パークホームズ初台一丁目【甲州街道の内側となる駅徒歩2分】2階71㎡12,380万円（坪単価576万円）

パークホームズ初台一丁目。

所在地：東京都渋谷区初台1-6-5他（地番）
交通：初台駅徒歩2分、参宮橋駅徒歩10分
用途地域：近隣商業地域、第一種低層住居専用地域
階建、総戸数：6階建、35戸（一般販売対象外住戸8戸含む。他店舗2戸）

2021年に分譲されたパークホームズ初台ザ・レジデンスと同じ初台1丁目の駅徒歩2分に誕生する物件です。
あちらは初台緑道に面すると同時に甲州街道と首都高にも面した強弱入り混じるポジションであったのに対し、こちらは商店街沿い（初台商盛会）に位置しています（こちらの1階の店舗2戸はココカラファイン（ドラッグストアと調剤薬局）です）。

あちらは商業地域の18階建でありながら南東に住居系地域を望むというスケールや眺望面での魅力があったのでインパクトではとてもかないませんが、こちらは敷地内側（東側）が第一種低層住居専用地域となる落ち着きを有しており、甲州街道沿いでない駅徒歩2分には確かな希少性があります。

三井不動産は、もう少し南に向かった駅徒歩3分にパークホームズ初台及びパークリュクス初台を分譲していますし、こちらの向かいには同徒歩2分のセンチュリー初台などもありはしますが、内側は高さが出せないためこちら同様の小ぶりな物件ばかりですし、貴重な存在なのです。

駅の反対側にはなりますが、「西新宿三丁目西地区」の再開発の恩恵も受けやすい駅近ポジションで、そういった楽しみもあるでしょう。

買物便は、スーパーで言うと徒歩1分に初台スーパー百貨店とまいばす、徒歩5分に成城石井、徒歩7分にマルマンストア、徒歩9分にオーケーといった感じでまずまずです。また、その西新宿三丁目西地区は3,200戸が予定されているので低層部の商業施設にスーパーが入る可能性が高いでしょうね。

通学区は、幡代小学校で通学路経由の徒歩4分と良好な距離感です。

公式ホームページ

お部屋は71㎡の3LDK、北西角住戸です。西側が商店街の通りを挟み4階建、北側は細い道路を挟み5階建ということで視界が抜けることはありませんが、両面が接道した圧迫感の少ないポジションにはなります。

ほぼほぼ30～50㎡台で構成された物件で、唯一の70㎡超（一般販売対象住戸において）になっているわりには日照時間が短いポジションですし、角住戸らしからぬ控えめな開口部設計も残念に感じてしまいます。

商店街方向からの視線などに配慮したのだと思いますが、そうであれば手摺に曇りガラスなどを使った一般的なバルコニー設計で良かったように思いますし、歪な敷地形状ゆえの難しさもあるとはいえ、何かちょっと勿体ない印象が先行してしまうプランではあるでしょう。

柱の食い込みも目立ちますし、角住戸ながら洋室3が行灯部屋になってしまっているあたりも気になります。ウォールドアを開け放つことで違和感少なく大きな空間として使えるあたりは良い点ですけどね。

坪単価は576万円。同タイプの最上階は1期1次販売の対象外ながら689万円にもなる予定です。

近年の近隣供給事例としては、ブランズ代々木参宮橋（2020年分譲/参宮橋駅徒歩3分/約605万円）、ヴィークコート代々木参宮橋（2020年分譲/初台駅徒歩6分/約460万円）、パークホームズ初台ザ・レジデンス（2021年分譲/初台駅徒歩2分/約490万円）、オープンレジデンシア代々木参宮橋（2022年分譲/初台駅徒歩5分/約550万円）、リビオレゾン参宮橋（2023年分譲/参宮橋駅徒歩7分/約600万円）、プラウド参宮橋（2023年分譲/参宮橋駅徒歩3分/約770万円）といったものがあります。

流石にプラウドとは属性が違い過ぎるのでその差をもって安いとは感じないのですが、低層階とはいえ角住戸のこちらがリビオレゾンの平均を下回っており、「駅徒歩2分×一種低層（一部）」を鑑みればこのご時世としては現実的な方ではあるんでしょうね。

パークホームズ初台ザ・レジデンスと比べるとかなりの値上がり感がありますが、あちらは当時としても現実的な設定の人気物件でした。

こちらの問題は、主に次の記事で述べるグレード感で、共用部・専有部共にこの単価帯らしからぬ淡泊さがありますのでそこをどう考えるか次第でしょうね。
特にこういった70㎡台はグロス価格がそれなりの水準になりますのでもうちょっとそういった面でのバランスを考えて欲しかったという思いは強いです。