オープンレジデンシア北綾瀬プレイス【ららテラス至近、落ち着きある住宅街の駅徒歩4分】79㎡6,980万円（坪単価294万円）

オープンレジデンシア北綾瀬プレイス。

所在地：東京都足立区谷中4-15-1他（地番）
交通：北綾瀬駅徒歩4分
用途地域：第一種中高層住居専用地域
階建、総戸数：8階建、64戸

昨年分譲されたオープンレジデンシア北綾瀬は駅から南方向に向かった川の手通り沿いの徒歩6分でしたが、こちらは駅北側、しかも徒歩4分というなかなかに珍しいポジションです。

駅北側は広大な車両基地があることもあってか南口と比べると分譲マンションの供給が限られており、こちらは第一種中高層住居専用地域の落ち着きも窺えるポジション、しかも、敷地面積も1,500㎡弱とオプレジらしからぬスケール感まで有した物件になります。

駅北側、この物件から至近のところでは駅直結のららテラス（延床面積約32,000㎡）の工事が2025年夏の開業に向けて着々と進んでおり、当物件はその前年の秋に完成予定とのことですので、タイミングが絶妙過ぎますね…。
むろんこのあたりは標高ゼロメートル台の低地ですのでハザードマップ上色が付いてはしまいますが、そのようにスケールもそこそこですし大手デベロッパーでもほっとかない立地に違いありません。

買物便は、現状でもまずまずで、スーパーで言うと、徒歩6分にワイズマートとベルクス、徒歩8分に西友とビッグ・エーがあります。
しょうぶ沼公園や東綾瀬公園などに代表される公園環境は駅南物件に比べると劣りはしますが、こちらも良好ではあるでしょう。

通学区は、中川小学校で徒歩12分と少々距離がありますね。

公式ホームページ

お部屋は79㎡の4LDK、南東角住戸です。南も東も同第一種中高層住居専用地域の低層住宅街の3階建で、南側は接道しています。こういった低層階は視界抜けこそ得られませんが、日照に関しては申し分ありません。
第一種中高層住居専用地域（第3種高度地区）なので本来はこういった高さの建物が立ちにくいのですが、北側も接道しているため斜線制限の影響を受けにくく、中層階以上では眺望的な魅力も十分ですね。

間取りは惜しくも80㎡に満たないのは残念ながら、物件内では大きな方ですね（※当物件には驚いたことに100㎡近いプランも存在しています）。

ただ、80㎡に満たない4LDKなので1室1室は大きくなく、リビングインの居室が開きが中途半端で”3LDK的に使える柔軟性”が今一つなのはちょっと残念な点でしょうか。

角住戸の中でもかなり廊下が長い設計ですし、当然のように柱が食い込んだオプレジ設計でもあるため、有効面積はイマイチですね。玄関下足スペースや洗面所などが手狭な印象になります。

収納は特段少ないとは思わないですし、LDも12.1畳確保出来ているのは良いのですが、せっかく良好な日照・視界が得られる南面開口部が地味な設計で、もう少し角住戸らしい華のあるプランを目指して欲しかったという思いは小さくないですね。
これがオプレジではあるのですが…。

坪単価は294万円。低層階中住戸にはさらに控えめな280万円ほどのものもある一方で、上層階は330万円ほどのもの（ルーバル付の最上階住戸にはさらに高いものも）があり、平均は310万円弱といったところでしょうか。

近年の近隣供給事例としては、エクセレントシティ北綾瀬ステーションサイド（2022年分譲/駅徒歩4分/約270万円）、オープンレジデンシア北綾瀬（2022年分譲/駅徒歩6分/約290万円）、リビオレゾン北綾瀬（2023年分譲/駅徒歩5分/約300万円）があり、ここいらへんも大分価格が上がってきたと感じます。

しかしながら、そもそものエリアを問わない相場高騰に加え、北綾瀬駅はららテラスなどの再開発もありますし、この物件の立地（及びスケール）は上述のようにかなり恵まれているため、違和感はないでしょうね。
価格（特にグロス）もそれなりの水準になる物件ですし、やはり間取りはもう少し頑張って欲しいのですが…。