万円）、アトラスシティ世田谷船橋（2021年分譲/千歳船橋駅徒歩19分/約290万円）、オープンレジデンシア祖師谷（2023年分譲/祖師ヶ谷大蔵駅徒歩5分/約415万円）があるぐらいです。

2020年のザ・パークハウス経堂レジデンスと比べるとやはりかなり値上がりはしていますが、パークフロントで間取りも良好な角住戸がこの水準であれば、直近のオプレジ（条件の良いファミリータイプ角住戸が400万円台中盤）との差はほとんど感じません。

昨夏時点ではこういった400万円台半ばは強く感じましたが、”住不物件あるある”で相場が追いついてしまいましたね…。