パークホームズ初台一丁目【単価帯のわりにかなりシンプル】3階30㎡5,680万円（坪単価620万円）

続けて、パークホームズ初台一丁目。

設計・施工は村本建設で、今年4月竣工済の完成売りになります。事業協力者住戸と思われるものが賃貸でわりと前から出ていますね。

前回取り上げた70㎡台の3LDKもあるにはありますが、ほぼほぼ30～50㎡台のコンパクトタイプで構成された総戸数35戸という小ぶりな物件です。

敷地面積も700㎡ちょっとと小さく、空地率も約27％とかなり低め、さらに商店街沿いの1階部分の多くは店舗（ココカラファイン）になりますので、共用面でのゆとりは感じにくいでしょう。
エントランスホールはこじんまりとしたスペースながらも中央に円筒状の水盤を置くことで印象に残る空間に仕上げているのは悪くないのですが、エントランスホールよりも風除室の方が大きいぐらいですし、70㎡だとかなりの金額（グロス）になってくる物件のわりに全体的にシンプルな印象なのは否めません。

特に外観デザインは芸がない印象で、坪単価300万円前後になるようなエリアのパークホームズならば分かりますが、このような立地の600万円前後のパークホームズともなると流石に寂しいですね。
小ぶりなので当初から完成売りの予定だったのだと思いますが、完成売りだと余計にそういったところのインパクトが欲しいところでしょうし、少々疑問の残るコンセプトの物件です。

内廊下設計は良いのですが、そのデザインも淡白ですね。

前回のパークホームズ初台一丁目。

公式ホームページ

お部屋は30㎡の1DK、南向き中住戸です。敷地南東部の第一種低層住居専用地域側に位置したお部屋で（当部分は4階まで。当タイプは3階まで）、南側道路の向かいも同一種低層エリアの3階建になるため半永久的に日照が保たれるポジションです。

隣の南東角住戸でも54㎡しかなく、高さが出せないとはいえ、良好な日照面などを鑑みたら70㎡超のファミリータイプの方が相応しいと感じるぐらいのポジションでしょう。

間取りは30㎡ですので違和感こそありませんが、ナロースパンでダイニングが行灯部屋になっているためお世辞にも褒められたプランではありません。

洋室との間の引き戸の開きも中途半端、また、キッチンがかなり玄関に近いあたりも疑問ですね。
キッチンが廊下を兼ねているのはこのような専有部形状×面積帯の設計の王道で、それ自体はやむなしだと思うものの、そういった中でもこのキッチンはちょっと近すぎやしませんか…と。

坪単価は620万円。西向きの1LDKは34㎡なのでこちらよりもグロスがやや嵩んではいるものの、3階で546万円とわりと差がありますね。

そのように既に事業協力者住戸と思しき賃貸が出ており、その34㎡西向き（4階）のお部屋が17万円（坪賃料16,356円）で、坪単価550万円での表面利回りは約3.6%になります。
賃料はもう少し伸びる余地がある気はしますけど、こちらの単価からするとさらに利回りが低くなりそうで、以下のように設備面も弱いことから、600万円超の坪単価は少々強く感じてしまいますね。

設備仕様面は、少規模のためディスポーザーがないのもやむなしなのですが、やはり70㎡台3LDKに関しては価格も価格ですしあって欲しかったところですね。
1DKを除き、食洗機、トイレ手洗いカウンター、フィオレストーンの水回り天板が備わっており、さらにキッチンバックカウンター（1DK/1LDK除く）が付いているのも悪くはないのですが、1DKは床暖房すらないですし、600万円前後が中心の物件としては全体的に寂しいですね。

管理費は440円/㎡。内廊下ですが、ディスポーザーはありませんので小規模なりの割高感は小さくありません。

駐車場は身障者用を含む2台で平置になります。