ディアナコート永福町【貴重な永福町物件、一種低層の中心となる駅徒歩5分】2階80㎡10,990万円(坪単価454万円)

ディアナコート永福町。

所在地:東京都杉並区永福1-390-5(地番)
交通:永福町駅徒歩5分、下高井戸駅徒歩12分
用途地域:第一種低層住居専用地域
階建、総戸数:地上3階地下1階建、29戸(分譲対象外住戸2戸含む)

2016年分譲のクレアホームズ永福町蒼の邸・耀の邸以来の永福町駅での供給(ワンルーム投資マンション除く)で、駅と神田川の間の第一種低層住居専用地域の中ほどという住宅地として絶好のポジションに誕生する物件です。
永福町駅付近と比べるとやや標高が低くはなりますが、神田川付近からはしっかりと高い高台寄りのエリアでもありますね。

特に大きな土地ではありませんし、借地権(旧法借地権)というのは残念ではあるのですが、そのように永福町駅においては分譲マンションが誕生すること自体が稀ですし、ここまで良好な住宅街の一画ということを考えれば借地権でも一目置ける存在になるでしょう。ちなみに、地主は近隣の永福寺で、四方道路地(一方は私道なので建築基準法上は三方道路)というあたりもスペシャルですね。

また、こういった良好な住環境にありながら、下高井戸駅や明大前駅(徒歩14分)が徒歩圏になるあたりも魅力の1つではあるでしょう。神田川をまたぐアプローチのため少々のアップダウンはありますが…。

買物便は、スーパーで言うと、徒歩5分となる駅のリトナードにキッチンコートとこだわりや、同徒歩5分に生活クラブデポーすぎなみ永福、さらに下高井戸駅前の西友が徒歩10分ちょっとですのでまずまずです。

通学区は、永福小学校で徒歩7分と良好な距離感な上、起伏もほぼありません。

公式ホームページ
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お部屋は80㎡の4LDK、南角住戸です。敷地北西側に比べ敷地南東側は標高が3~4m程度低くなっているため、当住戸はエントランス階(北西側道路沿い)に位置しながらも2階住戸(20×号室)になります。
建築基準法上の1階にはなりますが、そのように南東側は標高が低いため窓からの景色は普通に2階の感覚ですし、第一種低層住居専用地域の低層住宅街になりますので、日照も申し分ありません。

間取りはその良好な環境と長い日照時間にマッチする80㎡超で、南東側だけでなく妻面となる南西側にもしっかりとした開口部を設けているのがお見事ですね。

こういった80㎡超は玄関~廊下~LDに至るまでの600角タイル貼が施されているのも大きな特長、また、浴室もしっかりと1620となったラグジュアリー感のあるプランです。
リビングインのベッドルーム3のフローリングとLDのタイル貼にギャップが生まれてしまうのはちょっと気になる点ではあるのですが、引き戸を開くと広々とした二面採光空間になる柔軟性も兼ね備えています。

低層建なので柱は細いものの、全方位の柱の食い込み、また、奥行が短めのバルコニーはちょっと残念ですね。

坪単価は454万円。上層階には500万円超まである一方で、低層階には400万円前半もありますので、平均は460万円程度になるでしょうか。

そのように永福町駅での供給は限られており、少しエリアを広げて近年の近隣供給事例を挙げたとしても、グランリビオ浜田山(2022年分譲/浜田山駅徒歩9分/約485万円)、リビオ世田谷松原(2020年分譲/下高井戸駅徒歩4分/約380万円)、ブリシア方南町(2022年分譲/方南町駅徒歩10分/約430万円)があるぐらいです。

その2016年のクレアホームズ永福町の2物件は平均坪単価約325万円と295万円ということでかなりの値上がり感があるのは確かですが、直近のグランリビオ浜田山よりも控えめな設定ですし、急行が停車する永福町駅の好立地物件ということを鑑みれば現実的な設定と感じますね。

むろん借地権のため月々228円/㎡のそこそこの地代がかかりますし(当然土地の固定資産税は不要なので、所有権に比べ地代が丸々負担になるということはありません。一般的に地代は土地の固定資産税の3倍程度の設定になることが多いです)、譲渡時の承諾料なども重要な要素にはなってきますが(物件によってあったりなかったりなので検討にあたっては真っ先に確認すべき事項です)、上述のように借地であっても希少性を感じる立地ですからね。

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