ルジェンテ両国【3LDKの提案は悪くないが間取りは…】6階66㎡9,090万円（坪単価454万円）

ルジェンテ両国。

所在地：東京都墨田区亀沢2-19-6他（地番）
交通：両国駅徒歩4分（都営線。JRは徒歩11分）
用途地域：準工業地域
階建、総戸数：7階建、57戸（事業協力者住戸5戸含む）

二葉小学校の南側の区画に誕生する物件で、大きなものだと60㎡台の3LDKも設けられているルジェンテシリーズとしてはわりと珍しいケースになります。

大江戸線の両国駅は徒歩4分と近いですし、ルジェンテですので30～40㎡台などコンパクトのみの構成になっていてもおかしくなかったように思いますが、二葉小学校が至近というあたりが考慮された結果でしょうか。

JRがもう少し近ければという印象もあるものの、駅徒歩4分ながら落ち着きもあるポジションですし、両国駅界隈はファミリータイプの供給が限られているためニーズはあるように思います（クレヴィア両国国技館通りが貴重な物件ながら販売に苦戦したように、むろん価格次第ではあります）。

買物便は、スーパーで言うと、徒歩4分にまいばすと生鮮マルシェ、徒歩7分にサミットストア、徒歩8分に三徳とマルエツがあるので良好ですね。

通学区は、その二葉小学校で徒歩1分になります。

公式ホームページ

お部屋は66㎡の3LDK、南東角住戸です。両面共に接道しておらず、南側は4階建て、西側は2階建のすぐ隣に7階建ということで、南方向からの日照だけでなく視界抜けも得られるポジションになります。
こちら南東角は6～7階の上層2フロアのみがこちらの3LDKになっており、物件内で最も大きな専有面積を確保しているあたりからしても条件の良いポジションであることがお分かりいただけると思います。
ただ、こちらの物件が北側接道（北側隣地との離隔が図れているわけでない）でないにもかかわらず、7階建になることからもお分かりのように北側の斜線制限のないエリアにはなるため、建て替えにより視界が変わる可能性はありますし、両面共に接道していないという点は気になるところではあるでしょう。

間取りは、物件内で最も大きなものとはいえ60㎡台中盤の小ぶりな3LDKで、効率性に重きを置いた設計になります。

とはいえ、柱の食い込みへの配慮は微塵も感じられませんし、玄関・廊下を限界まで短くしたことで、洋室3室全てがリビングインという設計も住む人を選んでしまうでしょうね。

昨今は3LDKでの全室リビングインはけして珍しいものではないのですが、角住戸であればいくらでもやりようがあるように思いますし、いずれのベッドルームもウォールドアなどの開け閉めによる可変性（柔軟性）を有していないあたりも残念です。

洋室1内のカウンター付のワークスペースは＋α空間として面白いとは思うものの、洋室2の形状などを見ても少々難しい設計にはなっているなと…。

キッチンは4.6畳と大きくてゆとりがあるのですが、LDから独立するような形になっておりLDKとしての空間的な広がりが得られないのも残念ですね。独立していることに魅力を感じる方もいらっしゃるとは思いますが、小さ目の3LDKであることを鑑みると得策とは言えません。

隣地間距離が影響したのかせっかく視界が抜けてくる南面開口部がオマケ程度でしかないのも勿体なく感じてしまいます。
LDの開口部が一面採光ながら比較的充実しているのは良いのですが…。

コンパクトタイプならまだしもこういったそこそこの面積帯のファミリータイプでありながら玄関前のアルコーブスペース（玄関と共用廊下との間の窪みがない）が確保出来ていないあたりも気になる点の1つです。

坪単価は454万円。30～60㎡台の幅のあるプラン設定ながら、面積帯による単価差は小さ目で、低層階は400万円前後、上層階は450万円前後となるようです。
平均坪単価としては420～430万円程度でしょうか。

近年の近隣供給事例としては、オープンレジデンシア本所吾妻橋（2021年分譲/本所吾妻橋駅徒歩4分/約370万円）、クレヴィア両国国技館通り（2021年分譲/JR両国駅徒歩2分/約450万円）、オーベルアーバンツ両国（2022年分譲/都営線両国駅徒歩3分/約410万円※平均専有面積約36㎡のコンパクト）があります。

クレヴィアの3LDK上層階は坪単価500万円超もあり、当時としてはかなり立派な水準だったのですが、今では時代（相場）が追いついた感があり、立地の差はあるものの今時のこちらの上層階400万円台中盤に大きな違和感はありません。

ただ、3LDKはグロス価格がそれなりの水準になりますし、コンパクト（30～40㎡台）と比べた場合にもう少し単価が抑えられていてもおかしくなかったようには思いますね。
間取りもそのようにお世辞にも魅力的とは言い難いですし…。