レジデンスコート世田谷桜丘【敷地面積2,500㎡超のパークフロント】1階70㎡9,400万円(坪単価442万円)

続けて、レジデンスコート世田谷桜丘。

設計・施工は三井住友建設です。

環八通り沿いとはいえ、高さが出せるようなエリアではなく、3棟構成空地率約29%の窮屈なランドプランは敷地面積2,500㎡超とはいえどもゆとりを感じにくいです。

ただ、北~北東、さらに東側も弁天公園のパークフロントポジションになるため、敷地周囲の空間的な広がりという点での魅力はありますし、南・西・北の三方接道を生かした南北貫通のアプローチ(南側にエントランス、北側にサブエントランス)を設けているあたりは上手いですね。

これによりメインエントランス側(南側)からも弁天公園へのアクセスが容易ですし、一直線になっていることで南側のエントランスホールからもサブエントランスを介し弁天公園の緑が望めるという効果もあります。

エントランスホールのデザインは既視感のあるありがちな住不デザインで、もう少し繊細さや重厚さが欲しかったところではあるものの、2層吹抜になっているのはポイントの1つですね。

共用施設としては、地下1階に個室ブース付のテレワークルームが設けられています。

前回のレジデンスコート世田谷桜丘

公式ホームページ
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お部屋はA棟の70㎡の1LDK+2S、南向き中住戸です。敷地東西中ほどに位置する南向きで、南西~南東にかけて道路の向かいがガッツリとシティテラス世田谷桜丘になってしまうポジションです。中ほどゆえに真南がシティテラスの駐車場(その先に住戸部分の8階建)というポジションで前建との離隔はそこそこには図れているとはいえ、この距離の1階住戸では冬場の日照への影響は小さくありません。

間取りは70㎡にギリギリ乗せた程度の実質3LDKで、当物件の中心となる面積帯です。

完全アウトフレームの住不らしい田の字設計で、LDから洋室にかけての連窓サッシ、さらに、玄関前にゆとりあるアルコーブが設けられているあたりも魅力でしょう。

一方で気になるのは、2つのサービスルームでしょうね。共用廊下の北側にはC棟(環八向きの西向き)があり離隔が十分でないため、建築基準法上、開口部があっても居室基準(採光面の基準)を満たしにくくなっています。

シティハウス志村坂上シティテラス赤羽ザ・イーストなど近年の住不物件では珍しくない1LDK+2Sですが、リセールなどを想定した際にはやはり1LDK+2Sの表示は懸念材料になるでしょう。

坪単価は442万円。南向きとはいえ、先ほどのタイプのようにパークフロントではないですし、低層階は冬場の日照に影響がありますのでこの水準は強く感じずにはいられません。
1階住戸ならではの大きなテラス・専用庭があるわけではないですしね。

管理費は314円/㎡。ディスポーザー付ですが、外廊下な上、総戸数89戸というそこそこのスケールメリットもあることを鑑みるとやや高く感じますね。昨今のインフレの影響を少なからず感じます。

設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗い器、天然石のキッチン天板などお馴染みの住不仕様です。
24時間換気が1種換気でフィルター付という点は環八沿いの物件として大きな魅力になるでしょう。

駐車場は全27台で身障者用のみが平置、残りの26台が機械式になります。

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